Réussir la revente de son bien en LMNP
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L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est une démarche stratégique qui exige une planification minutieuse, non seulement pour sa gestion mais aussi pour sa revente. La revente d’un bien LMNP peut être un processus complexe, mais avec une approche bien maîtrisée, elle peut offrir des avantages substantiels.
Il est essentiel pour les investisseurs de comprendre les nuances de ce marché et de se préparer en conséquence. Une bonne stratégie de revente peut maximiser le retour sur investissement et minimiser les complications fiscales et administratives. Par conséquent, une réflexion approfondie sur la revente dès le début de l’investissement sous le statut LMNP est cruciale pour en tirer le meilleur parti possible.
A quel professionnel se fier ?
Revendre un bien en LMNP nécessite une expertise spécifique, surtout si le bien est situé dans une résidence de services (résidence étudiante ou encore EHPAD). Dans ce cas, il est primordial de s’orienter vers un professionnel qualifié qui connaît les spécificités de ce type de bien immobilier et le marché associé. Ce professionnel peut être un agent immobilier spécialisé ou une société d’investissement immobilier qui a une expérience avérée dans la gestion et la vente de biens LMNP en résidence de services.
Si le bien LMNP n’est pas situé dans une résidence de services, le propriétaire a plus de flexibilité. Il peut choisir de gérer la revente lui-même, en utilisant des plateformes immobilières en ligne, ou opter pour l’assistance d’une agence immobilière traditionnelle. Dans les deux cas, il est recommandé de choisir un professionnel ou une agence avec une bonne connaissance du marché local et de l’investissement LMNP pour maximiser les chances de réussite de la vente.
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
Quel est le meilleur moment pour revendre ?
Pour un bien meublé qui n’est pas en résidence services, le moment idéal pour la revente dépend largement de l’état du marché locatif. Il est conseillé de vendre lorsque le marché est favorable, c’est-à-dire quand il y a une forte demande locative et des prix de l’immobilier en hausse. Cela peut maximiser le potentiel de profit sur la vente.
Dans le cas d’un logement meublé en résidence services, associé à un bail commercial, le timing de la revente a un impact significatif sur la fiscalité. Plus le propriétaire conserve le bien longtemps, plus il peut bénéficier d’avantages fiscaux, en particulier concernant la TVA et les plus-values immobilières.
Les règles de remboursement de la TVA
- Revente avant 5 ans : Lorsque le bien LMNP est revendu avant 5 ans, le propriétaire peut devoir rembourser une partie de la TVA qu’il a récupérée lors de l’achat. Cette obligation est en vigueur pour éviter l’exploitation abusive du système de récupération de la TVA. La revente à un autre investisseur assujetti à la TVA est conseillée pour réduire le montant du remboursement.
- Revente après 5 ans mais avant 20 ans : Si le bien est revendu après 5 ans mais avant 20 ans, le vendeur pourrait devoir rembourser une partie de la TVA. Cette somme est calculée au prorata du temps restant jusqu’à la période de 20 ans. Par exemple, si le bien est vendu après 9 ans, le vendeur pourrait devoir rembourser 8/20ème de la TVA initialement récupérée.
- Revente après 20 ans : Après 20 ans, la TVA est considérée comme définitivement acquise par le propriétaire initial. Dans ce cas, aucune régularisation de la TVA n’est nécessaire lors de la revente du bien LMNP, offrant ainsi un avantage fiscal significatif au vendeur.
Les règles d’exonération de la plus-values
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, un abattement s’applique sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien. Cet abattement augmente avec le temps, réduisant ainsi l’impôt sur la plus-value.
- De 6 à 21 ans : Un abattement de 6% par an s’applique à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année de détention.
- À partir de la 22ème année : À partir de la 22ème année, l’abattement passe à 4% par an.
- Exonération Après 30 ans : Après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
- Taux d’Imposition : La plus-value imposable est taxée à 19% pour l’impôt sur le revenu et est également soumise aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
| Durée de détention | Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % | 1.65 % |
| 22e année | 4 % | 1.60 % |
| Après 22 ans jusqu'à 30 ans | Exonération | 9 % |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Comment estimer le prix de revente ?
Évaluation du bien hors résidence services
- Marché immobilier local : Évaluer les tendances actuelles du marché immobilier dans la région où se situe le bien. Les prix de vente des propriétés similaires dans le voisinage fournissent un bon indicateur.
- État du bien : Prendre en compte l’état général du bien, y compris les rénovations ou améliorations effectuées.
- Caractéristiques spécifiques : Considérer les attributs uniques du bien, tels que la vue, l’emplacement, la superficie, et les équipements.
Évaluation du bien en résidence services
- Emplacement de la résidence : La localisation de la résidence de services influence grandement le prix de revente. Les zones à forte demande locative sont plus valorisées.
- Profitabilité de la résidence : Analyser les taux d’occupation et les revenus locatifs générés par la résidence, car ils reflètent la rentabilité du bien.
