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Investissement LMNP :
Guide sur la location meublée non professionnelle
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de votre investissement meublé (lmnp)
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? La LMNP est la solution idéale pour vous ! Le statut LMNP vous permet de louer des biens meublés tout en profitant d’un régime fiscal avantageux.
En effet, en 2025 cette forme d’investissement locatif continue d’offrir de multiples avantages, allant de la perception de revenus locatifs non imposés, à la préparation d’une retraite sécurisée grâce à un placement immobilier à long terme. De plus, l’essor des résidences services (telles que celles destinées aux étudiants, séniors ou touristes) offre une opportunité supplémentaire pour les investisseurs de se positionner sur un marché à forte demande.
Cependant, comme tout investissement, la LMNP présente des avantages et des inconvénients. Ce guide vous accompagnera pas à pas dans la compréhension de ce dispositif, ses conditions d’éligibilité, ses avantages et inconvénients, ainsi que sa fiscalité.
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Bon à savoir
La nouvelle Loi de Finances impose, dès le 1er mars 2025, la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels peut s’ajouter une taxe supplémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 €).
Les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme sont les principales impactées par cette réforme. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) ne sont pas concernées.
Grâce à son positionnement unique sur le marché de l’investissement immobilier, Valority vous permet de bénéficier du statut LMNP tout en échappant à ce nouveau dispositif.
Fort de plus de 15 ans d’expertise, notre gestionnaire Les Belles Années administre aujourd’hui 8 800 logements étudiants à travers la France. En investissant dans l’un de nos appartements étudiants, vous profitez d’un bail commercial clé en main, sans les contraintes de la gestion locative, tout en échappant aux changements apportés par la loi de Finances 2025.
Retrouvez dans ce guide
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
Guide offert
Comment investir dans un logement étudiant sans vous ruiner ? Nos astuces !
Qu’est-ce que la LMNP ou location meublée non professionnelle ?
Un moyen de devenir propriétaire et de percevoir des revenus locatifs peu ou pas imposés
En choisissant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire peut mettre en location un ou plusieurs logements meublés, ce qui lui permet de percevoir des revenus locatifs réguliers. Grâce à des régimes fiscaux tels que le micro-BIC ou le régime réel, les loueurs en meublé non professionnel peuvent déduire tout ou partie de leurs revenus locatifs de leur montant annuel d’impôt sur le revenu.
Un moyen de préparer sa retraite
L’immobilier est traditionnellement considéré comme une valeur refuge, particulièrement dans un contexte économique incertain. La LMNP offre ainsi l'opportunité d'acquérir un bien immobilier qui, en plus de générer des revenus locatifs réguliers, peut également prendre de la valeur au fil des années.
Un moyen d’obtenir des revenus réguliers à long terme
Investir en location meublée non professionnelle n'est pas limité au meublé classique. Il est également possible d’investir dans ce que l’on appelle des résidences services. Il peut s’agir de résidences étudiantes, de résidences pour séniors ou encore de résidences hôtelières. La tension locative est très forte dans ces secteurs ce qui signifie que le risque de vacances locatives est faible, assurant ainsi des revenus locatifs réguliers pour l'investisseur.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Une fiscalité avantageuse
L'une des raisons majeures pour lesquelles de nombreux investisseurs sont attirés par le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) réside dans sa fiscalité avantageuse. Il existe deux régimes fiscaux principaux pour les propriétaires de LMNP, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
BIC signifie « bénéfices industriels et commerciaux ».
- Condition pour choisir ce régime : Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être inférieures à 77 700€.
- Avantages : Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. Cela signifie que seul 50% du revenu locatif est imposé, offrant ainsi une réduction significative de l'impôt sur le revenu. Concernant les résidences touristiques classées, l’abattement est également de 50% avec un plafond de revenus à 77 700€. Pour les locations touristiques non classées, l'abattement est de 30% avec un plafond de revenus abaissé à 15 000€.
En savoir plus sur les plafonds LMNP.
Le régime réel
C'est un régime plus complexe qui nécessite une comptabilité détaillée et l’aide d’un expert-comptable. Cependant, les avantages fiscaux peuvent s’avérer encore plus intéressants car le régime réel permet notamment de réaliser un amortissement comptable du bien et de ses meubles sur une période donnée. L’objectif de cette manœuvre et de faire baisser le montant imposable de votre investissement au fil du temps.
- Condition pour choisir ce régime : Il peut être choisi dès le départ, mais il devient obligatoire dès lors que les recettes locatives annuelles sont supérieures à 77 700€.
- Avantages : Permet la déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) du revenu locatif ainsi que l’amortissement du bien et de ses meubles. Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans, sur les revenus des années suivantes. Egalement, tant que l'activité de location meublée est déficitaire les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée.
