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Investir en résidence étudiante
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Pourquoi investir
en résidence étudiante ?
investir en résidence étudiante est un choix judicieux du fait de la forte tension locative dans les métropoles françaises.
Même si on ne compte pas moins de 350.000 logements publics et privés à destination des étudiants sur l’ensemble du territoire, la demande est largement supérieure à l’offre, puisqu’il y a près d’un million d’étudiants à la recherche d’un toit.
Investir en résidence étudiante avec le statut LMNP
Acquérir un bien dans ce type de résidences pour la mise en location se fait sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs d’obtenir une réduction fiscale de 50 % sur leurs revenus locatifs ou de récupérer la TVA et amortir leurs charges.
Pour être éligible à l’investissement en résidence étudiante avec le statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € et représenter plus de 50 % des revenus. Le bien doit être meublé ou le propriétaire doit prendre en charge l’ameublement. Enfin, il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sous le statut du loueur meublé professionnel (LMP).
Lorsqu’un investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire de résidence étudiante, le régime fiscal qui s’applique en fonction du montant de ses revenus annuels :
- Si les revenus sont inférieurs à 77.000 € : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui octroie un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs
- Si les revenus sont supérieurs à 77.000 € : le régime réel simplifié qui permet d’amortir le prix d’achat et les charges locatives en déficit imputable sur 10 ans
Jusqu’au 31 décembre 2022, les propriétaires pouvaient bénéficier également du dispositif Censi-Bouvard réduisant l’impôt sur le revenu de 11 % pour l’achat d’un bien neuf dans la limite de 300.000 € sur 9 ans. Ce dispositif n’a pas été renouvelé dans la loi de Finances de 2023.
Types de résidences étudiantes
L’investissement dans les résidences étudiantes n’est pas monolithique ; il existe plusieurs options, chacune avec ses propres avantages et inconvénients. Voici un aperçu des différents types de résidences étudiantes que vous pourriez envisager.
Résidences universitaires traditionnelles
- Avantages : Ces établissements sont souvent gérés par les universités elles-mêmes, ce qui garantit un taux d’occupation élevé. Ils sont également habituellement situés très près des campus universitaires, ce qui est un atout majeur pour les étudiants.
- Inconvénients : Comme ces résidences sont souvent anciennes, elles peuvent nécessiter des investissements importants en rénovation. De plus, vous aurez peu de contrôle sur la gestion, sauf si vous possédez une grande part du bâtiment.
Résidences privées avec services
- Avantages : Ces résidences offrent des services supplémentaires comme une réception, un ménage régulier, une salle de sport, etc., ce qui peut justifier des loyers plus élevés.
- Inconvénients : Le coût initial de ces propriétés peut être assez élevé, et les charges de gestion peuvent également être plus importantes à cause des services offerts.
Colocations étudiantes
- Avantages : Ce type de résidence permet d’investir dans une propriété plus grande qui sera divisée en plusieurs chambres louées séparément, augmentant ainsi le rendement locatif.
- Inconvénients : Cela peut nécessiter une gestion plus active pour résoudre les éventuels conflits entre colocataires, et les réglementations locales sur les colocations peuvent être restrictives.
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
Quels sont les avantages
d'investir en résidence étudiante ?
L’investissement en résidence étudiante a l’avantage d’être accessible pour les ménages à budget limité.
Les prix d’entrée pour des studios de 18 à 20 m2 sont aux alentours de 90.000 € pour un taux de rendement moyen situé entre 3.5 et 4 % nets.
Les résidences étudiantes offrent souvent des rendements locatifs plus élevés que les autres types de propriétés résidentielles. Cela est en partie dû au fait que ces résidences sont généralement plus petites en taille, ce qui réduit les coûts d’entretien et d’exploitation
De plus, investir dans une résidence étudiante permet de diversifier ses sources de revenu tout en limitant les risques comme les impayés puisqu’il s’agit d’un marché en constante augmentation.
Enfin, le statut LMNP vous permet de récupérer la TVA de 20 % si vous conservez le bien sur une période de 20 ans.
Comment réussir son
investissement en résidence étudiante ?
Lorsque vous souhaitez investir en résidence étudiante, il faut avant tout prendre en compte l’emplacement de la résidence qui joue un grand rôle dans la réussite de votre projet. Cela signifie que le logement doit être à proximité des lieux importants pour les étudiants :
- Universités ou écoles
- Centre-ville et lieux de sorties
- Transports en commun et gares
Il y a bien évidemment d’autres critères à prendre en compte pour estimer la viabilité de votre investissement et qui concernent la ville en particulier :
- Evaluation de l’offre et la demande
- Prix du m2 et loyer moyen dans le secteur pour studios et T2
- Montant de la taxe foncière de la localité
Enfin, il est nécessaire de regarder le rendement net et la tension locative selon les villes où il y a le plus d’étudiants. Plusieurs études menées par des instituts comme la FNAIM ou CLAMEUR montrent que les taux de rendement net en résidence étudiant les plus intéressants* se trouvent à :
- Saint-Etienne : 6.7 %
- Limoges : 5.7 %
- Valenciennes : 5.2 %
- Nancy : 4.8 %
- Brest : 4.2 %
Les villes de taille moyennes sont très intéressantes pour la location étudiante car elles représentent une alternative aux grandes métropoles où la demande est forte mais le taux de rendement plus limité.
