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Loi Denormandie 2025l'investissement locatif dans l'ancien avec réduction d'impôt
Vous avez entendu parler de la loi Denormandie et souhaitez en savoir plus sur son fonctionnement et ses avantages ? Ce dispositif, instauré en 2019, encourage la rénovation de logements anciens dans certaines zones pour revitaliser les centres-villes. En retour, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux attractifs.
Dans les lignes qui suivent, vous découvrirez en détail le fonctionnement du dispositif Denormandie, notamment en matière de conditions d’éligibilité, de zones, d’avantages fiscaux, ainsi que de plafonds de loyer et de ressources. Découvrez si l’investissement locatif en loi Denormandie est fait pour vous.
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale instaurée en 2019 par le gouvernement, afin d’encourager la rénovation de logements anciens. Il vise à redynamiser les centres-villes en incitant les investisseurs à rénover des biens immobiliers dégradés situés dans certaines zones spécifiques. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux attractifs.
L’origine du dispositif Denormandie remonte à une prise de conscience des pouvoirs publics face à la dégradation progressive de nombreux centres-villes. Des quartiers entiers se sont retrouvés avec des logements vétustes, souvent abandonnés, qui nuisent à l’attractivité et à la qualité de vie de ces zones. Pour répondre à cette problématique, le dispositif Denormandie a été mis en place par le gouvernement afin de favoriser la réhabilitation de ces biens.
L’objectif principal de la loi Denormandie est double : d’une part, elle vise à améliorer l’offre de logements en bon état dans des zones souvent négligées, et d’autre part, elle encourage les investisseurs à s’engager dans des projets de rénovation en leur offrant des incitations fiscales.
Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie est ouverte à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France, qu’il s’agisse de particuliers ou d’investisseurs via une SCI (sous certaines conditions). Elle est également accessible via l’octroi d’un crédit immobilier complété par les loyers perçus et la réduction d’impôt.
Pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie, certaines conditions d’éligibilité doivent être remplies, tant au niveau des biens concernés que des investisseurs eux-mêmes.
Types de biens concernés
Le dispositif Denormandie s’applique exclusivement aux biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Voici les critères à respecter :
- Le logement doit être situé soit :
- Dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important
- Dans une commune située une zone labellisée Cœur de ville (majoritairement le centre des villes moyennes)
- Dans une commune ayant passé une ORT (convention d’opération de revitalisation du territoire)
- Dans une copropriété en grave difficulté qui est soit placée sous administration provisoire, soit incluse dans le secteur d’une ORCOD (opération de requalification des copropriétés dégradées) et ce, que ce soit au niveau local ou déclaré comme étant d’intérêt national.
- Liste des communes éligibles à la loi Denormandie consultable ici
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + coût des travaux).
- L’acquisition d’un logement ancien à rénover doit se faire entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
Types de travaux éligibles
Pour être éligible, les travaux réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie peuvent inclure :
- Rénovation énergétique : L’investisseur doit impérativement réaliser des travaux dans le but d’améliorer la performance énergétique du logement à hauteur de 20% minimum ou 30% s’il s’agit d’un logement individuel. Pour cela, il doit obligatoirement réaliser au minimum deux types de travaux parmi la liste ci-dessous :
- Isolation des combles
- Isolation des murs
- Isolation des fenêtres
- Changement de la production d’eau chaude
- Création d’une nouvelle surface habitable comme une terrasse, un balcon ou encore un garage.
- Modernisation : Travaux destinés à améliorer le confort du logement, comme la rénovation des salles de bains ou des cuisines.
- Assainissement : Interventions visant à résoudre des problèmes d’humidité ou d’infiltration d’eau.
Une fois la rénovation d’un logement ancien terminée, l’administration fiscale réclame 2 types de documents :
- Les justificatifs des 2 diagnostics
- Les factures des travaux
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), avec factures à l’appui.
Conditions liées à l'investisseur
Afin d’être éligible au dispositif Denormandie, les investisseurs doivent également respecter certaines conditions :
- Toute personne physique, résident fiscal français, peut bénéficier du dispositif Denormandie.
- Les investisseurs doivent s’engager à mettre en location le bien pour une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans. La réduction d’impôt varie en fonction de cette durée d’engagement.
