Investir en LMNP
La location meublée non professionnelle

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La location meublée non professionnelle (LMNP) est une option attractive pour les contribuables français souhaitant diversifier leurs sources de revenus et optimiser leur fiscalité.

En 2024, cette forme d’investissement locatif continue d’offrir de multiples avantages, allant de la perception de revenus locatifs non imposés, à la préparation d’une retraite sécurisée grâce à un placement immobilier à long terme. De plus, l’essor des résidences services (telles que celles destinées aux étudiants, séniors ou touristes) offre une opportunité supplémentaire pour les investisseurs de se positionner sur un marché à forte demande.

Cependant, comme tout investissement, la LMNP présente des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer.

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de loyers perçus**
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Qu’est-ce que la LMNP ou location meublée non professionnelle ?

Un moyen de devenir propriétaire et de percevoir des revenus locatifs peu ou pas imposés

En choisissant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire peut mettre en location un ou plusieurs logements meublés, ce qui lui permet de percevoir des revenus locatifs réguliers. Grâce à des régimes fiscaux tels que le micro-BIC ou le régime réel, les loueurs en meublé non professionnel peuvent déduire tout ou partie de leurs revenus locatifs de leur montant annuel d’impôt sur le revenu.

Un moyen de préparer sa retraite

L’immobilier est traditionnellement considéré comme une valeur refuge, particulièrement dans un contexte économique incertain. La LMNP offre ainsi l'opportunité d'acquérir un bien immobilier qui, en plus de générer des revenus locatifs réguliers, peut également prendre de la valeur au fil des années.

Un moyen d’obtenir des revenus réguliers à long terme

Investir en location meublée non professionnelle n'est pas limité au meublé classique. Il est également possible d’investir dans ce que l’on appelle des résidences services. Il peut s’agir de résidences étudiantes, de résidences pour séniors ou encore de résidences hôtelières. La tension locative est très forte dans ces secteurs ce qui signifie que le risque de vacances locatives est faible, assurant ainsi des revenus locatifs réguliers pour l'investisseur.

Quels sont les avantages
du statut LMNP ?

Explications de nos experts sur le statut du LMNP

Une fiscalité avantageuse

L'une des raisons majeures pour lesquelles de nombreux investisseurs sont attirés par le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) réside dans sa fiscalité avantageuse. Il existe deux régimes fiscaux principaux pour les propriétaires de LMNP, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

BIC signifie « bénéfices industriels et commerciaux ».

  • Condition pour choisir ce régime : Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être inférieures à 77 700€.
  • Avantages : Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. Cela signifie que seul 50% du revenu locatif est imposé, offrant ainsi une réduction significative de l'impôt sur le revenu. Concernant les résidences touristiques classées, l’abattement est de 30% avec un plafond de revenus à 30 000€. Pour les locations touristiques non classées, l'abattement est également de 30% avec un plafond de revenus abaissé à 15 000€.

Le régime réel

C'est un régime plus complexe qui nécessite une comptabilité détaillée et l’aide d’un expert-comptable. Cependant, les avantages fiscaux peuvent s’avérer encore plus intéressants car le régime réel permet notamment de réaliser un amortissement comptable du bien et de ses meubles sur une période donnée. L’objectif de cette manœuvre et de faire baisser le montant imposable de votre investissement au fil du temps.

  • Condition pour choisir ce régime : Il peut être choisi dès le départ, mais il devient obligatoire dès lors que les recettes locatives annuelles sont supérieures à 77 700€.
  • Avantages : Permet la déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) du revenu locatif ainsi que l’amortissement du bien et de ses meubles. Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans, sur les revenus des années suivantes. Egalement, tant que l'activité de location meublée est déficitaire les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée.

L'exonération de la plus-value lors de la revente

La fiscalité en LMNP offre également une autre opportunité fiscale : l'exonération de la plus-value au moment de la revente.

L'exonération de la plus-value est progressive en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value réalisée lors de la vente sera totalement exonérée de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et 30 ans pour ce qui est des prélèvements sociaux.

Une simplicité administrative

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre une simplicité administrative qui la distingue d'autres formes d'investissement immobilier.

