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Transmission de parts de SCPI pour préparer sa succession
Résumé
L'intérêt de détenir des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) réside dans plusieurs avantages. D'une part, cet investissement permet d'accéder à des biens immobiliers souvent inaccessibles pour un particulier seul.
D'autre part, investir en SCPI offre une mutualisation du risque et une gestion déléguée, ce qui en fait un placement attractif pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe. Cependant, au-delà des bénéfices qu’apporte l'investissement en SCPI en matière de gestion et de rentabilité, une question importante se pose : celle de la transmission en cas de décès.
Lorsqu’un investisseur décède, que deviennent ses parts de SCPI et comment sont-elles intégrées dans la succession ? Voici ce qu'il faut retenir !
D'autre part, investir en SCPI offre une mutualisation du risque et une gestion déléguée, ce qui en fait un placement attractif pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe. Cependant, au-delà des bénéfices qu’apporte l'investissement en SCPI en matière de gestion et de rentabilité, une question importante se pose : celle de la transmission en cas de décès.
Lorsqu’un investisseur décède, que deviennent ses parts de SCPI et comment sont-elles intégrées dans la succession ? Voici ce qu'il faut retenir !
SCPI et succession : fonctionnement de la transmission des parts
En cas de décès, les parts de SCPI sont intégrées dans le patrimoine successoral de l’investisseur au même titre que tout autre bien immobilier ou financier. Elles sont donc soumises au droit commun de la succession, ce qui signifie qu’elles seront réparties entre les héritiers en fonction des règles en vigueur, ce qui évite l’indivision, selon le degré de parenté ou les dispositions testamentaires. La valeur des parts au moment du décès est utilisée pour évaluer le patrimoine total et déterminer les droits de succession à régler par les héritiers.
Le rôle de l'acte de donation
Pour anticiper la transmission des parts de SCPI, l’investisseur peut recourir à la donation de son vivant tout en continuant à percevoir les revenus. L’acte de donation permet de réduire l’assiette des droits de succession en profitant des abattements légaux, tout en organisant la transmission selon ses souhaits. Il est aussi possible d’opter pour la donation avec réserve d’usufruit, permettant à l’investisseur de conserver les revenus générés par les SCPI tout en en transmettant la propriété à ses héritiers. Cette stratégie permet d’optimiser fiscalement la succession tout en maintenant un certain contrôle sur les actifs.
Fiscalité de la transmission
Lors de la transmission de parts de SCPI, les héritiers sont soumis aux droits de succession. Le montant de ces droits dépend de plusieurs facteurs, notamment le lien de parenté avec le défunt et la valeur des parts de SCPI au jour du décès. Il existe des abattements légaux, tels que les 100 000 euros pour les enfants ou 31 865 euros pour les petits-enfants, qui permettent de réduire l’assiette taxable. Au-delà de ces abattements, les taux d’imposition varient en fonction du montant transmis et du degré de parenté.
Voici le barème des frais de succession dans le cadre d’une transmission en ligne directe :
| Montant du patrimoine transmission | Taux applicable |
|---|---|
| < 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| > 1 805 677 € | 45 % |
Les plus-values éventuelles
En cas de cession des parts de SCPI par les héritiers, les plus-values réalisées peuvent être soumises à l’imposition. Cependant, dans le cadre d’une succession, les héritiers bénéficient d’une « remise à zéro » de la valeur des parts, appelée réévaluation à la valeur vénale. Cela signifie que la plus-value est calculée à partir de la valeur des parts au moment du décès et non au moment de l’acquisition par le défunt, ce qui permet souvent de réduire ou d’annuler l’imposition sur la plus-value en cas de vente rapide après le décès.
Bon à savoir
Dans le cas d’une transmission via un contrat d’assurance vie, les héritiers ne peuvent bénéficier des parts directement. Le décès du propriétaire des parts a pour conséquence la clôture du contrat d’assurance vie. Ces derniers perçoivent le capital au titre de bénéficiaire désigné.
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Transmission de son patrimoine immobilier
avec le démembrement de propriété
Les parts de SCPI peuvent être intégrées dans un démembrement de propriété dont une donation avec réserve d’usufruit, qui permet à l’investisseur de transmettre la nue-propriété des parts à ses héritiers tout en conservant les revenus jusqu’à son décès. Ces derniers obtiendront la pleine propriété des parts au moment de la transmission. Ils peuvent par la suite choisir de conserver les parts ou non.
Cette technique permet de diminuer la valeur taxable des parts lors de la succession et donc de réduire les droits à payer. De plus, la donation des parts de son vivant permet de profiter des abattements renouvelables tous les 15 ans, limitant ainsi l’impact fiscal sur la transmission.
On parle dès lors de démembrement en viager pour définir la division de la pleine propriété jusqu’au décès de l’usufruitier. Durant la durée du démembrement, les héritiers peuvent observer la valorisation de leurs parts sur la base suivante :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruitier | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Bon à savoir
Avant d’entrer dans les questions de fiscalité, il est important de connaître la valeur réelle des parts SCPI à transmettre. Cette valeur est définie en amont par la société de gestion qui gère la SCPI, selon la valeur vénale des biens détenus et des liquidités disponibles soustraites des dettes et charges. Elle est régulièrement mise à jour et se trouver dans les rapports annuels de la société aux investisseurs.
Quels sont les frais de transmission de SCPI ?
Bien que la transmission de parts de SCPI lors d’une succession reste plus simple que pour un bien immobilier, il y a toutefois un certain nombre de frais à prendre en compte.
Fiscalité successorale
Les droits de succession applicables aux parts de SCPI dépendent du lien de parenté entre le défunt et les héritiers. La valeur des parts est intégrée au patrimoine global du défunt, et les droits de succession sont calculés selon les barèmes légaux après application des abattements. Les taux varient de 5 % à 45 % en fonction du montant de la succession et du degré de parenté.
Abattements sur les droits de succession :
- 100 000 € : Abattement pour les enfants et parents.
- 31 865 € : Abattement pour les petits-enfants.
- 15 932 € : Abattement pour les frères et sœurs.
- 7 967 € : Abattement pour les neveux et nièces.
Au-delà de ces abattements, les droits de succession sont calculés selon un barème progressif.
Bon à savoir
Les investisseurs ont également la possibilité d’anticiper la donation de leur vivant. Cela leur permet de bénéficier d’un abattement tous les 15 ans.
Frais notariés
Lors d’une succession, les frais de notaire sont également à prévoir. Ces frais couvrent l’enregistrement de la succession, l’évaluation des actifs, ainsi que la rédaction des actes légaux nécessaires.
- Les frais notariés sont en général calculés en pourcentage de la valeur des biens transmis, y compris les parts de SCPI, avec un taux qui varie entre 1 % et 5 % de la valeur des parts pour les successions de grande valeur.
- À cela s’ajoutent les émoluments du notaire pour les démarches administratives, variables selon la complexité du dossier.
Frais spécifiques à la société de gestion
Certaines sociétés de gestion peuvent facturer des frais pour le transfert des parts de SCPI en cas de succession ou de donation. Elle édite de nouveaux documents pour le bénéficiaire notamment. Ces frais de mutation peuvent variés d’une société à l’autre, il est recommandé de se renseigner auprès de la société de gestion pour connaître les éventuels coûts associés à la transmission.
Article écrit le 16/09/2024 par
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