- Le bien doit être loué nu (non meublé) et à titre de résidence principale
- Le bien doit mis en location au plus tard un an après son acquisition ou après l’achèvement de l’immeuble
Conditions fiscales de l'investissement
- Montant maximal éligible : 300 000 € par an, pour 2 investissements maximum par foyer fiscal
- Plafond par mètre carré : 5 500 €/m²
- Niches fiscales : entre dans le plafond global de 10 000 € de niches fiscales par an
Conditions liées au choix du locataire
Le logement doit être loué à titre de résidence principale à des locataires n’appartenant pas à votre foyer fiscal et dont leur revenu fiscal de référence respecte les plafonds suivants :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| + 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| + 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| + 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| + 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Les plafonds de loyer mensuel à respecter
pour bénéficier du dispositif Denormandie
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² 2025 |
|---|---|
| Zone A bis | 19.51 € |
| Zone A | 14.49 € |
| Zone B1 | 11.68 € |
| Zone B2 et C (sur agrément) | 10.15 € |
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée d’engagement de location du bien rénové. Voici comment cela fonctionne :
- Engagement de 6 ans : Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 12% du montant total de l’investissement (prix d’achat du bien + coût des travaux).
- Engagement de 9 ans : La réduction d’impôt s’élève à 18%.
- Engagement de 12 ans : La réduction d’impôt peut atteindre 21%.
Cette réduction est étalée sur toute la durée de l’engagement, ce qui permet de bénéficier d’une économie d’impôt significative chaque année.
Exemple : Un investisseur achète un logement 200 000 € et réalise 50 000 € de travaux. Coût total : 250 000 €.
S’il loue le bien pendant 12 ans, il obtient 21 % de réduction sur ce montant, soit 52 500 € d’économie d’impôt (4 375 € par an).
Quels sont les plafonds à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt ?
Le calcul de la réduction d’impôt se fait en prenant en compte les deux plafonds ci-dessous :
- un plafond de 300 000 € sur le coût d’acquisition du logement
- un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable
A cela s’ajoute le plafond global des avantages fiscaux (ou niche fiscale) auquel votre foyer à le droit chaque année. Pour la déclaration d’imposition 2024 de votre foyer fiscal, le plafond est de 10 000€.
Quels sont tous les avantages du dispositif de défiscalisation Denormandie ?
Réduction d'impôt attractive
A l’instar du dispositif Pinel dédié au logement neuf, l’un des principaux atouts du dispositif Denormandie est la réduction d’impôt significative sur le revenu. En fonction de la durée d’engagement de location (6, 9, ou 12 ans), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant total de l’investissement (prix d’achat du bien + coût des travaux). Cela vous permet de réaliser une économie substantielle sur vos impôts chaque année.
Préparer sa retraite
L’investissement immobilier est une excellente manière de préparer votre retraite. En louant votre bien rénové, vous pouvez générer un revenu locatif régulier, ce qui peut constituer un complément de revenu appréciable pendant votre retraite. Vous pouvez également choisir de vendre le bien une fois rénové, ce qui peut vous fournir un capital important pour financer vos projets de retraite.
Possibilité d'investir sans apport
Grâce au dispositif Denormandie, il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport initial. Les banques sont souvent plus enclines à accorder des prêts pour des projets immobiliers bénéficiant de réductions fiscales, ce qui peut faciliter l’accès à la propriété pour les investisseurs n’ayant pas d’économies importantes.
Possibilité de louer à ses ascendants / descendants
Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, le dispositif Denormandie permet de louer le bien à ses ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal. Cela offre une flexibilité supplémentaire et permet de loger des proches tout en bénéficiant des avantages fiscaux.
Déduction des charges de ses impôts
Les charges liées à la rénovation et à l’entretien du bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) peuvent être déduites de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable. Cela peut entraîner une réduction supplémentaire de vos impôts, augmentant la rentabilité de votre investissement.
Par exemple, les travaux excédant les 25 % obligatoires peuvent être déduits dans le cadre du déficit foncier.
Dans ce cas, le montant excédentaire est imputable sur les revenus fonciers ou, à hauteur de 10 700 €/an, sur le revenu global.
Contribution à la revitalisation des centres-villes
En investissant dans le dispositif Denormandie, vous participez activement à la revitalisation de quartiers dégradés. Votre investissement contribue à améliorer la qualité de vie dans ces zones, à redynamiser l’économie locale et à préserver le patrimoine immobilier. C’est une manière de réaliser un investissement socialement responsable tout en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux.