En effet, Il suffit de remplir un formulaire P0i et de l'envoyer au Greffe du tribunal de commerce pour déclarer le début de l'activité de location meublée non professionnelle. De plus, contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), un loueur non professionnel n'a pas à s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui réduit les obligations administratives associées. Enfin, pour les propriétaires qui optent pour le régime micro-BIC, la déclaration de revenus se fait simplement en reportant les loyers perçus, sans avoir à détailler l'ensemble des charges.

La possibilité d'accéder au marché de la location saisonnière

Un autre atout du statut LMNP est la flexibilité qu'il offre en permettant notamment de faire de la location saisonnière. La compatibilité avec des plateformes comme Airbnb facilite la gestion et la mise en marché des locations. 

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La possibilité d'investir en résidence de services

L’investissement en résidence services est très populaire car il offre sous certaines conditions des avantages et des garanties supplémentaires à ceux déjà vus précédemment. Les résidences de services peuvent être des résidences étudiantes, des résidences séniors, des EHPAD ou encore des résidences d’affaires. Jusqu’en 2016 il était même possible d’investir dans des résidences de tourisme.

Récupérer la TVA

L’un des principaux atouts d’investir dans une résidence de services neuve est la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui représente une réduction non négligeable du coût initial de l’investissement.

Déléguer la gestion locative

L’investissement en résidence de services est assorti d’un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. Ce dernier prend en charge toute la gestion locative : recherche de locataires, entretien des lieux, prestations de services, etc. Cela offre une tranquillité d’esprit à l’investisseur, qui n’a pas à s’occuper de ces aspects et peut ainsi percevoir des loyers en toute sérénité.

Sécuriser ses loyers pendant 10 ans

Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence garantit à l’investisseur la perception de ses loyers sur toute la durée du bail, c’est à dire 10 ans. Cet engagement contractuel rassure l’investisseur sur la régularité des revenus locatifs, indépendamment du taux d’occupation réel de la résidence.

Payer moins de charges de copropriété

Enfin, investir dans une résidence étudiante tout particulièrement, offre un avantage supplémentaire en comparaison à l’acquisition d’un bien dans une résidence d’habitations classique : le montant des charges de copropriété est largement inférieur.

En effet, une résidence étudiante est composée principalement de petits studios, contrairement à une résidence classique qui peut détenir des appartements de différentes tailles, comme des T2, T3, ou T4. Donc, même si les deux résidences ont la même superficie totale, la résidence étudiante aura plus de studios individuels. Cela signifie qu’il y aura plus de copropriétaires qui paieront chacun une partie des charges de copropriété.

Ainsi, chaque copropriétaire d’une résidence étudiante paiera moins de charges que dans une résidence classique, car ils seront plus nombreux à se partager les frais.

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Quels sont les inconvénients de la LMNP ?

L'Etat peut mettre fin aux avantages fiscaux actuels à tout moment

La fiscalité avantageuse de la LMNP est l’un de ses attraits majeurs. Cependant, elle repose sur des lois fiscales susceptibles d’évoluer. Le gouvernement pourrait décider de modifier, voire d’annuler certains avantages fiscaux liés au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), impactant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Le logement doit absolument être meublé

Opter pour une location meublée impose l’achat de meubles et d’équipements nécessaires pour rendre le logement fonctionnel et conforme aux critères de la location meublée. Ces investissements initiaux peuvent alourdir le coût de l’opération, même s’ils sont en partie amortissables.

La LMNP est un investissement à long terme

La LMNP nécessite un engagement sur plusieurs années pour que l’investissement soit réellement rentable, notamment en raison des coûts initiaux et des avantages fiscaux liés à l’amortissement. Ce type d’investissement nécessite donc une certaine stabilité financière et une vision à long terme.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Quelle est la liste de meubles qu'un logement meublé doit obligatoirement contenir ?

Quelle est la liste de meubles qu'un logement meublé doit obligatoirement contenir ?

Les bailleurs de logements en LMNP doivent inclure une liste de fournitures avant l’entrée du locataire dans les lieux :

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
Nos conseils d'experts

Pourquoi investir en LMNP ?