Voici le palmarès des 10 villes de France où l’investissement dans un studio est le plus intéressant en 2023 :
| Ville | Prix m² T1 | Loyer m² T1 | Rentabilité T1 | Score de risque |
|---|---|---|---|---|
| Roubaix | 2.367 € | 17.7 € | 9 % | 2.3 |
| Limoges | 1.932 € | 14.4 € | 8.9 % | 2.1 |
| Loos | 2.764 € | 17.9 € | 7.8 % | 2.0 |
| Nancy | 2.787 € | 17.5 € | 7.5 % | 1.9 |
| Perpignan | 2.560 € | 15.3 € | 7.2 % | 2.7 |
| Orléans | 2.784 € | 16.6 € | 7.2 % | 2.2 |
| Amiens | 3.012 € | 18.0 € | 7.2 % | 2.2 |
| La Roche-sur-Yon | 2.485 € | 14.5 € | 7.0 % | 2.2 |
| Rouen | 3.115 € | 18.1 € | 7.0 % | 2.2 |
| Brest | 2.611 € | 15.1 € | 6.9 % | 1.9 |
Investir en résidence étudiante
avec le statut LMNP
Acquérir un bien dans ce type de résidences pour la mise en location se fait sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs d’obtenir une réduction fiscale de 50 % sur leurs revenus locatifs ou de récupérer la TVA et amortir leurs charges.
Pour être éligible à l’investissement en résidence étudiante avec le statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € et représenter plus de 50 % des revenus. Le bien doit être meublé ou le propriétaire doit prendre en charge l’ameublement. Enfin, il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sous le statut du loueur meublé professionnel (LMP).
Lorsqu’un investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire de résidence étudiante, le régime fiscal qui s’applique en fonction du montant de ses revenus annuels :
- Si les revenus sont inférieurs à 77.000 € : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui octroie un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs
- Si les revenus sont supérieurs à 77.000 € : le régime réel simplifié qui permet d’amortir le prix d’achat et les charges locatives en déficit imputable sur 10 ans
Jusqu’au 31 décembre 2022, les propriétaires pouvaient bénéficier également du dispositif Censi-Bouvard réduisant l’impôt sur le revenu de 11 % pour l’achat d’un bien neuf dans la limite de 300.000 € sur 9 ans. Ce dispositif n’a pas été renouvelé dans la loi de Finances de 2023.
Comme tout investissement avec le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), les logements étudiants doivent comporter une liste de meubles obligatoires lors de l’entrée du locataire :
- Une literie avec une couverture et/ou couette
- Des étagères de rangement
- Des volets ou rideaux
- Des luminaires
- Une table et des sièges
- Des plaques de cuisson
- Un réfrigérateur
- Un congélateur ou un réfrigérateur avec compartiment à congélation avec température maximale de -6°
- Un four à micro-ondes ou un four
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Quels sont les risques
avec le statut LMNP
Investir dans une résidence étudiante peut être lucratif, mais il n’est pas exempt de pièges. Voici quelques erreurs courantes que les investisseurs devraient chercher à éviter.
- Sous-estimer les coûts : ignorer ou minimiser les coûts d’entretien, les frais de gestion et les éventuelles vacances locatives
- Ignorer le marché local : investir dans une propriété sans une compréhension complète du marché local
- Négliger les aspects légaux : ignorer les implications légales, telles que les réglementations locales en matière de location ou les conditions de bail
- Mauvaise gestion de la propriété : gérer la propriété de manière inefficace, entraînant des vacances prolongées ou des relations tendues avec les locataires
- Manque de diversification : mettre tous vos œufs dans le même panier en investissant uniquement dans le même type de logement de service
Ils nous ont fait confiance
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Julien, 30 ans
« En investissant dans un logement étudiant, je perçois des loyers tout les mois quoi qu’il arrive. »
212.000€ de budget
10% d’apport
Julien a investi dans un bien immobilier en mai 2021
3 500€/mois
Revenus mensuels
Loué en 3 jours
98% de taux d’occupation.
100% de loyers perçus
Et 0 loyer impayé
FAQ Le Loueur meublé non professionnel
Questions fréquentes
Nos courtiers vous permettront d’interroger différentes banques via un seul interlocuteur. Déchargez-vous de toutes les démarches et profitez de l’expérience d’un négociateur. Nous accompagnons nos clients de A à Z dans leur financement grâce à notre expertise du crédit immobilier dans le neuf et l’investissement locatif.
La gestion locative est une tâche chronophage : publier les annonces, organiser les visites, sélectionner le meilleur dossier, régler les éventuels sinistres… Déléguez toutes ces tâches à un professionnel qui vous accompagnera sur toute la gestion. Si vous investissez dans le neuf, nous vous accompagnerons également sur le suivi de la livraison ainsi que sur la déclaration d’impôts.
Avec le statut LMNP, dans une résidence Les Belles Années, vous signez un bail commercial. Cela veut dire que c’est aux Belles Années de s’occuper de l’intégralité de la gestion (sélection des locataires, quittance, travaux…).
Le logement constitue un motif de préoccupation pour 52% des étudiants. La France compte en effet plus de 2.3 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur et plus de la moitié vit en dehors du foyer familial dans le cadre de ses études, soit 1.15 millions d’étudiants et autant de logements à trouver.
La France dispose d’un parc de 350 000 logements, dont la moitié est gérée par le CROUS. L’offre sur ce marché demeure donc largement inférieure à la demande, notamment dans les grandes villes. A cela s’ajoute un nombre croissant d'étudiants étrangers, qui, pour des raisons pratiques, recherchent en priorité des logements dans des résidences étudiantes.
Une résidence de services privée propose, dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, au moins deux des prestations suivantes :
- Le petit déjeuner
- Le nettoyage régulier des locaux
- La fourniture de linge de maison
- L’accueil des résidents
A cela peuvent s’ajouter d’autres services tels que : une connexion internet, une laverie, une salle de sport, une cafétéria, un local vélos…
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 9 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 9 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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