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Plus-value LMNP : comment la calcule-t-on ?
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Comprendre le calcul de la plus-value immobilière en LMNP est essentiel pour les investisseurs souhaitant optimiser leur stratégie fiscale et maximiser leur rentabilité. Ce processus n’est pas toujours évident, car il implique une connaissance approfondie des règles fiscales, des abattements applicables, et des divers facteurs qui influencent le prix de vente d’un bien immobilier.
Qu'est-ce que la plus-value en LMNP ?
La plus-value en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) fait référence à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier loué meublé et son prix d’acquisition. En d’autres termes, il s’agit du bénéfice réalisé lors de la revente d’un bien LMNP.
Pour calculer la plus-value en LMNP, il faut déduire du prix de vente les frais liés à la transaction (notaire, agence immobilière, etc.), ainsi que le montant des éventuels travaux réalisés pour améliorer le bien.
Elle est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, sauf si le bien immobilier est la résidence principale du vendeur. Il est donc important pour les investisseurs en LMNP de bien anticiper cette plus-value lors de la vente d’un bien, afin de ne pas être pris au dépourvu par des impôts importants. Investir dans des biens immobiliers en LMNP peut ainsi être une stratégie intéressante pour générer des plus-values à long terme.
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Quelle est l’imposition de la plus-value ?
Le taux d’imposition principal pour les plus-values réalisées sous le statut du loueur meublé est de 19 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %.
Les bailleurs en LMNP peuvent bénéficier de certaines exonérations et abattements. Par exemple, une exonération totale de la plus-value est possible si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur. De plus, pour les propriétés détenues depuis plus de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux).
Un abattement progressif pour la durée de détention s’applique également, réduisant ainsi l’assiette imposable au fil des ans. Il est important de noter que ces règles peuvent varier et nécessitent souvent la consultation d’un expert fiscal.
Calcul de la plus-value imposable
Il faut distinguer la plus-value brute, qui comprend les abattements selon les années de détention, de la plus-value imposable qui est la valeur définitive gardée pour l’imposition. Voici les taux d’abattements appliqué sur la plus-value brute en fonction du nombre d’années :
- 6 % de la 5e année jusqu’à la 21e
- 4 % à partir de la fin de la 22e année
Il y a également un taux d’abattement pour les prélèvements sociaux :
- 1.65 % par année de détention de la 5e jusqu’à la 21e
- 1.60 % pour la 22e année
- 9 % à partir de la 23e année
Comment calculer la plus-value en LMNP ?
La première étape consiste à déterminer le prix d’acquisition du bien. Ce montant n’est pas simplement le prix d’achat ; il inclut également divers frais liés à l’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.) et le coût des travaux de rénovation ou d’amélioration réalisés, sous certaines conditions. Ces éléments augmentent le prix d’acquisition, réduisant ainsi la plus-value imposable lors de la vente.
Une fois les prix d’acquisition et de cession déterminés, il faut appliquer les abattements pour durée de détention. Ces abattements augmentent avec le nombre d’années pendant lesquelles le bien a été détenu et peuvent significativement réduire la plus-value imposable. Le calcul de ces abattements suit un barème établi par la loi fiscale, qui doit être appliqué avec précision.
Prenons l’exemple d’un bien acquis il y a 15 ans à 200 000 euros (incluant tous les frais et travaux) et vendu aujourd’hui à 300 000 euros. Après déduction des frais de vente, le prix de cession net est de 290 000 euros. L’abattement applicable réduit considérablement la base imposable. En appliquant le barème en vigueur, on obtient la plus-value imposable sur laquelle seront calculés les impôts.
Prix d'acquisition du logement
Le prix d’acquisition correspond au montant que devra s’acquitter l’acheteur au moment de la transaction immobilière. Il est défini dans l’acte de vente signé entre les 2 parties et peut être majoré par plusieurs frais dont notamment :
- charges et indemnités
- frais incombés à titre onéreux : , calculés soit sur la base de leur montant effectif avec preuves à l’appui, soit de manière forfaitaire à hauteur de 7,5 % du prix d’achat
- frais incombés à titre gratuit : si ces frais et droits de succession ont été pris en charge par le vendeur
- dépenses de travaux : peuvent être déduites soit sur la base de leur coût réel sous certaines conditions (uniquement si ces travaux ont été effectués par une entreprise et facturés), soit de manière forfaitaire à concurrence de 15 % du prix d’achat sans nécessité de fournir des justificatifs, à condition que le bien meublé soit vendu plus de cinq ans après son acquisition
Prix de cession du meublé
Pour rappel, le prix de cession d’un bien meublé est le prix réel que l’on retrouve dans l’acte définitif de vente auquel on enlève un certain nombre de charges et indemnités. Il est également réduit du montant sur la TVA acquittée et de certains frais en contrepartie de justificatifs (frais de diagnostics immobiliers obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.)