C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.

C’est la possibilité de sécuriser ses loyers pendant 10 ans, en investissant dans une résidence services grâce à un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.

C’est une solution pour ne payer que peu ou aucun impôt et CSG sur ses revenus locatifs pendant plus de 20 ans.

Comment fonctionne la déclaration de revenus en LMNP ?

Envoyer le formulaire P0i au Greffe du tribunal de commerce

Avant de commencer à louer votre bien sous le statut LMNP, vous devez déclarer votre activité et préciser le type de régime fiscal que vous souhaitez utiliser. Pour réaliser l'immatriculation de sa LMNP, il faut remplir le formulaire P0i et l’envoyer dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur meublé non professionnel. Une fois la démarche terminée, vous obtiendrez un numéro SIRET.

Procédure à suivre pour le régime micro-BIC

Lors de votre déclaration annuelle d'impôts, prévue entre mai et juin, vous devrez renseigner vos gains en utilisant le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. Il vous suffira de sélectionner l'option « activités non salariée » puis la section « revenus issus de locations meublées non professionnelles ».

Cette procédure peut être réalisée intégralement sur votre compte personnel du site officiel des impôts : impots.gouv.fr.

Procédure à suivre pour le régime réel​

Pour déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel, vous devrez envoyer au service des impôts des entreprises (SIE) ce que l’on appelle une liasse fiscale. Il s’agit d’un ensemble de documents qui permettent à l'administration fiscale de calculer votre revenu imposable.

Dans un premier temps vous devrez remplir le formulaire 2031-SD. Celui-ci nécessite :

  • Une identification complète
  • La période de déclaration
  • Le choix de votre mode d'imposition
  • Une section pour les artisans
  • Un espace pour le bénéfice net après frais
  • Une section annexe pour les détails financiers

Après cela, vous devrez également remplir le formulaire 2042-C-PRO LMNP, en précisant les bénéfices générés par votre activité de LMNP une fois les charges déduites.

Toute cette procédure est également réalisable sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr.

En savoir davantage sur la déclaration LMNP.

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Neuf vs Ancien vs Résidence services

Quel est le meilleur investissement en LMNP ?

L’investissement en LMNP offre de multiples avantages, mais ils sont différents selon si l’on choisit
d’investir dans un bien ancien, dans un bien neuf classique ou dans un bien neuf en résidence de services.

Dans l'ancien Dans le neuf En résidence de services
Type de biens éligibles Tous types Tous types Résidences étudiantes,
sénior ou de tourisme
Dernières normes de construction et d’isolation
Mobilier inclus dans le prix du bien
Type de bail Bail de location meublée Bail de location meublée Bail commercial
Perception sécurisée des loyers
Imposition sur les loyers Régime micro-bic ou
régime réel
Régime micro-bic ou
régime réel
Régime réel préconisé
Remboursement de la TVA sur l’achat

CONCLUSION

En conclusion, la location meublée non professionnelle (LMNP) est une option d’investissement immobilier de plus en plus prisée. Elle offre de multiples avantages, notamment une fiscalité favorable, une facilité administrative et des possibilités d’investir dans des résidences services pour obtenir des garanties supplémentaires. Toutefois la LMNP nécessite une attention particulière à certaines conditions pour en bénéficier. L’investisseur doit notamment veiller à bien meubler son bien, à ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs et à respecter les critères définis par le statut. La déclaration des revenus sous le régime réel demande également une certaine rigueur. Si la LMNP offre des opportunités attrayantes donc, elle exige aussi une réflexion approfondie et une connaissance précise du dispositif. Les experts Valority sont à votre disposition afin de vous conseiller dans votre projet d’investissement.

témoignages
Ils ont franchi le cap

Anne et Claude, retraités

« Notre conseiller Valority a su comprendre nos attentes et nous donner des conseils éclairés pour nos investissements. »

416 000€ d'investissement

dont 250 000€ d'apport

Le couple a investi dans 3 biens immobiliers

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d'épargne mensuelle

401 000€

d'encours immobiliers en 2023

100% de loyers perçus

Et 0 loyer impayé

**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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