Les étapes à suivre pour créer une SCPI

Résumé

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une solution accessible pour les investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement immobilier en déléguant la gestion d'un bien à des professionnels. Créer sa propre SCPI permet aux investisseurs de contrôler leur stratégie d'investissement, d'optimiser la fiscalité et de cibler des niches spécifiques du marché immobilier. Voici les étapes à suivre !

Les conditions pour
créer une société de placement immobilier

Afin que le projet de création de votre SCPI soit validé, il faut qu’il réponde à un certain nombre de critères :

la société doit être créée par deux ou trois associés minimum
les associés doivent signer un contrat de consentement entre eux
chaque associé doit réaliser un apport pour constituer le capital social de la SCPI, qui doit être un montant minimum de 760 000 €
chaque statut doit être rédigé de manière manuscrite
la SCPI est immatricule au RCS

Quelles sont les étapes pour créer une SCPI ?

La création d’une Société Civile de Placement Immobilier implique un certain nombre de démarches administratives essentielles pour garantir la légalité et la solidité de la structure. Voici les principales étapes à suivre :

Rédaction des statuts

Les statuts de la SCPI sont le document fondateur de la société. Ils doivent être rédigés avec précision et clarté, car ils définissent les règles de fonctionnement de la SCPI, les droits et obligations des associés, ainsi que les modalités de gestion.

Dépôt du capital social

Le capital social de la SCPI doit être constitué et déposé auprès d'une banque. Ce dépôt est une condition préalable à l'immatriculation de la société. Le montant du capital social peut varier en fonction des ambitions du projet et des exigences légales, mais il doit être suffisant pour permettre à la SCPI de démarrer ses activités.

Demande d'agrément auprès de l'AMF

Cet agrément de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) est obligatoire et garantit que la SCPI respecte les normes de transparence et de protection des investisseurs.

Le dossier de demande d'agrément doit inclure les statuts de la SCPI, le business plan, ainsi que des informations détaillées sur la société de gestion et les associés fondateurs.

Publication d'une annonce légale

Une fois les statuts rédigés et le capital déposé, il est nécessaire de publier une annonce légale dans un journal habilité. Cette publication officialise la création de la SCPI et informe le public de sa constitution. Elle doit inclure des informations clés telles que la dénomination sociale, le montant du capital, l'objet social, et les noms des dirigeants.

Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

L'immatriculation au RCS se fait directement auprès du greffe du tribunal de commerce de proximité une fois l'obtention de l'agrément de l'AMF. Pour que le dossier soit validé, il doit comporter les éléments suivants :

les statuts de la société signés et datés
les documents d'identité de l'ensemble des associés
l'acte de nomination du ou des gérants
la déclaration d'immatriculation de la société civile
l'attestation d'annonce
le justificatif d'usage du local

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Les contraintes réglementaires
à prendre en compte pour créer sa SCPI

La directive européenne sur les marchés d’instruments financiers (MIF) du 1er novembre 2007 impose un certain nombre d’exigences à respecter pour la gestion de SCPI mais également d’OPCI :

l’obligation d’obtention d’un agrément de l’AMF pour les appels publics d’épargne
la rédaction et l’approbation d’une note d’information par l’AMF
la communication d’un document d’information clé (DIC) pour les investisseurs qui ne sont pas professionnels

Etapes pour obtenir l'agrément de l'AMF

Le processus pour l’obtention de l’agrément AMF est rapide et sans frais, avec une durée réglementaire de 3 mois en moyenne. La durée varie principalement en fonction du dossier présenté :

présentation du projet à l’AMF, bien que facultative mais recommandée
soumission du dossier complet pour l’obtention d’agrément
attente de la vérification de la complétude du dossier par l’AMF
phase d’instruction de la demande par l’autorité
réception de la décision par notification officielle

La gestion d'une SCPI

La société de gestion

La société de gestion est l’acteur principal dans la gestion de la SCPI. Son rôle est de veiller à la bonne administration des biens, à la gestion locative, ainsi qu’à la distribution des revenus aux associés. La société de gestion a plusieurs missions essentielles.

Elle doit assurer la recherche et l’acquisition de nouveaux biens, la gestion locative (y compris la sélection des locataires, la perception des loyers, et la gestion des travaux éventuels), ainsi que la gestion financière et administrative de la SCPI. De plus, une société de gestion est responsable de la communication régulière avec les associés et de la transparence des opérations.

La transparence et le reporting

La société doit fournir régulièrement des informations détaillées aux associés, notamment à travers des rapports trimestriels et annuels.

Ces rapports doivent inclure l’état du patrimoine, la performance des investissements, les perspectives de marché, ainsi que les décisions stratégiques prises par la société de gestion.

La distribution des revenus

Une SCPI a pour but de générer des revenus pour ses associés. La distribution des revenus est donc un aspect fondamental de sa gestion. Les revenus générés par les loyers perçus sur les biens immobiliers sont redistribués aux associés sous forme de dividendes.

La fréquence de distribution (mensuelle, trimestrielle, ou annuelle) est définie dans les statuts de la SCPI. Le montant des dividendes dépend des résultats nets de la SCPI, après déduction des frais de gestion et des provisions éventuelles.

Rappel : qu'est-ce qu'une SCPI ?

Pour rappel, une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un organisme de placement collectif qui permet à de nombreux investisseurs de mettre en commun leurs capitaux pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. En d’autres termes, acheter des parts de SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acquérir directement un bien.

Il existe différents types de SCPI, chacune ayant des objectifs d’investissement spécifiques et répondant à des besoins divers des investisseurs.

les SCPI de rendement : ce sont les SCPI les plus courantes, conçues pour générer des revenus réguliers grâce à l’exploitation locative de leur patrimoine immobilier. Elles investissent principalement dans des biens commerciaux, des bureaux, ou des locaux d’activités, et distribuent des dividendes réguliers à leurs associés. En cas d’activité de location nue, la société est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas concernée par l’impôt sur les sociétés.
les SCPI fiscales : permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, en contrepartie d’un investissement dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation : SCPI Pinel et SCPI Malraux notamment. Elles sont souvent choisies par des investisseurs souhaitant réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier.
les SCPI thématiques : ces sociétés civiles immobilières se concentrent sur des secteurs spécifiques ou des thèmes d’investissement particuliers, tels que l’immobilier de santé, l’immobilier écologique, ou encore l’immobilier à l’international. Elles permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en fonction de leurs convictions ou de tendances de marché émergentes.
les SCPI de plus-value : investit dans un parc immobilier à fort potentiel de valorisation. La rentabilité est axée sur la plus-value à la revente plutôt que les recettes locatives.

Article écrit le 20/08/2024 par

Nicolas Cardon

Conseiller en gestion de patrimoine

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