- Qualité de l’exploitant : La réputation et la fiabilité de l’exploitant de la résidence peuvent affecter la valeur du bien.
- Solidité et clarté du bail : Un bail commercial solide et clair avec l’exploitant augmente la valeur du bien en offrant une sécurité financière.
- État de la résidence : L’état général de la résidence, y compris l’entretien des parties communes et des services, joue un rôle crucial dans l’estimation du prix de revente.
Comment revendre un bien LMNP ? Etapes à suivre
Pour préparer une revente LMNP, il y a plusieurs étapes importantes à suivre. Tout d’abord, il est nécessaire de faire une évaluation précise de la valeur du bien immobilier. Cela implique d’analyser les prix du marché et de prendre en compte l’état général et les caractéristiques spécifiques du bien.
Ensuite, il faut préparer les documents nécessaires pour la vente, tels que le diagnostic de performance énergétique, le règlement de copropriété et les rapports des dernières assemblées générales. Il est également important de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans toutes les étapes du processus de vente, depuis la mise en vente jusqu’à la signature de l’acte de vente.
Enfin, il peut être judicieux de réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration avant de mettre le bien sur le marché, afin d’augmenter sa valeur et son attractivité pour les potentiels acquéreurs
Voici un récapitulatif des étapes à suivre si vous souhaitez revendre votre bien LMNP :
- Estimation de valeur et du prix du logement puis mise sur le marché
- Lancement de la recherche de potentiels acquéreurs
- Organisation des visites
- Négociations avec les acquéreurs intéressés
- Délai d’obtention des financements pour l’acquéreur par sa banque si dossier validé
- Signature de l’acte définitif de vente chez le notaire
En tant que vendeur, vous devez prendre en compte de nombreux éléments liés à la caractéristique du logement pour que l’estimation de la fin de votre activité LMNP soit la plus complète et correcte possible :
- La surface habitable en m²
- L’état général du bâtiment
- L’emplacement géographique
- Le montant du loyer et la durée du bail restant
- Une note sur l’évolution du prix du marché locatif local
- Qualité du gestionnaire si le bien est en résidence gérée
Comment le mettre en valeur pour favoriser la revente ?
Effectuer des rénovations nécessaires pour moderniser le bien ou réparer les défauts. Cela peut inclure la peinture, la mise à jour des installations sanitaires, ou l’optimisation de l’espace.
Adopter une décoration neutre et attrayante pour plaire au plus grand nombre. La mise en scène (home staging) peut également aider à valoriser le bien.
Utiliser des photos de haute qualité pour présenter le bien dans les annonces. Des images attrayantes captent l’attention des acheteurs potentiels.
Préparer le bien pour les visites, en s’assurant qu’il soit propre, bien éclairé et accueillant.
Souligner les atouts du bien, comme son emplacement, sa vue, ses équipements ou sa proximité avec les commodités.
Pour un bien en résidence services, présenter un historique de location solide et des preuves de rentabilité peuvent être un atout majeur.
Préparer un dossier complet avec tous les documents nécessaires, tels que le titre de propriété, les diagnostics techniques, les relevés de charges et les éventuels baux commerciaux.
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Faut-il revendre son bien LMNP avec son bail commercial ?
Avantages de la vente avec bail commercial
- Sécurité pour l’acheteur : La vente d’un bien LMNP avec un bail commercial en cours offre une sécurité supplémentaire à l’acheteur, car cela garantit un revenu locatif stable et prévisible.
- Attractivité accrue : Un bail commercial peut rendre le bien plus attrayant pour les investisseurs qui cherchent un investissement locatif clé en main sans les tracas de la gestion locative.
- Valorisation du bien : La présence d’un bail commercial peut augmenter la valeur du bien en raison de la garantie de revenus locatifs et de la gestion professionnelle.
Considérations importantes
- Durée du bail restant : Il est important de considérer la durée restante du bail. Un bail à long terme peut être plus attrayant, tandis qu’un bail arrivant à échéance peut nécessiter des négociations.
- Conditions du bail : Les termes du bail, y compris les obligations et les droits du locataire et du propriétaire, doivent être clairement compris et acceptables pour le futur acheteur.
- Consultation d’experts : Il est conseillé de consulter des experts en immobilier ou des conseillers juridiques pour comprendre les implications de la vente d’un bien avec un bail commercial.
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C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
En conclusion, la revente d’un bien LMNP constitue une étape importante dans le parcours d’un investisseur immobilier. Une planification minutieuse et une compréhension approfondie des divers aspects liés à la revente sont cruciales pour maximiser les avantages financiers. Il est essentiel pour les propriétaires de biens LMNP, qu’ils soient en résidence services ou non, de se tenir informés des conditions actuelles du marché, des règlements fiscaux, et de l’évolution des prix immobiliers. La collaboration avec des professionnels compétents, tels que des agents immobiliers ou des conseillers fiscaux, peut apporter une valeur ajoutée significative dans le processus de revente, en offrant expertise et conseils stratégiques.
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