Comment être exonéré sur les plus-values LMNP ?
Lors de la revente d’un bien meublé loué en LMNP, les plus-values réalisées peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Tout d’abord, le bien doit avoir été détenu pendant au moins 5 ans pour bénéficier de cette exonération. De plus, l’exonération est limitée à un montant de 50000 euros pour une durée de détention supérieure à 15 ans.
Cette mesure incitative vise à encourager les investisseurs à s’engager sur le long terme dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Ainsi, les propriétaires de biens en LMNP peuvent bénéficier d’une meilleure rentabilité sur le long terme en bénéficiant de cette exonération de plus-value, ce qui constitue un avantage non négligeable dans le cadre de leurs investissements immobiliers.
L’exonération peut intervenir dans plusieurs cas de figure :
- si le bien cédé est la résidence principale
- si la cession équivaut à une valeur inférieure ou égale à 15.000 €
- vente du logement d’un LMNP non-résident
S’il s’agit de la première vente d’un bien immobilier qui n’est pas la résidence principale du vendeur, la vente peut être exemptée de certaines conditions :
- que le vendeur n’ait été résident de sa propre résidence principale, que ce soit directement ou via un tiers, durant les quatre ans avant la vente
- que le revenu de la vente soit réinvesti, en totalité ou en partie, dans l’achat ou la construction d’une nouvelle résidence principale pour le vendeur, dans les vingt-quatre mois suivant la vente
Quelles stratégies pour minimiser la plus-value en LMNP ?
Il existe plusieurs stratégies pour minimiser la plus-value en location meublée non professionnelle (LMNP). Tout d’abord, il est important de bien choisir le régime d’imposition, en fonction de son profil d’investisseur et de son projet immobilier. Ensuite, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour optimiser la gestion fiscale de son investissement.
De plus, l’amortissement du bien et du mobilier peut permettre de réduire la plus-value imposable. Il est également possible de céder le bien en respectant les délais pour bénéficier d’exonérations et ainsi minimiser la fiscalité sur la plus-value.
Enfin, il est important de se tenir informé des évolutions fiscales et législatives pour pouvoir anticiper les changements et ajuster sa stratégie en conséquence. En combinant ces différentes stratégies, il est possible de minimiser efficacement la plus-value en LMNP et d’optimiser la rentabilité de son investissement immobilier.
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Exemple d’imposition sur la plus-value en LMNP
Situation de départ :
- Prix d’achat du bien immobilier : 200 000 €
- Prix de vente du bien immobilier après 15 ans : 300 000 €
- Plus-value réalisée : 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €
Calcul de l’imposition :
- Abattement pour durée de détention : Pour une détention de plus de 15 ans, un abattement s’applique. Cet abattement est de 6% par an entre la 6ème et la 21ème année, puis de 4% pour la 22ème année. Après 15 ans, le taux d’abattement serait de 6% * 10 = 60%.
Abattement : 100 000 € * 60% = 60 000 €
- Plus-value nette imposable : La plus-value nette imposable est donc de 100 000 € – 60 000 € = 40 000 €.
- Impôt sur la plus-value : La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Impôt sur la plus-value : 40 000 € * 19% = 7 600 € Prélèvements sociaux : 40 000 € * 17,2% = 6 880 €
- Impôt total à payer : L’impôt total sur la plus-value est donc de 7 600 € + 6 880 € = 14 480 €.
Résultat : Pour une plus-value de 100 000 € réalisée sur un bien détenu pendant 15 ans, l’impôt total dû serait d’environ 14 480 €.
Cet exemple est simplifié et ne prend pas en compte certains éléments qui peuvent influencer le calcul, comme les frais de notaire, les travaux de rénovation, ou d’autres abattements spécifiques. Il est conseillé de consulter un expert en fiscalité immobilière pour une évaluation précise.
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
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