Quel type de bail choisir en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

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La location meublée non professionnelle (LMNP) est une formule d’investissement immobilier qui permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier meublé sans détenir le statut de professionnel et sans que cela soit leur principale source de revenus. Elle offre une série d’avantages fiscaux qui la rendent attrayante pour de nombreux investisseurs.

Cependant, l’une des décisions que doit prendre le propriétaire-bailleur en LMNP concerne le choix du bail. En effet, il existe plusieurs types de baux, chacun répondant à des besoins et des situations spécifiques. Le contrat de bail définira non seulement la relation entre le propriétaire et le locataire, mais aussi les obligations de chaque partie, la durée de la location, ainsi que d’autres paramètres essentiels.

Dans ce contexte, choisir le bon type de bail est essentiel pour garantir une expérience de location harmonieuse et rentable. Dans cet article nous vous détaillons les trois types de baux couramment utilisés en LMNP : le bail d’habitation, le bail mobilité et le bail commercial, afin de vous aider à faire un choix éclairé.

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Le bail meublé d'habitation en LMNP

Définition

Le bail d’habitation avec le statut de loueur meublé non professionnel, également connu sous le nom de bail « résidence principale », est un contrat de location destiné aux logements meublés servant de résidence principale au locataire. Ce type de bail est régi par les dispositions spécifiques du Code Civil concernant les locations meublées.

Durée

Sa durée minimale est généralement d’un an, sauf en cas de location à un étudiant où elle est réduite à neuf mois. Cette durée garantit une certaine stabilité au locataire.

Renouvellement

Le renouvellement de ce contrat est tacite, c’est-à-dire qu’il se reconduit automatiquement à la fin de la période définie, sauf si le propriétaire ou le locataire exprime le souhait de le résilier. Pour cela, des préavis sont à respecter.

Fixation du loyer

De plus, le loyer est librement fixé entre les parties au moment de la signature du contrat. Cependant, il est soumis à certaines régulations en matière de révision annuelle, qui doivent se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Règles

Il est obligatoire pour le propriétaire de fournir un logement décent et équipé d’un certain nombre d’éléments mobiliers pour qu’il soit qualifié de « meublé ». À l’inverse, le locataire est tenu de respecter les conditions du bail, notamment en matière d’entretien du logement.

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Contenu du bail

  1. L’identité des parties (propriétaire et locataire).
  2. La description du logement (adresse, superficie, pièces, etc.).
  3. La durée de la location.
  4. Le montant du loyer et les modalités de paiement.
  5. Les conditions de dépôt de garantie.
  6. Les conditions de résiliation.
  7. Les obligations du locataire et du propriétaire.
  8. L’inventaire et l’état des lieux du logement meublé.

Vous pouvez retrouver un modèle de bail pour un logement meublé applicable dans le cadre de la LMNP, sur le site officiel du gouvernement.

Service-Public.fr – Modèle de bail pour un logement meublé

Pourquoi choisir un bail d’habitation dans le cadre d’un investissement en LMNP ?

  1. Durée de location : Le bail d’habitation en LMNP a une durée d’un an avec une tacite reconduction, offrant ainsi une certaine stabilité et prévisibilité en termes de revenus locatifs.
  2. Réglementation claire : Ce type de bail est régi par des décrets spécifiques, comme le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui encadrent les droits et obligations du bailleur et du locataire, assurant ainsi une protection juridique pour les deux parties.
  3. Renouvellement automatique : Dans le domaine de l’immobilier d’habitation, les baux se renouvellent automatiquement à leur échéance sauf si l’une des parties indique son intention de ne pas le faire, ce qui offre une sécurité supplémentaire pour l’investisseur en termes de continuité de la location.
  4. Flexibilité : Contrairement au bail commercial, le bail d’habitation est plus flexible et permet au bailleur d’ajuster les termes du contrat en fonction des besoins spécifiques de la location meublée.
  5. Ciblage des locataires : Le bail d’habitation en LMNP permet de cibler une variété de locataires, notamment ceux qui recherchent une résidence principale meublée pour une durée déterminée.
  6. Avantages fiscaux : Vous bénéficiez de tous les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP en fonction du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).
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Le bail mobilité en LMNP

Définition

Le bail mobilité est un type de contrat spécifiquement conçu pour la location de logements meublés à des locataires temporaires.

Durée

Sa principale caractéristique est sa durée limitée, qui peut varier de 1 à 10 mois.

Renouvellement

Il n’y a pas de possibilité de renouvellement ou de transformation en un autre type de bail.