Où investir avec la loi Denormandie ?
Le caractère géographiquement ciblé du dispositif Denormandie est à la fois une force et une contrainte. Il oriente les investissements vers des territoires spécifiques, souvent en perte de vitesse, mais bénéficiant d’un plan de revitalisation soutenu par l’État. Savoir où investir est donc essentiel pour maximiser la rentabilité et sécuriser son projet.
Les zones éligibles au dispositif Denormandie
Pour bénéficier des réductions d’impôt, le bien immobilier doit se situer dans une commune éligible, à savoir :
- Une ville faisant partie du programme national “Action Cœur de Ville”
- Ce programme lancé par l’État vise à redynamiser les centres-villes de 222 villes moyennes
- Ou une commune ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire)
- Plus de 1 900 villes sont concernées par cette démarche
Ces communes sont identifiées comme ayant :
- Un centre ancien dégradé
- Un fort besoin de logements rénovés
- Une volonté affirmée de restructuration urbaine
Voici la liste des 222 communes comprises dans la convention Cœur de Ville :
Ain (01)
- Ambérieu-en-Bugey
- Artemare
- Belley
- Brégnier-Cordon
- Champagne-en-Valromey
- Groslée-Saint-Benoit
- Oyonnax
- Val-de-Virieu
- Virieu-le-Grand
Aisne (02)
- Château-Thierry
- Laon
- Saint-Quentin
- Soissons
- Tergnier
Allier (03)
- Montluçon
- Moulins
- Vichy
Alpes-de-Haute-Provence (04)
- Banon
- Manosque
- Mane
- Saint-Michel-l’Observatoire
Hautes-Alpes (05)
- Briançon
- Gap
Alpes-Maritimes (06)
- Grasse
- Vallauris
Ardèche (07)
- Annonay
- Aubenas
- Privas
Ardennes (08)
- Bairon et ses environs
- Bogny-sur-Meuse
- Carignan
- Fumay
- Givet
- Monthermé
- Monthois
- Revin
- Rimogne
- Rocroi
- Sedan
- Vireux-Molhain
- Vireux-Wallerand
- Vouziers
Ariège (09)
- Daumazan-sur-Arize
- Foix
- Lézat-sur-Lèze
- Le Fossat
- Le Mas-d’Azil
- Mazères
- Pamiers
- Saverdun
- Verniolle
Aube (10)
- Bar-sur-Aube
- Bayel
- Troyes
- Ville-sous-la-Ferté
Aude (11)
- Carcassonne
- Castelnaudary
- Narbonne
Aveyron (12)
- Millau
- Rodez
- Saint-Affrique
- Villefranche-de-Rouergue
Bouches-du-Rhône (13)
- Arles
- Marseille
- Tarascon
Calvados (14)
- Bayeux
- Caen
- Lisieux
- Vire Normandie
Cantal (15)
- Aurillac
- Mauriac
- Saint-Flour
Charente (16)
- Angoulême
- Châteauneuf-sur-Charente
- Cognac
- Gond-Pontouvre
- Jarnac
- La Couronne
- Ruelle-sur-Touvre
- Segonzac
Charente-Maritime (17)
- La Rochelle
- Rochefort
- Royan
- Saintes
Cher (18)
- Bourges
- Sancerre
- Vierzon
Corrèze (19)
- Allassac
- Brive-la-Gaillarde
- Cornil
- Corrèze
- Donzenac
- Laguenne-sur-Avalouze
- Sainte-Fortunade
- Tulle
- Ussel
Corse-du-Sud (2A)
- Ajaccio
- Bonifacio
- Olmeto
- Petreto-Bicchisano
- Propriano
- Sartène
Haute-Corse (2B)
- Bastia
- Calvi
- Corte
Côte-d’Or (21)
- Beaune
- Brazey-en-Plaine
- Dijon
- Seurre
Côtes-d’Armor (22)
- Dinan
- Lannion
- Saint-Brieuc
- Tréguier
Creuse (23)
- Guéret
Dordogne (24)
- Bergerac
- Périgueux
- Sarlat-la-Canéda
Doubs (25)
- Besançon
- Montbéliard
