Investir en parts de SCPI en démembrement temporaire

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Résumé

L'investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet de diversifier son patrimoine et de générer des revenus passifs. Parmi les stratégies disponibles, le démembrement de propriété se distingue par ses avantages fiscaux.

Ce mécanisme scinde la pleine propriété en deux droits : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire possède les parts sans percevoir de revenus, tandis que l'usufruitier perçoit les revenus sans posséder les parts.

Le démembrement de SCPI présente des avantages fiscaux et patrimoniaux pour les deux parties, bien qu'il puisse être complexe à gérer. Voici ce qu'il faut retenir !

Qu'est-ce que le démembrement temporaire des parts de SCPI ?

On parle de démembrement temporaire de parts de SCPI pour définir le fait de diviser sur une période contractuellement définie les composantes de la pleine propriété, à savoir la nue-propriété et l’usufruit. La période du démembrement peut varier entre 3 et 20 ans, bien qu’il soit recommandé qu’elle dure entre 7 et 10 ans. Il s’agit d’une stratégie à réfléchir conjointement entre nue-propriétaires et usufruitiers. 

Comment fonctionne le démembrement SCPI ?

Investir en SCPI en démembrement

L’acquisition des parts en démembrement de SCPI implique un processus spécifique où les parts sont scindées en nue-propriété et usufruit. Les investisseurs peuvent choisir d’acheter uniquement la nue-propriété ou l’usufruit. Le prix d’achat des parts est alors réparti entre ces deux droits en fonction de la durée du démembrement, généralement déterminée par des tables de répartition spécifiques. Voici un exemple de clé de démembrement, qui représente le ratio entre nue-propriété et usufruitier :

Durée du démembrement % du prix d'achat à la charge
du nu-propriétaire
% du prix d'achat à la charge
de l'usufruitier
5 ans 75 % 25 %
10 ans 62 % 38 %
15 ans 51 % 49 %

Rôles et droits de la SCPI en nue-propriété et de l'usufruit

Dans ce cadre, le nu-propriétaire détient les parts mais ne perçoit pas les revenus générés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement. À l’inverse, l’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus locatifs sans posséder les parts en tant que telles. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à l’issue de la période de démembrement, incluant ainsi le droit de percevoir les revenus futurs. L’usufruitier, de son côté, perd tous ses droits sur les parts à ce moment-là.

Gestion et perception des revenus de la SCP

La gestion des parts en démembrement est généralement assurée par la SCPI. L’usufruitier reçoit les distributions de revenus périodiques, telles que les loyers, directement de la SCPI. Ces revenus sont imposables selon le régime fiscal de l’usufruitier, souvent plus favorable en cas de faibles revenus. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement et n’est pas soumis à l’impôt foncier sur ces parts, mais il bénéficie de la reconstitution progressive de la pleine propriété sans coût supplémentaire.

Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?

Investir en SCPI en démembrement présente des avantages distincts par rapport à l’immobilier locatif direct. Acheter des parts de SCPI démembrée ne nécessite pas de gestion active de la part de l’investisseur, ce qui réduit considérablement les contraintes et les risques liés à la gestion locative. De plus, investir en démembrement permet une optimisation fiscale, difficile à obtenir avec des investissements immobiliers classiques.

Le démembrement viager offre une opportunité de diversification avec un profil de risque/rendement attractif. Les parts de SCPI procurent des revenus stables et réguliers, particulièrement appréciés par les investisseurs à la recherche de sécurité et de prévisibilité.

Les avantages de la nue-propriété

Pour rappel, la nue-propriété est plus avantageuse pour les ménages lourdement imposés à l’impôt sur le revenu et l’IFI et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires. De ce fait, la nue-propriété permet :

  • d’obtenir une décote sur le prix de part de SCPI démembrées
  • d’être non-imposé jusqu’à la fin du démembrement car le nue-propriétaire ne perçoit aucun revenu

Les avantages de l'usufruit

L’achat de parts de SCPI en usufruit est intéressant pour les sociétés qui gèrent un parc immobilier et qui souhaitent amortir leurs investissements sur la durée du démembrement. 

Acheter des parts des SCPI en démembrement viager

Le démembrement des SCPI en viager est une variante du démembrement classique, où la durée de l’usufruit n’est pas déterminée à l’avance mais dépend de la vie de l’usufruitier. Dans ce type de démembrement, le nu-propriétaire acquiert les parts de SCPI en nue-propriété, et exempté de l’IFI, tandis que l’usufruitier bénéficie des revenus générés par ces parts jusqu’à son décès. Il s’agit donc d’un mécanisme qui sert principalement à la transmission de patrimoine tout en percevant des revenus. Plus le démembrement en viager est déclenché tôt, plus grande sera la décote.

Voici le tableau des clés de répartition de la valeur de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier :

Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90 % 10 %
Moins de 31 ans 80 % 20 %
Moins de 41 ans 70 % 30 %
Moins de 51 ans 60 % 40 %
Moins de 61 ans 50 % 50 %
Moins de 71 ans 40 % 60 %
Moins de 81 ans 30 % 70 %
Moins de 91 ans 20 % 80 %
Plus de 91 ans 10 % 90 %

Conclusion

Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie patrimoniale avantageuse pour certains profils d’investisseurs, permettant aux investisseurs de scinder la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Cette méthode offre des bénéfices significatifs en termes de fiscalité, de gestion du patrimoine, et de transmission successorale. La nue-propriété permet d’acquérir des parts à un coût réduit sans percevoir de revenus immédiatement, tandis que l’usufruit garantit des revenus réguliers sans investir la totalité du capital.

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