Investissement locatif 
Quels sont les dispositifs pour investir dans l'immobilier locatif en 2024 ?

Vous songez à investir dans l’immobilier locatif et vous vous demandez si c’est une bonne idée ? Vous n’êtes pas seul. L’investissement locatif attire de plus en plus d’épargnants, séduits par ses nombreux avantages et son potentiel de rentabilité. Mais qu’est-ce que l’investissement locatif exactement et pourquoi est-il si prisé ? 
Dans les lignes qui suivent, nous vous détaillons le fonctionnement d’un investissement locatif. Vous découvrirez non seulement les bases et les étapes clés pour réussir votre investissement, mais aussi les différents dispositifs fiscaux disponibles, les avantages et inconvénients d’investir dans le neuf versus l’ancien, et bien plus encore.
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Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer. Les loyers perçus de vos locataires constituent une source de revenus mensuels, et, à long terme, la valeur de votre bien peut augmenter, vous offrant une plus-value potentielle lors de la revente.

Il existe plusieurs types de biens immobiliers neufs ou ancien, nu ou meublé, dans lesquels vous pouvez investir :

  • Appartements : Souvent situés en zones urbaines, ils attirent une large gamme de locataires, des étudiants aux professionnels. 
  • Maisons : Idéales pour les familles, elles peuvent offrir des loyers plus élevés, mais aussi nécessiter plus d’entretien.
  • Locaux commerciaux : Ces investissements peuvent être très rentables, mais ils présentent des risques spécifiques liés à la santé économique de la zone et du locataire commercial.
  • Résidences services : Il peut s’agir de résidences étudiantes, de résidences séniors ou encore d’Ehpad.
  • Parts de SCPI : Vous pouvez acquérir des parts dans une société civile de placement immobilier.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en 2024 ?

L’immobilier locatif permet de réaliser un investissement en partie financé par les locataires

La possibilité de se construire un patrimoine via le crédit immobilier

Acquérir un bien destiné à la location, c’est créer des revenus complémentaires avec des loyers réindexés

L’investissement dans l’immobilier locatif représente une protection contre l’inflation

Bénéficier des dernières solutions fiscales en vigueur pour défiscaliser

Protéger sa famille via les assurances emprunteurs

Les étapes clés pour réussir votre investissement locatif

Étape 1 : Définir ses objectifs d'investissement

Souhaitez-vous générer des revenus passifs immédiats, préparer votre retraite ou diversifier votre portefeuille d’investissements ?

Objectifs financiers

Déterminez combien vous êtes prêt à investir et quel rendement vous espérez obtenir. Estimez les revenus locatifs potentiels et calculez la rentabilité brute et nette de votre investissement.

Durée de l’investissement

Décidez si vous préférez un investissement à court, moyen ou long terme. La durée de votre engagement influencera le type de bien à choisir et la stratégie à adopter.

Étape 2 : Choisir le bon emplacement

Acheter un logement bien placé est un facteur déterminant pour la réussite de votre investissement, car cela attirera des locataires et garantira une meilleure valorisation de votre bien.

Analysez les critères économiques (dynamisme du marché local, taux de chômage), démographiques (croissance de la population, âge moyen) et infrastructurels (proximité des transports en commun, des écoles, des commerces).

Étape 3 : Sélectionner le bien immobilier

Le choix du bien immobilier est une étape cruciale. Il doit correspondre à vos objectifs et aux attentes des locataires potentiels.

Caractéristiques du bien

Considérez la taille, l’état général, le type (appartement, maison, studio, etc.) et les équipements disponibles (parking, ascenseur, balcon).

Évaluation du potentiel locatif

Vérifiez le loyer moyen dans la zone et estimez le rendement locatif. Pensez aussi à la demande locative : un bien proche des universités attirera plus facilement des étudiants, par exemple.

Étape 4 : Financer son investissement

Trouver le bon financement est une étape essentielle pour maximiser la rentabilité de votre projet.

Options de financement

Explorez les différentes options de financement disponibles, telles que les prêts bancaires classiques, les prêts aidés (PTZ, PAS), ou encore l’apport personnel. Comparez les taux d’intérêt, les conditions de remboursement et les frais associés.

Calcul de la rentabilité

Avant de finaliser votre financement, calculez la rentabilité de votre investissement. Prenez en compte les coûts d’achat, les frais de notaire, les éventuels travaux de rénovation, les charges de copropriété, et les impôts locaux. Utilisez des outils de simulation pour affiner vos calculs et valider la viabilité de votre projet.

Étape 5 : La gestion locative

La gestion locative est une étape continue qui nécessite de la rigueur et de l’organisation.

Gestion locative

Décidez si vous préférez gérer vous-même la location ou confier cette tâche à des experts. Valority vous propose une offre de gestion locative garantie sans surprise.

Entretien et maintenance

Préparez-vous à entretenir régulièrement votre bien pour garantir sa valeur et satisfaire vos locataires. Prévoyez un budget pour les réparations courantes et les améliorations nécessaires.

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Comment investir dans le neuf ?
Découvrez comment réussir à coup sûr votre premier investissement immobilier.

Les avantages de l'immobilier neuf et de l'ancien

Infographie : Les avantages de l'investissement locatif dans le neuf vs dans l'ancien.

Avantages de l'investissement dans le neuf

  • Un logement neuf est construit selon les dernières normes énergétiques en vigueur. 
  • Réaliser un investissement locatif dans le neuf vous permet de bénéficier de frais de notaires réduits, représentant environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour un bien ancien.
  • Il est possible de défiscaliser une partie du prix du bien et des frais avec notamment le dispositif Pinel, le LMNP ou encore la nue-propriété.