L'exonération de la plus-value lors de la revente
La fiscalité en LMNP offre également une autre opportunité fiscale : l'exonération de la plus-value au moment de la revente.
L'exonération de la plus-value est progressive en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value réalisée lors de la vente sera totalement exonérée de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et 30 ans pour ce qui est des prélèvements sociaux.
Une simplicité administrative
La location meublée non professionnelle (LMNP) offre une simplicité administrative qui la distingue d'autres formes d'investissement immobilier.
En effet, Il suffit de remplir un formulaire P0i et de l'envoyer au Greffe du tribunal de commerce pour déclarer le début de l'activité de location meublée non professionnelle. De plus, contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), un loueur non professionnel n'a pas à s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui réduit les obligations administratives associées. Enfin, pour les propriétaires qui optent pour le régime micro-BIC, la déclaration de revenus se fait simplement en reportant les loyers perçus, sans avoir à détailler l'ensemble des charges.
La possibilité d'accéder au marché de la location saisonnière
Un autre atout du statut LMNP est la flexibilité qu'il offre en permettant notamment de faire de la location saisonnière. La compatibilité avec des plateformes comme Airbnb facilite la gestion et la mise en marché des locations.
Pas de plafonds de loyer
Contrairement à d'autres dispositifs d'investissement, comme la loi Denormandie, l'investissement dans le logement meublé n'est pas concerné par le zonage ABC qui demande de respecter un plafond de revenus ou de loyers à respecter pour être éligible. Plus de détails dans notre section sur les conditions du LMNP.
Transmission facilitée
L’investissement en LMNP offre une solution avantageuse pour réduire les frais supportés par vos héritiers en cas de donation ou de succession. En effet, la transmission gratuite d’un bien en LMNP permet d’échapper à l’imposition sur la plus-value.
La possibilité d'investir en résidence de services
L’investissement en résidence services est très populaire car il offre sous certaines conditions des avantages et des garanties supplémentaires à ceux déjà vus précédemment. Les résidences de services peuvent être des résidences étudiantes, des résidences séniors, des EHPAD ou encore des résidences d’affaires. Jusqu’en 2016 il était même possible d’investir dans des résidences de tourisme.
Récupérer la TVA
L’un des principaux atouts d’investir dans une résidence de services neuve est la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui représente une réduction non négligeable du coût initial de l’investissement.
Déléguer la gestion locative
L’investissement en résidence de services est assorti d’un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. Ce dernier prend en charge toute la gestion locative : recherche de locataires, entretien des lieux, prestations de services, etc. Cela offre une tranquillité d’esprit à l’investisseur, qui n’a pas à s’occuper de ces aspects et peut ainsi percevoir des loyers en toute sérénité.
Sécuriser ses loyers pendant 10 ans
Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence garantit à l’investisseur la perception de ses loyers sur toute la durée du bail, c’est à dire 10 ans. Cet engagement contractuel rassure l’investisseur sur la régularité des revenus locatifs, indépendamment du taux d’occupation réel de la résidence.
Payer moins de charges de copropriété
Enfin, investir dans une résidence étudiante tout particulièrement, offre un avantage supplémentaire en comparaison à l’acquisition d’un bien dans une résidence d’habitations classique : le montant des charges de copropriété est largement inférieur.
En effet, une résidence étudiante est composée principalement de petits studios, contrairement à une résidence classique qui peut détenir des appartements de différentes tailles, comme des T2, T3, ou T4. Donc, même si les deux résidences ont la même superficie totale, la résidence étudiante aura plus de studios individuels. Cela signifie qu’il y aura plus de copropriétaires qui paieront chacun une partie des charges de copropriété.
Ainsi, chaque copropriétaire d’une résidence étudiante paiera moins de charges que dans une résidence classique, car ils seront plus nombreux à se partager les frais.
Quels sont les inconvénients de la LMNP ?
L'Etat peut mettre fin aux avantages fiscaux actuels à tout moment
La fiscalité avantageuse de la LMNP est l’un de ses attraits majeurs. Cependant, elle repose sur des lois fiscales susceptibles d’évoluer. Le gouvernement pourrait décider de modifier, voire d’annuler certains avantages fiscaux liés au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), impactant ainsi la rentabilité de l’investissement.
Le logement doit absolument être meublé
Opter pour une location meublée impose l’achat de meubles et d’équipements nécessaires pour rendre le logement fonctionnel et conforme aux critères de la location meublée. Ces investissements initiaux peuvent alourdir le coût de l’opération, même s’ils sont en partie amortissables.
