Sous quelles conditions peut-on cumuler les statuts LMNP et SCI ?
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La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs. La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet de gérer un patrimoine immobilier en commun.
En principe, ces deux statuts sont incompatibles. En effet, la SCI est une société civile, tandis que la LMNP est une activité commerciale. Cependant, l’administration fiscale tolère le cumul des deux statuts sous certaines conditions.
Ces conditions sont les suivantes :
- Les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
- L’activité de LMNP ne doit pas être exercée à titre professionnel.
Dans cet article, nous allons voir dans le détail comment cumuler les statuts LMNP et SCI. Pour ce faire nous verrons les conditions à remplir, ainsi que les avantages et les inconvénients de ce cumul.
Conditions pour cumuler les statuts LMNP et SCI
Pour cumuler les statuts LMNP et SCI, deux conditions doivent être remplies :
- Les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
- L’activité de LMNP ne doit pas être exercée à titre professionnel.
Les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires annuel de la SCI
Le chiffre d’affaires annuel de la SCI correspond à la somme des recettes provenant de l’ensemble des activités de la SCI, y compris la location meublée non professionnelle.
Les revenus issus de la LMNP sont les loyers et charges locatives perçus par la SCI au titre de l’activité de location meublée non professionnelle.
Pour que le cumul des statuts LMNP et SCI soit possible, les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
L'activité de LMNP ne doit pas être exercée à titre professionnel
L’activité de location meublée non professionnelle doit être exercée à titre non professionnel. Cela signifie que l’activité de location ne doit pas être la principale source de revenus de l’associé.
Pour déterminer si l’activité de location est exercée à titre professionnel, l’administration fiscale prend en compte plusieurs critères, notamment :
- Le nombre d’heures consacrées à l’activité de location.
- Le montant des investissements réalisés dans le cadre de l’activité de location.
- La nature des biens loués.
Si l’administration fiscale considère que l’activité de location est exercée à titre professionnel, le cumul des statuts LMNP et SCI ne sera pas possible et l’investisseur passera sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel).
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Avantages de cumuler les statuts LMNP et SCI
Le cumul des statuts LMNP et SCI présente plusieurs avantages, notamment :
Bénéficier du régime fiscal avantageux de la LMNP
Le régime fiscal de la LMNP permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées par le loueur, y compris les amortissements. Cela permet de réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
Limiter sa responsabilité personnelle en cas de difficultés de la SCI
En cas de difficultés financières de la SCI, les associés ne sont responsables des dettes de la société qu’à hauteur de leurs apports. Cela permet de limiter la responsabilité personnelle des associés en cas de faillite de la SCI.
Outre les deux avantages principaux mentionnés ci-dessus, le cumul des statuts LMNP et SCI présente également les avantages suivants :
Possibilité de transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants
La SCI est une forme juridique qui permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants de manière simple et efficace.
Possibilité de lever des fonds auprès d'autres investisseurs
La SCI est une forme juridique qui permet de lever des fonds auprès d’autres investisseurs. Cela peut être utile pour financer l’acquisition d’un bien immobilier ou pour réaliser des travaux.
Inconvénients de cumuler les statuts LMNP et SCI
Le cumul des statuts LMNP et SCI présente également quelques inconvénients, notamment :
Complexité administrative et comptable
Le cumul des statuts LMNP et SCI entraîne une complexité administrative et comptable accrue. En effet, la SCI doit tenir une comptabilité complète, et l’associé doit déclarer ses revenus locatifs issus de la LMNP dans sa déclaration d’impôt sur le revenu (IR).
Perte de certains avantages fiscaux de la SCI
Le cumul des statuts LMNP et SCI entraîne la perte de certains avantages fiscaux de la SCI. En effet, les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente d’un bien immobilier après 30 ans de détention. Cependant, les associés de SCI qui exercent une activité de LMNP perdent cet avantage fiscal.
Le cumul des statuts LMNP et SCI présente également les inconvénients suivants :
Risque de requalification en LMP
Si l’administration fiscale considère que l’activité de location est exercée à titre professionnel, le cumul des statuts LMNP et SCI sera requalifié en location meublée professionnelle (LMP). Cela entraînera une imposition des revenus locatifs au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et une perte des avantages fiscaux de la LMNP.
Risque de conflit entre associés
Le cumul des statuts LMNP et SCI peut entraîner des conflits entre associés. En effet, les associés de la SCI peuvent avoir des objectifs différents, notamment en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers ou la répartition des bénéfices.
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En conclusion, le cumul des statuts LMNP et SCI est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier du régime fiscal avantageux de la LMNP tout en limitant leur responsabilité personnelle en cas de difficultés de la SCI.
Cependant, il est important de bien connaître les conditions et les inconvénients de ce cumul avant de se lancer.
Synthèse des principaux points à retenir
- Le cumul des statuts LMNP et SCI est possible sous certaines conditions, notamment si les revenus issus de la LMNP représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI et si l’activité de LMNP n’est pas exercée à titre professionnel.
- Le cumul des deux statuts présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de bénéficier du régime fiscal avantageux de la LMNP et de limiter sa responsabilité personnelle en cas de difficultés de la SCI.
- Il présente également quelques inconvénients, notamment une complexité administrative et comptable accrue et la perte de certains avantages fiscaux de la SCI.
Ils nous ont fait confiance
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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