Quels sont les avantages des SCPI en usufruit temporaire ?

Acheter des SCPI est un investissement intéressant pour des rendements réguliers et sa diversification patrimoniale. Ce placement peut être optimisé grâce au démembrement de propriété, notamment sous la forme d'usufruit.

Ce mécanisme, qui sépare la pleine propriété en nue-propriété et usufruit, offre des avantages fiscaux et un placement de trésorerie intéressants pour les particuliers et les entreprises.

Qu'est-ce qu'une SCPI en usufruit ?

Le principe du démembrement

Le démembrement de propriété est un concept juridique qui consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété confère à son détenteur le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le léguer, tandis que l’usufruit accorde à l’usufruitier le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, sans en être le propriétaire.

Application du démembrement aux SCPI

Lorsqu’il s’agit d’une société civile de placement immobilier, le démembrement de propriété se traduit par la possibilité de séparer les parts de la SCPI en nue-propriété et en usufruit. L’investisseur peut ainsi choisir d’acquérir uniquement l’usufruit des parts, ou la nue-propriété, selon ses objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Par exemple, l’usufruitier recevra les revenus générés issus de la gestion de la SCPI pendant une période déterminée, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts à l’issue de cette période, sans avoir perçu de revenus durant le démembrement.

Durée de l'usufruit : temporaire ou viager ?

L’usufruit dans une SCPI est temporaire, c’est-à-dire défini pour une durée déterminée, généralement entre 5 et 20 ans. Il peut aussi être viager, ce qui signifie qu’il perdure jusqu’au décès de l’usufruitier. Le choix de la durée dépend des objectifs de l’investisseur : un usufruit temporaire permet de maximiser les revenus pendant une période précise, tandis qu’un usufruit viager peut correspondre à une stratégie patrimoniale à long terme.

Les avantages de l'usufruit

L’usufruit présente des avantages tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire. Pour l’usufruitier, c’est une opportunité de percevoir des revenus réguliers tout en optimisant la fiscalité, notamment en cas de revenus fonciers élevés. Pour le nu-propriétaire, l’achat de la nue-propriété des parts permet d’investir à un prix réduit par rapport à la pleine propriété et de bénéficier d’une plus-value potentielle à la reconstitution de la pleine propriété, sans imposition des revenus pendant la durée de démembrement.

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Pourquoi investir dans un usufruit de SCPI ?

Transmission du patrimoine

Investir dans une SCPI en usufruit peut être un placement efficace pour optimiser la transmission de patrimoine. En acquérant la nue-propriété des parts, un investisseur permet à ses héritiers de bénéficier de la pleine propriété à la fin de l’usufruit, souvent à moindre coût fiscal. Cette stratégie peut réduire les droits de succession tout en assurant une transmission harmonieuse du patrimoine. Il s’agit ainsi d’une solution particulièrement avantageuse pour les personnes physiques qui souhaitent imputer du déficit foncier à leurs revenus.

Complément de revenus

Pour les usufruitiers, l’acquisition de l’usufruit des parts d’une SCPI permet de percevoir des revenus réguliers pendant la durée de l’usufruit. Ces revenus peuvent servir de complément de retraite ou de diversification des sources de revenus, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, notamment en optimisant les prélèvements sociaux.

Avantages fiscaux

Les personnes morales sont les plus à même de tirer parti de l’usufruit temporaire des parts de SCPI pour optimiser leur fiscalité. Les loyers perçus peuvent être comptabilisés comme des produits d’exploitation, et l’acquisition de l’usufruit bénéficie d’un amortissement, réduisant ainsi la base imposable. Cette stratégie permet d’améliorer la trésorerie et de mieux gérer les flux financiers à court et moyen terme.

