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Loi Pinel 2025 : que faire après le 31 mars ?
Pourquoi la Loi Pinel a pris fin ?
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 après plus de 10 ans d’existence. La loi Pinel remplaçait le dispositif d’investissement privé Duflot, en vigueur auparavant. Le principe était simple : une mise en location du logement sur une période de 6, 9 ou 12 ans contre une réduction d’impôts sur les revenus locatifs qui varient selon la durée du bail.
Le gouvernement a annoncé mi-2023 que le dispositif ne serait pas renouvelé pour l’année 2025 du fait du coût du dispositif et du manque de résultats attendus.
Le rapport de la Cour des Comptes publié le 6 septembre 2024 est venu appuyer l’argumentaire du gouvernement en soulignant un coût à plus de 4 milliards d’euros, bien supérieur à celui des logements sociaux. De plus, l’impact sur la construction de logements intermédiaires aurait été plus limité que prévu.
Il n’est donc plus possible de réaliser un investissement en loi Pinel depuis le 1er janvier 2025. Le gouvernement a toutefois laissé un délai supplémentaire pour les signatures chez le notaire au 31 mars 2025.
Fin de la loi Pinel en 2025 : quelles alternatives ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre aux investisseurs la possibilité d’acquérir un bien meublé, afin de le louer à des particuliers, le tout, en ne payant que peu ou pas d'impôt sur le revenu.
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La loi Denormandie permet aux prorpiétaires de logements anciens loués d'accéder à un avantage fiscal lorsqu'ils financent des travaux de réhabilitation, sous certaines conditions.
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Ce dispositif concerne les investissements réalisés dans l'ancien, dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
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La Nue-Propriété s’adresse
principalement à des personnes soumises à une importante pression
fiscale et n’ayant pas de besoins
immédiats de revenus.
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Qu'est-ce que le Loueur en Meublé
Non Professionnel (LMNP) ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel vous permet de louer un ou plusieurs logements meublés, générant ainsi des revenus locatifs réguliers. Il est également possible d’investir en résidence de services, comme nos résidences étudiantes Les Belles Années, en signant un bail commercial avec le gestionnaire. Cela vous permet de récupérer la TVA de l’achat si vous conservez le bien pendant une durée d’au moins 20 ans.
Ce dispositif offre des régimes fiscaux avantageux, tels que le micro-BIC ou le régime réel, permettant de déduire tout ou partie des revenus locatifs de l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, auquel cas le régime du Loueur Meublé Professionnel s’appliquera (LMP).
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des revenus, l’investisseur est assigné à un régime fiscal :
- micro-BIC : pour les revenus inférieurs à 77 700 €, abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés ainsi que chambres d’hôtes. Abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- régime réel : pour les revenus supérieurs à 77 700 €, amortissement comptable de l’acquisition du bien, du mobilier ains que des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.). Les déficits retirés de la location peuvent être reportés sur 10 ans.
Pour en savoir plus sur le statut LMNP : https://www.valority.com/investir-immobilier/lmnp/
Pourquoi investir en Loi Denormandie ?
Instaurée en 2019, la loi Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens pour revitaliser les centres-villes. En investissant dans des biens immobiliers dégradés situés dans des zones spécifiques, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location du bien rénové. Il s’agit ainsi d’une alternative concrète au Pinel, bien que l’investissement se fasse dans l’ancien et non le neuf.
Le dispositif s’applique aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, situés dans des communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, notamment celles labellisées « Cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et peuvent inclure des rénovations énergétiques, la modernisation ou l’assainissement du logement. Les travaux doivent servir à la rénovation énergétique, à la création d’une surface habitable ou encore à l’assainissement du logement.
L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction d’impôts sont similaires aux anciens taux de la loi Pinel avant 2023 :
- 12 % pour une location de 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans
Les revenus locatifs générés par l’investissement Denormandie peuvent servir à préparer la retraite. Autre avantage : le dispositif permet de louer le bien à des membres de sa famille, sous certaines conditions.
Pour en savoir plus : https://www.valority.com/investir-immobilier/loi-denormandie/
Rappels sur la loi Pinel en 2024
Comprendre la loi Pinel en 1 minute
LOI PINEL : 1 min pour tout comprendre
LOI PINEL : 1 min pour tout comprendre
Pour être éligible à la loi Pinel, le bien doit être neuf, dans une zone éligible, avec la norme RT 2012, respecter des plafonds de loyers et de ressources ainsi que louer son bien entre 6 et 12 ans.
La défiscalisation est moindre en Pinel qu’en Pinel plus. Cette dernière compte d’autres conditions : la norme RE 2020, des surfaces minimum pour l’intérieur, l’extérieur et une double exposition à partir du T3. A noter que si un bien Pinel se trouve dans un QPV, il peut bénéficier de l’avantage fiscal à taux plein.
Votre réduction d’impôt
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Les avantages Pinel
Le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel a évolué depuis son lancement. Aujourd’hui on parle de loi Pinel et de loi Pinel plus. Les avantages fiscaux peuvent être différents selon les caractéristiques du bien.
Un logement aux dernières normes énergétiques
Bénéficier d'avantages fiscaux
Générer des revenus complémentaires
Frais de notaire réduits
Découvrez
Les étapes d’un investissement Pinel
1 Sélectionner
le bon investissement
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2 Financer votre projet
3 Livraison du bien
4 Mise en location et
réduction d’impôt
réduction d’impôt
1 Sélectionner
le bon investissement
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Lors d’un premier rendez-vous, nous évaluons ensemble les ressources dont vous disposez afin d’envisager la solution la plus adaptée à vos objectifs.
