Déficit en LMNP
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L’investissement immobilier a toujours été perçu comme une valeur refuge, particulièrement dans le contexte économique actuel où les investisseurs cherchent à diversifier leurs portefeuilles et à stabiliser leurs revenus. Parmi les différentes niches d’investissement, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se distingue par sa flexibilité et ses avantages fiscaux, attirant ainsi un nombre croissant d’adeptes.

Le LMNP permet à l’investisseur de mettre en location un bien immobilier meublé, en bénéficiant d’un régime fiscal spécifique qui peut s’avérer particulièrement intéressant. Toutefois, la gestion fiscale d’un tel investissement peut parfois aboutir à ce que l’on appelle un « déficit en LMNP ». Ce déficit, loin d’être systématiquement un désavantage, peut être utilisé comme un outil de stratégie fiscale pour optimiser la rentabilité de l’investissement à long terme.

Mais que signifie réellement être en situation de déficit en LMNP ? Comment ce déficit est-il calculé, déclaré, et reporté sur les années suivantes ? Ces questions sont essentielles pour comprendre l’impact et l’utilisation du déficit en LMNP comme levier fiscal. Dans cet article, nous explorerons les mécanismes du déficit en LMNP, en guidant l’investisseur à travers le calcul, la déclaration, et la stratégie de report, et en soulignant les avantages et les précautions à prendre pour transformer ce qui pourrait sembler être un inconvénient en une opportunité financière.

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Comprendre la notion de déficit en LMNP

Qu'est-ce que le déficit en LMNP ?

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, le déficit survient lorsque les charges déductibles liées à l’activité locative dépassent les revenus générés par cette même activité. Ces charges peuvent inclure les intérêts d’emprunt, les taxes, les charges de copropriété, les frais de gestion, les dépenses de maintenance et de réparation, ainsi que l’amortissement du bien et de ses équipements. Le calcul de ce déficit prend en compte tous ces éléments, reflétant une perte comptable qui peut être stratégiquement avantageuse.

Calcul du déficit LMNP

Pour déterminer si un investissement LMNP génère un déficit, il faut soustraire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges déductibles ainsi que les amortissements. La formule de calcul est donc la suivante :

Déficit LMNP = Revenus locatifs – (Charges déductibles + Amortissements)

Charges déductibles

Parmi les charges déductibles, on trouve :

  • Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien
  • La taxe foncière
  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les frais de gestion locative
  • Les frais d’assurance, notamment la GLI (garantie loyers impayés) et la PNO (propriétaire non occupant)
  • La CFE (cotisation foncière des entreprises)
  • Les charges de copropriété
  • Les frais de notaire
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L'amortissement

Un amortissement est une charge comptable qui permet de tenir compte de la dépréciation du bien immobilier avec le temps. Le montant des amortissements est calculé sur la valeur du bien hors coût du terrain, qui ne s’amortit pas, sur une durée qui reflète la période d’utilisation du bien (généralement 20 à 30 ans pour un bien immobilier).

L’amortissement est sans doute l’élément le plus significatif dans la création du déficit en LMNP. Il permet de reconnaître la dépréciation de l’actif dans le temps, sans pour autant correspondre à une sortie de trésorerie. En ce sens, il contribue de manière considérable à l’allègement de la pression fiscale tout en préservant les flux de trésorerie.

Le calcul du déficit en LMNP est ainsi un exercice stratégique qui, au-delà de ses aspects comptables, offre une véritable planification fiscale. Il permet de comprendre comment, année après année, l’investisseur peut à la fois profiter de son investissement tout en réduisant son montant d’impôt sur le revenu. Cela exige une approche rigoureuse et éventuellement l’assistance d’un professionnel pour s’assurer de la conformité avec la législation fiscale en vigueur.