La LMNP est un investissement à long terme
La LMNP nécessite un engagement sur plusieurs années pour que l’investissement soit réellement rentable, notamment en raison des coûts initiaux et des avantages fiscaux liés à l’amortissement. Ce type d’investissement nécessite donc une certaine stabilité financière et une vision à long terme.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
- Le bien immobilier doit être loué meublé
- La surface d’habitation du bien doit être supérieure à 9m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20m
- Les revenus perçus doivent être déclarés dans les 15 jours suivant la mise en location
- Il peut s'agir d'un bien meublé classique ou d'un bien situé au sein d'une résidence services pour les étudiants, les séniors, ou le tourisme.
- Sous le régime LMNP les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% du revenu global annuel du foyer fiscal du propriétaire
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
- Pour récupérer la TVA, le propriétaire doit obligatoirement avoir investi dans une résidence services neuve
- Pour investir dans une résidence service, le propriétaire doit forcément signer un bail commercial avec un gestionnaire de résidence
Visiter notre page dédiée aux conditions LMNP.
Quelle est la liste de meubles qu'un logement meublé doit obligatoirement contenir ?
Quelle est la liste de meubles qu'un logement meublé doit obligatoirement contenir ?
Les bailleurs de logements en LMNP doivent inclure une liste de fournitures avant l’entrée du locataire dans les lieux :
- Une literie avec une couverture ou une couette
- Des plaques de cuisson
- Des rideaux ou volets dans les chambres
- Un four et/ou un micro-ondes
- Un réfrigérateur
- Un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- De la vaisselle en quantité suffisante
- Des ustensiles de cuisine
- Une table
- Des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.)
L'investissement en LMNP
Découvrez notre infographie qui récapitule les grandes étapes de l’investissement en LMNP, que ce soit en résidence classique ou en résidence de services.
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
Nos conseils d'experts
Pourquoi investir en LMNP ?
C'est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C'est la possibilité de sécuriser ses loyers pendant 10 ans, en investissant dans une résidence services grâce à un bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
C'est une solution pour ne payer que peu ou aucun impôt et CSG sur ses revenus locatifs pendant plus de 20 ans.
Comment fonctionne la déclaration de revenus en LMNP ?
Se rendre sur le guichet unique des formalités des entreprises
Avant de commencer à louer votre bien sous le statut LMNP, vous devez déclarer votre activité et préciser le type de régime fiscal que vous souhaitez utiliser. Pour réaliser l'immatriculation de sa LMNP, il faut tout d'abord vous rendre sur le site procedures.inpi.fr. En effet, en 2024 la démarche se fait désormais intégralement en ligne, vous n'avez plus besoin d'envoyer un formulaire p0i au greffe du tribunal de commerce. Une fois la démarche terminée, vous obtiendrez un numéro SIRET.
Procédure à suivre pour le régime micro-BIC
Lors de votre déclaration annuelle d'impôts, prévue entre mai et juin, vous devrez renseigner vos gains en utilisant le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. Il vous suffira de sélectionner l'option « activités non salariée » puis la section « revenus issus de locations meublées non professionnelles ».
Cette procédure peut être réalisée intégralement sur votre compte personnel du site officiel des impôts : impots.gouv.fr.
Procédure à suivre pour le régime réel
Pour déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel, vous devrez envoyer au service des impôts des entreprises (SIE) ce que l’on appelle une liasse fiscale. Il s’agit d’un ensemble de documents qui permettent à l'administration fiscale de calculer votre revenu imposable.
Dans un premier temps vous devrez remplir le formulaire 2031-SD. Celui-ci nécessite :
- Une identification complète
- La période de déclaration
- Le choix de votre mode d'imposition
- Une section pour les artisans
- Un espace pour le bénéfice net après frais
- Une section annexe pour les détails financiers
Après cela, vous devrez également remplir le formulaire 2042-C-PRO LMNP, en précisant les bénéfices générés par votre activité de LMNP une fois les charges déduites.
Toute cette procédure est également réalisable sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr.
En savoir davantage sur la déclaration LMNP.
Neuf vs Ancien vs Résidence services
Quel est le meilleur investissement en LMNP ?