- Pontarlier
- Valentigney
Drôme (26)
- Montélimar
- Romans-sur-Isère
- Valence
Eure (27)
- Évreux
- Gaillon
- Louviers
- Pont-Audemer
- Val-de-Reuil
- Vernon
Eure-et-Loir (28)
- Chartres
- Châteaudun
- Dreux
- Lucé
- Mainvilliers
- Nogent-le-Rotrou
Finistère (29)
- Brest
- Morlaix
- Quimper
Gard (30)
- Alès
- Bagnols-sur-Cèze
- Nîmes
Haute-Garonne (31)
- Revel
- Toulouse
Gers (32)
- Auch
Gironde (33)
- Arcachon
- Bordeaux
- Libourne
- Sainte-Foy-la-Grande
Hérault (34)
- Agde
- Béziers
- Montpellier
- Sète
Ille-et-Vilaine (35)
- Fougères
- Redon
- Rennes
- Saint-Malo
- Vitré
Indre (36)
- Châteauroux
- Issoudun
- Le Blanc
Indre-et-Loire (37)
- Amboise
- Bléré
- Château-Renault
- Chinon
- Loches
- Tours
Isère (38)
- Grenoble
- Pontcharra
- Rives
- Saint-Marcellin
- Vienne
- Voiron
Jura (39)
- Arbois
- Dole
- Lons-le-Saunier
- Moirans-en-Montagne
- Poligny
- Saint-Claude
- Salins-les-Bains
Landes (40)
- Dax
- Mont-de-Marsan
Loir-et-Cher (41)
- Blois
- Vendôme
Loire (42)
- Montbrison
- Roanne
- Saint-Étienne
Haute-Loire (43)
- Le Puy-en-Velay
Loire-Atlantique (44)
- Nantes
- Saint-Nazaire
Loiret (45)
- Beaugency
- Châteauneuf-sur-Loire
- Gien
- Montargis
- Orléans
- Pithiviers
Lot (46)
- Cahors
- Figeac
Lot-et-Garonne (47)
- Agen
- Aiguillon
- Marmande
- Nérac
- Tonneins
- Villeneuve-sur-Lot
Lozère (48)
- Mende
Maine-et-Loire (49)
- Angers
- Cholet
- Saumur
Manche (50)
- Avranches
- Cherbourg-en-Cotentin
- Coutances
- Saint-Lô
Marne (51)
- Châlons-en-Champagne
- Épernay
- Reims
Haute-Marne (52)
- Chaumont
- Langres
- Saint-Dizier
Mayenne (53)
- Laval
- Mayenne
Meurthe-et-Moselle (54)
- Longwy
- Lunéville
- Nancy
- Toul
- Vandoeuvre-lès-Nancy
Meuse (55)
- Bar-le-Duc
- Commercy
- Verdun
Morbihan (56)
- Lorient
- Pontivy
- Vannes
Moselle (57)
- Forbach
- Metz
- Sarrebourg
- Sarreguemines
Thionville
Nièvre (58)
- Clamecy
- Cosne-Cours-sur-Loire
- Nevers
- Thionville
Nord (59)
- Armentières
- Aulnoye-Aymeries
- Cambrai
- Comines
- Condé-sur-l’Escaut
- Denain
- Douai
- Dunkerque
- Fourmies
- Hazebrouck
- Lambersart
- Lille
- Maubeuge
- Roubaix
- Tourcoing
- Valenciennes
- Wattrelos
Oise (60)
- Beauvais
- Compiègne
- Creil
- Nogent-sur-Oise
- Senlis
Orne (61)
- Alençon
- Argentan
- Flers
- L’Aigle
Pas-de-Calais (62)
- Arras
- Béthune
- Boulogne-sur-Mer
- Bruay-la-Buissière
- Calais
- Étaples
- Lens
- Liévin
- Saint-Omer
Puy-de-Dôme (63)
- Ambert
- Clermont-Ferrand
- Ennezat
- Issoire
- Mont-Dore
- Riom
- Thiers
- Volvic
Pyrénées-Atlantiques (64)
- Bayonne
- Biarritz
- Pau
Hautes-Pyrénées (65)
- Lourdes
- Tarbes
Pyrénées-Orientales (66)
- Perpignan
- Thuir
Bas-Rhin (67)
- Bischwiller
- Haguenau
- Saverne
- Schweighouse-sur-Moder
- Strasbourg
Haut-Rhin (68)
- Colmar
- Guebwiller
- Mulhouse
- Soultz-Haut-Rhin
Rhône (69)
- Lyon
- Tarare
Haute-Saône (70)
- Gray
- Lure
- Vesoul
Saône-et-Loire (71)
- Autun
- Chalon-sur-Saône
- Le Creusot
- Mâcon
- Montceau-les-Mines
- Tournus
Sarthe (72)
- Bonnétable
- La Flèche
- Le Mans
