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SCI ou SCPI : quelles différences ?
Comment choisir
entre SCI et SCPI ?
Une SCI (société civile immobilière) et une SCPI (société civile de placement immobilier) sont deux sociétés civiles qui permettent d’investir dans l’immobilier mais avec des méthodes et objectifs différents.
La question se pose alors : quelle est la meilleure option pour investir entre SCI et SCPI ? Voici un comparatif sur les différences entre ces deux véhicules d’investissement !
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) permet à plusieurs personnes d’acheter des parts d’un ou plusieurs biens immobiliers, avec pour objectif de se constituer un patrimoine transmissible à long terme.
Lorsque plusieurs personnes s’associent pour monter une SCI, cette dernière leur permet d’investir dans différents types de biens immobiliers :
- des logements (maison, appartement)
- des locaux commerciaux
- des bureaux d’entreprise
- des locaux industriels
Chaque associé détiendra alors une quote-part au sein de la société à hauteur du montant qu’ils auront investit.
Grâce aux parts qu’ils auront investit dans leur SCI au fur et à mesure, les investisseurs vont se créer un patrimoine qui lui offrira des revenus locatifs réguliers.
Au delà de ça, la SCI est également une solution avantageuse pour transmettre son patrimoine, c’est pourquoi ce sont souvent des personnes d’une même famille qui s’associent pour placer leur argent ensemble dans une SCI.
En matière de fiscalité, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui doivent eux-mêmes déclarer les loyers perçus grâce aux biens dans lesquels ils ont investit.
Une SCI peut également être imposable à l’impôt sur les société (IS), si les associés l’ont décidé dès le départ.
Avantages d'investir dans une SCI
- Investir en SCI permet de gérer son propre patrimoine ou un patrimoine familial de manière plus flexible
- Une SCI permet de transmettre son patrimoine à ses successeurs de manière avantageuse
- Une SCI permet de regrouper les capitaux de toute une famille pour accroitre sa capacité d’investissement
- Ce type de société permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment en cas de succession
Inconvénient d'investir dans une SCI
La création d’une SCI peut être un peu complexe.
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Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI permet à plusieurs personnes (morales ou physiques) d’acquérir des parts de différents biens immobiliers, avec pour objectif de générer des bénéfices à long terme.
Une SCPI permet d’investir dans :
- d’immeubles de logements
- d’immeubles de bureaux
Les associés d’une SCPI sont souvent très nombreux (des centaines, des milliers) et investissent dans une multitude de biens de différentes natures et dans des zones géographiques distinctes.
La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à se soucier de la gestion locative et sans affect, c’est-à-dire sans savoir précisément dans quels biens notre argent est placé.
La SCPI est réellement un placement qui permet de générer des revenus locatifs et surtout d’espérer obtenir des bénéfices au moment de revendre ses parts. Le but est de faire de la rentabilité sans se soucier de la gestion (qui est confiée à une société externe) tout en minimisant les risques en investissant dans de nombreux biens avec des locataires différents.
En matière de fiscalité, une SCPI est soumise à l’impôt sur le revenu foncier.
Avantages d'investir dans une SCPI
- Les risques locatifs sont dilués en investissement dans de nombreux biens différents
- La rentabilité peut être relativement élevée
- La revente des parts est plutôt flexible et peut offrir de beaux bénéfices
Inconvénient d'investir dans une SCPI
En investissant dans une SCPI il y a toujours un risque de perte de capital qui dépend principalement de l’état du marché immobilier mais également de la gestion des biens.
Différences entre SCI et SCPI : tableau comparatif
| Caractéristique | Société Civile Immobilière (SCI) | Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) |
|---|---|---|
| Création |
Librement constituée par acte notarié.
Nombre d'associés libre. |
Créée par une société de gestion agréée. Nombre d'associés important. |
| Gestion | Gérée par les associés eux-mêmes ou un mandataire. | Gérée par une société de gestion spécialisée. |
| Biens immobiliers |
Acquisition de biens immobiliers au nom de la société. Choix libre des biens. |
Acquisition d'un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements...). |
| Fiscalité | Les bénéfices sont imposés au niveau de la société puis redistribués aux associés qui les imposent à titre de revenus fonciers ou BIC selon la nature des revenus. | Les revenus sont distribués aux associés sous forme de dividendes et imposés à titre de revenus fonciers. |
| Risque | Risque de liquidité important en cas de revente des parts. Responsabilité personnelle des associés. |
Risque lié à la performance de la SCPI et à la société de gestion. Risque de perte en capital possible. |
| Liquidité |
Moins liquide qu'une SCPI. Nécessite de trouver un acquéreur pour les parts. |
Plus liquide grâce à un marché secondaire organisé. |
| Frais | Frais de création notariés. Frais de gestion éventuels si mandataire. | Frais d'entrée, frais de gestion annuels, frais de sortie. |
| Diversification | Moins diversifiée. Souvent un seul bien ou un petit nombre de biens. | Très diversifiée. Portefeuille réparti sur de nombreux biens et secteurs géographiques. |
| Cible | Investisseurs souhaitant une gestion personnalisée et une maîtrise totale de leur investissement. | Investisseurs souhaitant une diversification, une gestion déléguée et une liquidité relative. |
Conclusion
Pour résumé, la SCI comme la SCPI permettent chacune d’investir dans l’immobilier locatif en ayant leur propres avantages et inconvénients. Selon vos objectifs à long terme, votre volonté de vouloir gérer ou faire gérer votre investissement, votre volonté de transmettre votre patrimoine ou de réaliser du profit, l’une de ces deux sociétés civiles sera plus adaptée à votre besoin.
Voici un résumé pour savoir si vous faites mieux d’investir dans une SCI ou une SCPI :
- La SCI est un outil qui permet de gérer et de préserver un patrimoine immobilier (souvent à l’échelle familiale) dans le but de le transmettre à terme à ses successeurs.
- La SCPI est un outil qui permet de placer son argent de manière simple dans l’immobilier locatif, dans le but d’obtenir des rendements tout en minimisant les risques.
Article écrit le 26/10/2022 par
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