Les limites du déficit LMNP

  1. La réglementation fiscale impose que l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit foncier. Ainsi, l’amortissement annuel doit être tel qu’il n’excède pas les revenus locatifs diminués des autres charges déductibles.
  2. Le déficit est reportable pendant une période maximum de 10 ans
  3. Le déficit ne peut pas être supérieur à 10 700€/an
  4. Pour bénéficier du déficit en LMNP, l’investisseur doit obligatoirement opter pour le régime réel
  5. Le déficit en LMNP n’est imputable qu’aux revenus locatifs qui sont soumis au régime fiscal des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Exemple simplifié

Valeur du logement base de l’amortissement : 150 000 €
Taux d’amortissement : 2 %
Montant annuel de l’amortissement : 3 000 €
Total des loyers acquis dans l’année :10 000 €
Total des charges admises en déduction : 8 000 €
Maximum d’amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 10 000 € – 8 000 € = 2 000 €

Même si le montant annuel de l’amortissement est de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.

Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite.

Cet exemple simplifié provient du site du gouvernement impôts.gouv.fr.

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Déclaration du déficit en LMNP

Processus de déclaration du déficit

La déclaration des revenus en LMNP se fait annuellement, et c’est dans le formulaire n°2042-C-PRO de l’administration fiscale que le contribuable doit indiquer les revenus et les charges liés à son activité de location meublée. En cas de déficit, celui-ci doit être reporté dans la même rubrique que celle des recettes locatives.

Documentation nécessaire

Pour déclarer correctement le déficit, il est nécessaire de rassembler toutes les factures et justificatifs des charges déductibles, ainsi que les calculs d’amortissement. La bonne tenue de la comptabilité est indispensable pour justifier les montants déclarés en cas de demande de l’administration fiscale.

Conseils pratiques

  • Vérifiez systématiquement que les charges déclarées sont bien déductibles selon le régime fiscal LMNP.
  • N’oubliez pas de limiter l’amortissement afin qu’il ne crée pas de déficit.
  • Conservez précieusement tous les justificatifs des dépenses et des amortissements pratiqués.
  • Envisagez de consulter un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier locatif pour optimiser votre déclaration et éviter les erreurs.
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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Report du déficit en LMNP

Les règles

Le report du déficit en LMNP est strictement encadré. Le déficit généré, notamment par les charges et les amortissements, peut être reporté mais uniquement sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire provenant des revenus locatifs d’une location meublée. Il est important de noter que le déficit issu des amortissements n’est pas reportable sur le revenu global mais peut être reporté sur les bénéfices des locations meublées des dix années suivantes.

Durée du report

Le déficit en LMNP peut être reporté sur une période de dix ans. Cela donne la possibilité de l’étaler sur plusieurs exercices fiscaux, permettant ainsi d’absorber progressivement le déficit par les bénéfices futurs.

Exemple de stratégie

Imaginons un investisseur LMNP ayant généré un déficit de 3 000€ en N. Pour les trois années suivantes (N+1, N+2, N+3), il prévoit de générer respectivement 1 000€, 1 500€ et 2 000€ de bénéfices locatifs annuels. Le déficit de N pourra être imputé à hauteur de 1 000€ en N+1, réduisant son imposition à zéro pour cette année-là. Les 2 000€ restants pourront être imputés sur les bénéfices des années suivantes, à savoir 1 500€ en N+2 et les 500€ restants en N+3, optimisant ainsi sa fiscalité sur trois ans.

En conclusion, le déficit en LMNP n’est pas seulement une question de chiffres, il s’inscrit dans une approche globale de l’investissement immobilier meublé. Il reflète l’importance de la stratégie, de la planification, et surtout, de l’expertise pour réussir son investissement locatif.

Pour les investisseurs, comprendre et appliquer les principes du déficit en LMNP, c’est se donner les moyens de réduire leur charge fiscale tout en préparant l’avenir de leur patrimoine. C’est une démarche qui demande une vigilance constante et une adaptation aux changements législatifs, mais qui peut se révéler extrêmement bénéfique sur le plan financier.

témoignages
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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