Pourquoi acheter des parts de SCPI à crédit ?

Résumé

L'investissement en SCPI à crédit consiste à acquérir des parts de SCPI en recourant à un emprunt immobilier. Ce mécanisme permet aux investisseurs de profiter de l'effet de levier du crédit, c’est-à-dire d’investir une somme plus importante que celle qu’ils possèdent réellement.

Les loyers perçus de la SCPI contribuent au remboursement des mensualités du crédit, ce qui permet d’alléger la charge financière pour l’investisseur. Ainsi, l’investisseur peut accroître son patrimoine immobilier sans mobiliser une épargne trop conséquente.

Fonctionnement de
l'investissement en SCPI à crédit

Investir en SCPI à crédit repose sur la souscription d’un emprunt immobilier auprès d’une banque pour financer l’achat de parts de SCPI. Le processus commence par une évaluation de la capacité d’emprunt de l’investisseur, tenant compte de ses revenus, de ses charges et de sa situation patrimoniale. Une fois le crédit accordé, les fonds sont directement versés à la société de gestion de la SCPI, qui attribue alors les parts à l’investisseur.

Rôle de la SCPI dans le remboursement du crédit

Les SCPI génèrent des revenus locatifs réguliers grâce aux loyers perçus des biens immobiliers qu’elles détiennent. Ces revenus sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Dans le cadre d’un investissement en SCPI à crédit, ces dividendes peuvent être utilisés pour rembourser tout ou partie des mensualités de l’emprunt. Cela permet de réduire l’effort financier de l’investisseur, qui n’a à couvrir que la différence éventuelle entre les loyers perçus et les échéances de crédit.

Quels sont les avantages et risques liés à l'investissement en SCPI à crédit ?

Avantages

Un effet de levier financier : L’emprunt permet d’acquérir un montant plus important de parts de SCPI que ce que l’investisseur pourrait acheter avec ses seuls fonds propres, augmentant ainsi le potentiel de rendement.
Optimisation fiscale : Les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable.
Rendements réguliers : Les SCPI offrent des revenus locatifs réguliers, assurant une certaine stabilité financière à l’investisseur.
Diversification : L’investissement en SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement les biens.

Inconvénients

Risques de vacance locative : Si les biens détenus par la SCPI ne sont pas loués, les dividendes peuvent diminuer, affectant la capacité de l’investisseur à rembourser son crédit.
Endettement : L’investissement à crédit implique de s’engager sur le long terme avec une dette, ce qui peut peser sur la capacité d’emprunt future de l’investisseur.
Frais et coûts : L’acquisition de parts de SCPI et la gestion de l’emprunt engendrent des frais (notaires, frais de dossier, intérêts), qui peuvent réduire le rendement global.
Sensibilité aux taux d’intérêt : Une hausse des taux d’intérêt peut augmenter le coût du crédit, affectant la rentabilité de l’investissement.

Conditions d'obtention d'un crédit immobilier pour des parts de SCPI

Pour obtenir un crédit immobilier destiné à l’achat de parts de SCPI, plusieurs conditions doivent être remplies. Les banques évaluent principalement :

Profil de l’emprunteur : La stabilité professionnelle et la situation financière de l’investisseur sont analysées. Un emploi stable et des revenus réguliers augmentent les chances d’obtenir un crédit.
Capacité d’endettement : Les mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un certain pourcentage des revenus de l’emprunteur, généralement fixé à 33%.
Historique de crédit : Un bon historique de crédit, sans incidents de paiement, est un atout majeur pour l’obtention d’un prêt.
Garanties : Les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires comme une hypothèque ou une caution.

Contrairement à l’octroi d’un crédit immobilier pour acquérir une résidence principale, l’apport personnel n’est pas requis pour les parts de SCPI du fait que les loyers perçus permettent de couvrir les mensualités. Cela permet d’investir son capital vers d’autres supports d’investissements.

Bon à savoir

Les taux d’emprunts proposés par les banques dépendent de la situation patrimoniale et financière de l’emprunteur. Ils sont généralement un peu plus élevés, mais sont compensés par les intérêts d’emprunt qui sont fiscalement déductibles des recettes locatives.

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Quel type de crédit pour investir dans des SCPI ?

Crédit amortissable

Le crédit amortissable est le type de prêt immobilier le plus couramment utilisé pour financer l'achat de parts de SCPI. Ce type de crédit se caractérise par des mensualités constantes comprenant une part de remboursement du capital et une part d'intérêts. Au fil du temps, la part des intérêts diminue tandis que celle du capital augmente. Le crédit amortissable offre une grande stabilité financière puisque les mensualités restent fixes, facilitant ainsi la gestion de son budget.

Crédit in fine

Le crédit in fine est une alternative au crédit amortissable. Dans ce type de prêt, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du crédit, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du contrat. Ce type de crédit est souvent utilisé par les investisseurs qui ont une capacité d'épargne importante ou qui anticipent une rentrée d'argent significative à la fin de la période de prêt.

Le prêt in fine permet d'avoir des mensualités moins élevées, seuls les intérêts sont remboursés, ce lui qui permet d'être entièrement couvert par les loyers perçus. Toutefois, les établissements bancaires peuvent demander des garanties supplémentaires comme la souscription à un contrat d'assurance vie à hauteur de 30 % du montant investi.

Crédit à taux fixe ou taux variable

Il est également possible d'acheter des SCPI à crédit en choisissant un taux fixe ou variable. Avec le taux fixe, le montant des mensualités est défini dès le départ et reste inchangé tout au long de la durée de prêt. Tandis que le taux variable suit la tendance d'évolution des prêts, les échéances peuvent donc ainsi augmenter ou diminuer en cours de prêt. Cette seconde option est plus avantageuse en cas de baisse des taux.

Prêt lombard pour SCPI

Le prêt lombard, ou crédit adossé, est un crédit à court terme (généralement 1 à 5 ans) garanti par un portefeuille d'actifs financiers. Il permet d'investir dans des SCPI sans décaisser son épargne : l'emprunteur conserve la propriété de ses actifs nantis et continue de percevoir les dividendes ou intérêts générés par ceux-ci.

Conclusion

L‘investissement en SCPI à crédit est une stratégie financière attractive pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant de l’effet de levier du crédit. Avec une analyse rigoureuse et une gestion prudente, cet investissement peut offrir des rendements intéressants et contribuer à la constitution d’un patrimoine solide sur le long terme.

Article écrit le 22/07/2024 par

Pierre-Emmanuel Jus

Directeur Commercial

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