Contenu du bail

  • Le nom et l’adresse du bailleur.
  • Le nom du locataire.
  • La date de prise d’effet.
  • La durée du contrat.
  • La description du logement et de ses équipements.
  • Le montant du loyer et des charges.
  • Les conditions de révision du loyer.
  • Les modalités de paiement.
  • Les motifs de résiliation.

Cible

Le bail mobilité est destiné principalement aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou académique. Il s’agit donc d’un contrat idéal pour les étudiants, les apprentis, les stagiaires ou encore les personnes en situation de mutation professionnelle.

Règles

Ce type de bail élimine la nécessité pour le locataire de fournir un dépôt de garantie, ce qui peut alléger considérablement le coût initial de la location. Une caution peut tout de même être exigée.

Il est à noter que le bail mobilité doit obligatoirement être conclu pour un logement meublé. De plus, le propriétaire est tenu de fournir au locataire un logement décent et en bon état, ainsi que tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne. Pour ce faire, le logement doit respecter une liste précise d’équipements obligatoires, conformément à la réglementation en vigueur.

Pourquoi choisir un bail mobilité pour investir en LMNP ?

  1. Durée flexible : Le bail mobilité est un contrat de courte durée non reconductible, offrant une flexibilité aux propriétaires pour adapter la durée de location en fonction de leurs besoins.
  2. Avantages fiscaux : Vous bénéficiez de tous les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP en fonction du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel)
  3. Absence de freins financiers : Le bail mobilité ne nécessite pas de dépôt de garantie, réduisant ainsi les obstacles financiers pour les locataires et accélérant le processus de location.
  4. Liberté pour le propriétaire : À la fin de la période de location choisie, le propriétaire est libre de récupérer son bien ou de décider des étapes suivantes, ce qui lui donne un contrôle accru sur son investissement.
  5. Loyer librement fixé : Le loyer dans le cadre d’un bail mobilité est déterminé librement, sauf dans les zones où il y a encadrement des loyers (Paris par exemple).
Choisir le bail mobilité en LMNP

Le bail commercial avec le statut LMNP

Définition et particularités

Un bail commercial est un contrat de location spécifique qui établit une relation entre le propriétaire d’un bien immobilier et le gestionnaire d’une résidence services, et non directement avec le locataire final. En effet, le bail commercial est utilisé uniquement lorsqu’un investisseur LMNP ou LMP, investit dans une résidence de services. Il peut s’agir de résidences étudiantes, sénior, ou même hôtelières.

Durée

La durée du bail est de 10 ans et il est possible de le renouveler.

choisir le bail commercial en LMNP

Pourquoi choisir le bail commercial sous le statut LMNP ?

En optant pour le bail commercial dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle, les investisseurs s’ouvrent la porte de l’investissement en résidence services.

Les avantages d’investir en résidence services sous le statut LMNP sont nombreux :

  1. Gestion simplifiée : Avec le bail commercial, finies les préoccupations liées à la gestion locative quotidienne ou à l’entretien de la résidence. Le gestionnaire prend tout en charge, offrant ainsi une tranquillité d’esprit inestimable à l’investisseur.
  2. Loyers garantis : L’un des principaux attraits de cette formule est la garantie des loyers. En effet, même si le bien est vacant, le gestionnaire s’engage à verser le loyer convenu. Un gage de sécurité non négligeable.
  3. Bénéfices fiscaux : Pour ceux qui investissent dans une résidence neuve, une aubaine supplémentaire s’offre à eux : la récupération de la TVA.
  4. Rendement attractif : Grâce à tous ces avantages, le bail commercial sous le statut LMNP tend à offrir un rendement locatif supérieur, surtout si on le compare au bail d’habitation traditionnel.

Tableau comparatif des trois contrats de bail en location meublée non professionnelle

Critères Bail d'habitation Bail mobilité Bail commercial
Type de logement Meublé Meublé Meublé en résidence services
Durée du bail Variable (souvent 1 an) Temporaire (1 à 10 mois) Longue durée (souvent 10 ans)
Public cible Locataire en résidence principale Locataire temporaire Locataire en résidence services
Avantages pour le bailleur Stabilité du locataire, renouvellement automatique du bail, ciblage des locataires, flexibilité du contrat, avantages fiscaux du LMNP Durée flexible, loyer librement fixé, avantages fiscaux du LMNP Gestion simplifiée, loyers garantis, rendements attractifs, avantages fiscaux du LMNP et récupération de la TVA
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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