- Sablé-sur-Sarthe
Savoie (73)
- Chambéry
- Saint-Jean-de-Maurienne
Haute-Savoie (74)
- Annecy
- Rumilly
- Thonon-les-Bains
Paris (75)
- Paris
Seine-Maritime (76)
- Bolbec
- Cany-Barville
- Dieppe
- Elbeuf
- Fécamp
- Le Havre
- Rouen
Seine-et-Marne (77)
- Avon
- Coulommiers
- Fontainebleau
- Meaux
- Melun
- Montereau-Fault-Yonne
- Nemours
Yvelines (78)
- Mantes-la-Jolie
- Poissy
- Rambouillet
- Sartrouville
- Trappes
Deux-Sèvres (79)
- Bressuire
- Niort
- Thouars
Somme (80)
- Abbeville
- Amiens
- Ault
- Gamaches
- Longpré-les-Corps-Saints
Tarn (81)
- Albi
- Castres
- Mazamet
Tarn-et-Garonne (82)
- Castelsarrasin
- Montauban
Var (83)
- Brignoles
- Draguignan
- Toulon
Vaucluse (84)
- Avignon
- Carpentras
- Cavaillon
Vendée (85)
- Fontenay-le-Comte
- La Roche-sur-Yon
- Les Sables-d’Olonne
Vienne (86)
- Châtellerault
- Loudun
- Poitiers
Haute-Vienne (87)
- Limoges
Vosges (88)
- Épinal
- Neufchâteau
- Saint-Dié-des-Vosges
Yonne (89)
- Auxerre
- Avallon
- Sens
Territoire de Belfort (90)
- Belfort
Essonne (91)
- Brétigny-sur-Orge
- Corbeil-Essonnes
- Évry-Courcouronnes
- Morsang-sur-Orge
- Saint-Michel-sur-Orge
- Sainte-Geneviève-des-Bois
- Villemoisson-sur-Orge
Hauts-de-Seine (92)
- Boulogne-Billancourt
- Nanterre
- Neuilly-sur-Seine
Seine-Saint-Denis (93)
- Aubervilliers
- Saint-Denis
Val-de-Marne (94)
- Créteil
- Vitry-sur-Seine
Val-d’Oise (95)
- Argenteuil
- Cergy
- Gonesse
- Persan
Guadeloupe (971)
- Baie-Mahault
- Basse-Terre
- Les Abymes
- Pointe-à-Pitre
Martinique (972)
- Fort-de-France
- Le Lamentin
Guyane (973)
- Cayenne
- Kourou
- Saint-Laurent-du-Maroni
La Réunion (974)
- Le Port
- Saint-André
- Saint-Denis
- Saint-Joseph
- Saint-Pierre
Mayotte (976)
- Dembeni
- Dzaoudzi
- Mamoudzou
- Pamandzi
Pierre-Emmanuel Jus
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Qui est Julien Denormandie ?
Julien Denormandie est un homme politique français né le 14 janvier 1980 à Cahors.
De 2012 à 2018, il fut successivement conseiller de la ministre du commerce extérieur Nicole Bricq, directeur de cabinet adjoint du ministre de l’Économie Emmanuel Macron, Secrétaire général adjoint du mouvement « En Marche !» et secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires.
Depuis le 16 octobre 2018, il est le Ministre chargé de la Ville et du Logement, fonction nouvellement crée. Il travaille sous la tutelle de Jacqueline Gourault, la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations territoriales, qui a succédé à Jacques Mézard en octobre dernier à ce poste.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 20/07/2022 par
En tant que Directeur Commercial chez Valority, mon rôle est d’animer le projet du groupe sur ce territoire, de repérer et faire évoluer mes collaborateurs. Je continue à chercher des talents, des personnes ambitieuses, passionnées par la relation client.
Si vous partagez cette devise « la différence entre ce que tu as et ce que tu veux, c’est ce que tu fais » nous sommes faits pour nous rencontrer.