2 Financer votre projet
Notre équipe d’expert vous accompagne dans l’élaboration de votre crédit. Avec notre expertise de l’investissement immobilier dans le neuf et du crédit, nous trouverons la solution la plus pertinente pour votre projet.
3 Livraison du bien
Valority s’occupe de la réception des logements, levée des réserves et tout ce qu’il faut pour le mettre en location le plus rapidement possible.
4 Mise en location et
réduction d’impôt
réduction d’impôt
Nous nous chargeons de sa mise en location et de vous accompagner dans son suivi, notamment lors de la déclaration fiscale, afin que vous puissiez profiter de vos avantages fiscaux l’esprit léger.
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
Nos conseils d'experts
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
Quelles sont les conditions d'éligibilité ?
- Payer plus de 3 500 € d’impôts par an pour que l’opération soit intéressante
- Investir dans un logement neuf
-
Qui se trouve dans une zone tendue
Consulter les zones Pinel
- Le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans
-
Et respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires
Consulter les plafonds Pinel
Quelles sont les zones éligibles
à la loi Pinel en 2025 ?
La défiscalisation par la loi Pinel en 2025 est disponible dans 3 zones définies. Elles déterminent le plafond de loyers et de ressources pour les locataires.
Pour aller plus loin
L’objectif de la loi Pinel est de développer les constructions neuves pour faciliter l’accès au logement dans les zones « tendues ». Les zones éligibles sont définies dans ce sens. Et les plafonds de loyers et de ressources dépendent également des zones.
| Zone | Périmètres géographiques concernés |
|---|---|
| Zone A bis | Paris et 97 autres communes d'Île-de-France situées dans la petite couronne + 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var |
| Zone A | Paris et ses alentours (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, grandes agglomérations (Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) |
| Zone B1 | Grandes agglomérations et certaines communes où la demande est élevée, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A |
| Zone B2 | Communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 |
| Zone C | Reste du territoire |
Comment calculer vos plafonds ?
Le plafond des loyers
Pour profiter de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel en 2025, il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources. Ces plafonds varient en fonction des zones géographiques et il est important de les prendre en compte lors de la création de votre projet immobilier.
| Zone Pinel | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | 18.89 € | 14.03 € | 11.31 € | 9.83 € |
| Zone Pinel | Prix au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 18.89 € |
| Zone A | 14.03 € |
| Zone B1 | 11.31 € |
| Zone B2 | 9.83 € |
Exemple
Ce plafond délimite le loyer maximum qui peut être fixé par le propriétaire. Ce loyer dépend de la zone ainsi que de la surface utile du logement.
Le calcul du loyer s’effectue avec cette formule :
0,7 + 19 / S*
*S étant le surface utile du logement.
Le plafond de ressources
L’investisseur pourra bénéficier de la réduction d’impôt Pinel à la condition que le bien acquis soit proposé à la location à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds.
LIEU DE LOCATION
| COMPOSITION DU FOYER DES LOCATAIRES | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
témoignages
Ils ont franchi le cap
Xavier, 52 ans
« Avec Valority, j’ai pu profiter d’une solution complète pour acheter, financer et gérer mes biens immobiliers. »
124 782€ de revenus nets annuels
300€/mois de capacité d'épargne
Il a investi dans 2 biens immobiliers en loi Pinel
27 000€/an
d'imposition
285 000€
d'encours financiers en 2023
100% de loyers perçus
Et 0 loyer impayé
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- Les enjeux de l’investissement immobilier
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- Les réponses aux questions les plus fréquentes
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Guide Offert
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Questions fréquentes
Comment puis-je financer mon bien ?
Nos courtiers vous permettront d’interroger différentes banques via un seul interlocuteur. Déchargez-vous de toutes les démarches et profitez de l’expérience d’un négociateur. Nous accompagnons nos clients de A à Z dans leur financement grâce à notre expertise du crédit immobilier dans le neuf et l’investissement locatif.
Comment être sûr que mon bien soit loué ?
La gestion locative est une tâche chronophage : publier les annonces, organiser les visites, sélectionner le meilleur dossier, régler les éventuels sinistres… Déléguez toutes ces tâches à un professionnel qui vous accompagnera sur toute la gestion. Si vous investissez dans le neuf, nous vous accompagnerons également sur le suivi de la livraison ainsi que sur la déclaration d’impôts.
Est-il possible de louer à sa famille en loi Pinel ?
Oui. Le propriétaire peut en effet, si son logement répond aux critères d’éligibilité de la loi et sous certaines conditions, louer son bien à ses ascendants ou descendants hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).
Jusqu’à quand est-il possible d’investir en loi Pinel ?
La ministre du logement Emmanuelle Wargon a annoncé le 10 novembre 2020 que la loi Pinel, tout comme le PTZ, serait finalement prolongée jusqu'en 2024 (le 31 décembre 2024 plus précisément). Pour rappel, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été mis en place en 2014.
Le dispositif Pinel sera encore appliqué jusqu'en 2024 mais avec des avantages fiscaux revus à la baisse.
Qu’est-ce que la loi Pinel plus ?
Conscient des inquiétudes des investisseurs, le gouvernement a décidé de mettre en place un nouveau dispositif, le Pinel+ (plus). Ce super-Pinel sera effectif à partir de 2023, en parallèle de la loi Pinel et permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier d’un avantage fiscal à taux plein à condition que leur logement respecte les nouvelles réglementations :
- Disposer d’une surface minimum selon leur typologie
- Bénéficier d’une double exposition ainsi que d’un espace extérieur à partir des T3
- Respecter la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020)
- Investir dans des zones tendues
*Le dispositif de la loi Pinel a pris fin le 1er janvier 2025, d’autres dispositifs existent pour investir dans le neuf, comme le LMNP.
Pour aller plus loin
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