Stratégie patrimoniale

Intégrer une SCPI en usufruit dans la stratégie patrimoniale d’une entreprise peut être un moyen de diversifier ses investissements tout en optimisant la gestion de ses actifs. Cela permet à l’entreprise de se constituer un patrimoine immobilier indirect sans mobiliser des capitaux importants, tout en bénéficiant d’une revalorisation potentielle à l’échéance de l’usufruit

Comment acheter des parts de SCPI en usufruit ?

L’acquisition de parts de SCPI en usufruit nécessite la rédaction d’un acte de démembrement. Ce document juridique formalise la séparation des droits entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Il doit être rédigé avec précision, en incluant des clauses essentielles telles que la durée du démembrement, les obligations des parties, et les modalités de reconstitution de la pleine propriété à l’échéance de l’usufruit. L’acte de démembrement doit également prévoir les dispositions en cas de cession anticipée des parts ou de liquidation de la SCPI.

En complément de l’acte de démembrement, une convention d’usufruit peut être établie pour préciser les droits et obligations de chaque partie pendant la période de démembrement. Cette convention définit notamment les modalités de perception des revenus, les responsabilités en matière de charges et d’impôts, ainsi que les conditions de fin de l’usufruit. La convention d’usufruit permet de clarifier les relations entre usufruitier et nu-propriétaire et d’éviter d’éventuels conflits.

Rappels sur l'usufruit

L’usufruitier est celui qui détient le droit de percevoir les revenus générés par les parts de SCPI durant la période d’usufruit. Fiscalement, les revenus perçus par l’usufruitier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

En fonction de la situation fiscale de l’usufruitier, ces revenus peuvent être partiellement ou totalement absorbés par d’autres mécanismes fiscaux, comme le déficit foncier, ou des dispositifs de réduction d’impôt.

Le nu-propriétaire, de son côté, n’est pas imposé sur les revenus générés par la SCPI tant que le démembrement est en place, puisqu’il ne perçoit aucun revenu. Toutefois, il doit être attentif à la fiscalité applicable lors de la reconstitution de la pleine propriété. Lors de la cession des parts à l’issue de l’usufruit, la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière.

De plus, en cas de donation ou de succession, la fiscalité applicable à la nue-propriété dépendra de la valeur de cette dernière au moment de la transmission, souvent calculée selon un barème établi par l’administration fiscale.

Exemple d'investissement en usufruit de SCPI

Prenons l’exemple d’une personne morale, une société aux actions simplifié (SAS) qui réalise un investissement en usufruit d’une valeur de 40 000 € avec un démembrement de SCPI fixé à 5 ans pour un rendement à 5.5 %. Les revenus encaissés au total doivent être calculés sur la base suivante :

40 000 € (usufruit) / clé de répartition pour l’usufruit à 20 % = 200 000 €

Sur ces 200 000 €, la société touchera 5 % par an pendant 5 ans soit 10 000 €.

Vient ensuite l’amortissement comptable des 40 000 € à hauteur de 8 000 € / an. Cela donne une base imposable de 2 000 €.

revenus bruts – amortissement comptable = base imposable

10 000 – 8 000 = 2 000 €

Cela donne une imposition de : 2 000 * 33.33 % (taux IS) = 666.6 €

Le gain de l’opération au terme des 5 ans est le suivant :

Loyers bruts : 50 000 €
Imposition : 3 333 €
Investissement : – 40 000 €

Au final, l’usufruit sur 5 ans aura rapporté à la société 6 667 €.

Risques liés à la SCPI

Comme tout investissement immobilier, investir en SCPI en pleine propriété ou usufruit comporte des risques, notamment ceux liés à la perte en capital et à la liquidité. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et des performances de la société de gestion.

De plus, la revente des parts en cours de démembrement peut être difficile, car elles sont moins attractives sur le marché secondaire. Les investisseurs doivent être conscients de ces risques et évaluer leur capacité à les supporter avant de s’engager dans un investissement en SCPI en usufruit.

Article écrit le 27/08/2024 par

Yoan Remondin

Directeur d'Agences Rennes - Lorient - Valority

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