Investir en SCPI à crédit : quel financement ?

Résumé

Le financement des parts de SCPI à crédit est une stratégie intéressante pour ceux qui souhaitent accéder à l'investissement immobilier sans disposer d'un capital initial important.

En empruntant pour acheter des parts de SCPI, les investisseurs peuvent profiter de l'effet de levier financier, qui consiste à utiliser l'argent emprunté pour potentiellement augmenter les rendements de l'investissement. Toutefois, cette approche comporte également des risques spécifiques qu'il est important de comprendre et de gérer.

Financement de SCPI à crédit :
les différents types de prêts

Il existe principalement deux types de prêts utilisés pour financer l’achat de parts de SCPI : le prêt amortissable et le prêt in fine.

Le prêt amortissable :
- Dans ce type de prêt, l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts sur la durée du prêt.
- Les mensualités sont fixes ou variables selon le type de taux d’intérêt choisi (fixe ou variable).
- Ce type de prêt est avantageux pour ceux qui souhaitent réduire progressivement leur dette.
Le prêt in fine :
- Dans ce type de prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts durant toute la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
- Les mensualités sont plus faibles que celles d’un prêt amortissable, mais le remboursement final du capital peut être important.
- Ce type de prêt est souvent choisi pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.

Voici un tableau récapitulatif entre les deux types de crédit :

Fonctionnalité	Crédit amortissable	Crédit in fine
Principe	Les mensualités versées comprennent une part de capital et une part d'intérêts. Le capital emprunté diminue progressivement tout au long du prêt.	Seules les intérêts sont remboursés chaque mois. Le capital emprunté est remboursé in fine, en une seule fois, à la fin du prêt.
Avantage	* Sécurisant : Le capital diminue régulièrement, réduisant le risque de devoir une somme importante à la fin. * Plus simple à gérer : Les mensualités restent fixes tout au long du prêt.	* Taux d'intérêts potentiellement plus faibles : En ne remboursant pas le capital chaque mois, le montant sur lequel les intérêts sont calculés reste plus élevé. * Plus d'effet de levier possible : Comme les mensualités sont plus faibles, il est possible d'emprunter un montant plus important.
Inconvénient	* Coût total plus élevé : Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, ce qui entraîne un coût total du crédit plus important. * Effort d'épargne supplémentaire nécessaire pour le remboursement in fine.	* Risque de hausse des taux d'intérêt : Si les taux d'intérêt augmentent, le coût du remboursement in fine peut exploser. * Risque de revente difficile de la SCPI : En cas de revente avant le terme, il faudra trouver le capital nécessaire pour rembourser.
Conclusion	Adapté aux emprunteurs qui privilégient la sécurité et la simplicité de gestion.	Adapté aux investisseurs avertis, disposant d'une stratégie claire pour le remboursement du capital in fine et tolérant au risque.

Bon à savoir

Il existe aussi différent modes de paiement des mensualités. En effet, il est possible d’avoir recours à un prêt à taux fixe ou à taux variable. Avec un taux fixe, les mensualités n’évoluent pas ce qui peut être désavantageux en cas de baisse des taux.

A l’inverse, le taux variable permet d’avoir des mensualités qui s’indexent aux fluctuations du marché. Recourir au crédit pour investir est particulièrement intéressant en période de taux baissiers.

Les avantages
de l'effet de levier du crédit

L’un des principaux avantages d’investir dans les parts de SCPI avec un crédit est l’effet de levier financier. L’effet de levier du crédit permet d’augmenter le rendement de l’investissement grâce à l’emprunt.

En utilisant l’argent emprunté pour acheter des parts de SCPI, l’investisseur peut générer des revenus locatifs sur une base d’investissement plus grande que son apport personnel initial. Si les revenus locatifs et la valorisation des parts dépassent le coût du crédit (intérêts et frais), l’effet de levier peut considérablement améliorer le rendement global de l’investissement. Aussi, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu global de l’investisseur.

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Comment acheter des SCPI à crédit ?

Voici les étapes à suivre pour réaliser un investissement en SCPI avec un crédit :

Rappel sur l'investissement en SCPI à crédit

L’investissement en SCPI à crédit implique d’acheter des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier en utilisant un emprunt bancaire. L’investisseur commence par choisir une SCPI adaptée à ses objectifs financiers. Il doit prendre en compte différents critères liés à la performance, la stratégie d’investissement, la diversification du portefeuille et la réputation de la société de gestion pour faire son choix.

Une fois la SCPI sélectionnée, l’investisseur sollicite un prêt auprès d’une banque. Cette démarche inclut la préparation de documents financiers, tels que des relevés de compte, des déclarations fiscales et des justificatifs de revenus. Comme avant tout investissement, il est nécessaire de comparer les offres bancaires.

Les fonds empruntés sont transférés à la société de gestion de la SCPI pour l’achat des parts. L’investisseur devient alors propriétaire des parts de la SCPI et commence à percevoir des revenus locatifs proportionnels à sa participation.

Les revenus locatifs générés par les actifs immobiliers détenus par la SCPI sont distribués régulièrement (trimestriellement ou semestriellement) aux investisseurs. Ces revenus peuvent être utilisés pour rembourser les mensualités du prêt.

Article écrit le 05/08/2024 par

Pierre-Emmanuel Jus

Directeur Commercial

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