Avantages de l'investissement dans l'ancien

  • Les biens anciens sont moins chers à l’achat que les biens neufs.
  • Les biens anciens offrent souvent un charme et un cachet que les constructions neuves ne peuvent pas égaler.
  • Les biens anciens peuvent présenter un fort potentiel de plus-value après rénovation.
  • Il est possible de défiscaliser une partie du prix du bien et des frais avec notamment le dispositif Denormandie, Malraux ou encore la loi Monuments historiques.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

éligible dans le neuf
éligible dans l'ancien
Anciennes lois
 

La loi Pinel existe toujours mais à partir de 2023 les conditions changent pour profiter des avantages fiscaux à taux plein. Réduction d'impôt de 12% à 21%.
 

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Prolongement de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 9% à 14%. 
 

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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre aux investisseurs la possibilité d’acquérir un bien meublé, afin de le louer à des particuliers, le tout, en ne payant que peu ou pas d'impôt sur le revenu.
 

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La Nue-Propriété s’adresse principalement à des personnes soumises à une importante pression fiscale et n’ayant pas de besoins immédiats de revenus.
 

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Le statut Loueur Meublé Non Professionnel offre aux investisseurs la possibilité d’acquérir un bien meublé et idéalement situé afin de le louer à des particuliers.
 

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La nue-propriété s’adresse principalement à des personnes soumises à une importante pression fiscale et n’ayant pas de besoins immédiats de revenus.
 

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Ce dispositif concerne les investissements réalisés dans l’ancien, dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
 

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La loi Denormandie permet aux propriétaires de logements anciens loués d’accéder à un avantage fiscal lorsqu’ils financent des travaux de réhabilitation, sous certaines conditions.
 

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Le Déficit Foncier permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine et de bénéficier de déductions d’impôts après avoir mis en location un bien qu’ils ont acquis et rénové sous certaines conditions.
 

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Le Pinel optimisé au Déficit Foncier permet de cumuler les deux solutions pour obtenir une fiscalité avantageuse. C'est un très un bon moyen d'investir en cœur de ville.

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Proche du fonctionnement de la loi Robien, la loi Borloo proposait des avantages fiscaux pour l’investissement locatif.
 

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Proche du fonctionnement de la loi Robien, la loi Borloo proposait des avantages fiscaux pour l’investissement locatif.
 

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La loi Scellier concernait également des investissements réalisés en Outre-Mer.
 

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La Loi Robien Recentrée, entrée en vigueur en septembre 2006, a succédé au dispositif Robien de 2003.
 

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La Loi Demessine était destinée à encourager les investissements en Résidences de Tourisme classées, situées dans des zones définies par la loi.
 

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La loi Censi Bouvard offre une réduction d’impôts pour les investissements immobiliers neufs dans les résidences de services (par exemple étudiantes).
 

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Comment réussir votre premier investissement locatif ?

  1. Emplacement : L’emplacement est crucial pour la rentabilité de votre investissement. Recherchez des zones attractives avec une forte demande locative. Les quartiers proches des transports en commun, des écoles, des commerces et des centres d’emploi sont souvent des choix judicieux.

  2. Type de bien : Choisissez un type de bien qui correspond à la demande locative de la zone. Par exemple, un studio ou un T2 peut être idéal dans une ville universitaire, tandis qu’une maison avec plusieurs chambres peut être plus adaptée dans une zone résidentielle familiale.

  3. Budget : Définissez un budget réaliste en tenant compte de votre capacité d’emprunt, de l’apport personnel et des coûts annexes (frais de notaire, travaux éventuels, mobilier). 

Pour maximiser vos chances de réussite, voici quelques erreurs courantes à éviter :

  • Ne surestimez pas le loyer que vous pouvez percevoir. Une estimation trop optimiste peut rendre le bien difficile à louer. Renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans la zone et soyez réaliste dans vos prévisions.
  • Anticipez toutes les charges liées à votre investissement : taxes foncières, charges de copropriété, frais de gestion locative, entretien et réparations. 

Réaliser un investissement immobilier locatif sans apport

Investir sans apport vous permet de tirer pleinement parti de l’effet de levier. En empruntant la totalité du prix d’achat, vous pouvez utiliser vos liquidités pour d’autres investissements ou pour faire face à des imprévus. Le remboursement du prêt se fait en grande partie grâce aux loyers perçus, ce qui limite votre effort financier mensuel.

Cependant, les banques considèrent les prêts sans apport comme plus risqués. Par conséquent, elles peuvent appliquer des taux d’intérêt légèrement plus élevés pour compenser ce risque. Vous devez donc bien préparer votre dossier pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet et pour bien négocier avec elle les meilleures conditions possibles.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt sans apport, soignez votre dossier de financement. Présentez un plan financier détaillé, incluant une estimation des loyers, des charges et de la rentabilité de votre investissement. Montrez également votre sérieux en fournissant des preuves de stabilité financière, comme des bulletins de salaire, des relevés bancaires et des justificatifs de patrimoine.

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
Nos conseils d'experts

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.

C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.

C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.

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Questions fréquentes

Comment puis-je financer mon bien ?

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Comment se passe la gestion locative ?

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Comment choisir le bon bien ?

Choisir le bon bien avant de se lancer amène à se poser beaucoup de questions. Il faut prendre en compte différents critères d’investissement, les fiscalités, l’emplacement, la tension locative, la revente… Nos experts ont toutes les réponses et vous accompagnent pour vous proposer le bien qui correspond le mieux à votre profil et vos objectifs.