L’investissement en LMNP offre de multiples avantages, mais ils sont différents selon si l’on choisit
d’investir dans un bien ancien, dans un bien neuf classique ou dans un bien neuf en résidence de services.
| Dans l'ancien | Dans le neuf | En résidence de services | |
|---|---|---|---|
| Type de biens éligibles | Tous types | Tous types |
Résidences étudiantes, sénior ou de tourisme |
| Dernières normes de construction et d’isolation | |||
| Mobilier inclus dans le prix du bien | |||
| Type de bail | Bail de location meublée | Bail de location meublée | Bail commercial |
| Perception sécurisée des loyers | |||
| Imposition sur les loyers |
Régime micro-bic ou régime réel |
Régime micro-bic ou régime réel |
Régime réel préconisé |
| Remboursement de la TVA sur l’achat |
CONCLUSION
En conclusion, la location meublée non professionnelle (LMNP) est une option d’investissement immobilier de plus en plus prisée. Elle offre de multiples avantages, notamment une fiscalité favorable, une facilité administrative et des possibilités d’investir dans des résidences services pour obtenir des garanties supplémentaires. Toutefois la LMNP nécessite une attention particulière à certaines conditions pour en bénéficier. L’investisseur doit notamment veiller à bien meubler son bien, à ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs et à respecter les critères définis par le statut. La déclaration des revenus sous le régime réel demande également une certaine rigueur. Si la LMNP offre des opportunités attrayantes donc, elle exige aussi une réflexion approfondie et une connaissance précise du dispositif. Les experts Valority sont à votre disposition afin de vous conseiller dans votre projet d’investissement.
Cas client
Ils ont franchi le cap
Anne et Claude, retraités
« Notre conseiller Valority a su comprendre nos attentes et nous donner des conseils éclairés pour nos investissements. »
416 000€ d'investissement
dont 250 000€ d'apport
Le couple a investi dans 3 biens immobiliers
200€
d'épargne mensuelle
401 000€
d'encours immobiliers en 2023
100% de loyers perçus
Et 0 loyer impayé
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
FAQ : On répond à vos questions sur le LMNP
Quel est le principe du LMNP ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste à louer un logement meublé en tant que particulier, tout en respectant certaines conditions de revenus (ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels et ne pas faire de la location meublée son activité principale).
Quelles sont les conditions pour profiter du LMNP ?
- Être un particulier : l’activité ne doit pas être exercée à titre professionnel principal.
- Respecter la liste du mobilier obligatoire : cette liste est disponible sur le site du gouvernement et précise les équipements minimum à fournir dans un meublé.
- Ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels : au-delà, vous basculez dans la catégorie du LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
- Les revenus issus de la location ne doivent pas constituer la source principale de vos revenus : ils ne doivent pas dépasser 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Quels sont les avantages du LMNP ?
- Avantage fiscal :
- Si vous choisissez le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs).
- Si vous optez pour le régime réel (souvent dans le cadre d’une résidence de services), vous pouvez amortir l’immobilier et le mobilier, ce qui peut supprimer tout ou partie de votre imposition sur ces loyers.
- Sécurité et sérénité (en résidence de services) : vous signez un bail commercial avec un gestionnaire, qui s’occupe de la location. Le gestionnaire vous verse un loyer même si le bien n’est pas occupé.
- Récupération de la TVA : en cas d’acquisition d’un bien neuf dans une résidence de services, il est possible de récupérer la TVA (sous certaines conditions).
Combien de meublés peut-on louer en LMNP ?
Il n’y a pas de limite en nombre de biens, tant que le total des loyers perçus n’excède pas 23 000 € annuels et 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?
Oui, si vous mettez votre bien en LMNP l’année de l’acquisition, vous pouvez déduire les frais d’acquisition (les frais de notaire).
Quelle est la fiscalité du LMNP ?
Les revenus d’une location meublée sont classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux principaux régimes existent :
Micro-BIC :
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
- Pas de comptabilité approfondie, mais imposition sur l’autre moitié des loyers.
Régime réel :
- Comptabilité plus complexe : prise en compte des charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et amortissement du bien et du mobilier.
- Possibilité d’amortir de manière à réduire (voire annuler) l’imposition sur vos loyers.
Qu’est-ce que le micro-BIC en LMNP ?
Le micro-BIC est un régime d’imposition simplifié :
- Vous déclarez vos loyers en BIC,
- Vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 %,
- Vous êtes donc imposé sur les 50 % restants, sans avoir à détailler toutes vos charges.
En LMNP, que peut-on déduire ?
- Les frais d’entretien, la taxe foncière, ainsi que de nombreuses charges liées au bien (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.).
- Au régime réel, on peut également amortir (répartir dans le temps) la valeur de l’immobilier et du mobilier.
Pour aller plus loin
Article écrit le 01/06/2022 par
En tant que Directeur Commercial chez Valority, mon rôle est d’animer le projet du groupe sur ce territoire, de repérer et faire évoluer mes collaborateurs. Je continue à chercher des talents, des personnes ambitieuses, passionnées par la relation client.
Si vous partagez cette devise « la différence entre ce que tu as et ce que tu veux, c’est ce que tu fais » nous sommes faits pour nous rencontrer.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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