Combien investir
en SCPI ?

Investir dans l'immobilier attire beaucoup de personnes, mais les contraintes de gestion et les coûts élevés peuvent être dissuasifs. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante, permettant d'investir dans un patrimoine immobilier diversifié sans les tracas habituels. Mais alors, combien faut-il investir en SCPI ?

Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre ce type de placement pour déterminer la somme optimale à y consacrer. Cette question sera au cœur de notre analyse pour vous aider à faire un choix éclairé.

Pourquoi réaliser un investissement en SCPI ?

Investir en SCPI a de nombreux avantages qui séduisent tant les novices que les investisseurs expérimentés. Ce type de placement, souvent surnommé "pierre-papier", permet d'accéder au marché immobilier de manière indirecte, tout en profitant de nombreux bénéfices.

Diversification du patrimoine

L’un des principaux attraits des SCPI est la possibilité de diversifier son patrimoine. En investissant dans une SCPI, vous détenez des parts d'un portefeuille d'actifs immobiliers variés (bureaux, commerces, résidences, etc.) répartis géographiquement, ce qui réduit le risque lié à la concentration sur un seul type d’actif ou une seule localisation.

Rendement régulier

Les SCPI offrent généralement des rendements attractifs, supérieurs à ceux de nombreux autres placements financiers comme les livrets d’épargne ou les obligations. Les revenus générés sont redistribués sous forme de dividendes aux investisseurs, permettant ainsi un revenu régulier.

Accès à l'immobilier sans les contraintes de gestion

Il devient de plus en plus courant d’investir dans des entrepôts qui offrent une rentabilité bien supérieure et dont les impayés de loyers sont quasi inexistants. Il faut garder à l'esprit que le rendement d'une SCPI peut varier d'une année à l'autre selon la conjoncture économique et de l'état du marché.

Fiscalité attractive

Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux, notamment les SCPI fiscales qui permettent de réduire son impôt sur le revenu grâce à des dispositifs comme la loi Pinel ou le déficit foncier. De plus, l'investissement en SCPI via un contrat d'assurance-vie permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus et les plus-values.

Comment fonctionne le démembrement SCPI ?

Le montant minimum pour investir en SCPI est souvent déterminé par le prix d’une part, qui varie en fonction de la SCPI choisie. Ce prix peut osciller entre quelques centaines et plusieurs milliers d’euros. Il est donc accessible à une large gamme d’investisseurs.

Certaines SCPI exigent un nombre minimum de parts à souscrire lors de l’investissement initial. Cela peut porter le ticket d’entrée à un niveau plus élevé, mais permet aussi d’assurer une certaine diversification dès le départ.

La règle des 15-20%

Une règle couramment recommandée par les experts Valority est de consacrer entre 15 et 20 % de son patrimoine global aux SCPI. Cette proportion permet de profiter des avantages de la SCPI tout en limitant l’exposition au risque propre à ce type de placement.

Toutefois, cette règle doit être nuancée en fonction du profil de l’investisseur et de ses objectifs personnels. Au-delà de 20 000 €, il est conseillé d’investir dans différents véhicules afin de diversifier les actifs.

Le montant à investir dépend aussi du profil de l’investisseur. Un investisseur prudent pourrait se contenter d’un montant modeste pour limiter son exposition au risque, tandis qu’un investisseur plus engagé, avec un horizon de placement long, pourrait envisager un achat de parts plus important. Les objectifs, tels que la préparation de la retraite ou la recherche de revenus complémentaires, doivent également être pris en compte.

Bon à savoir

Les SCPI sont un investissement à long terme, avec une durée de placement recommandée souvent supérieure à 8 ans. Plus votre horizon de placement est long, plus vous pouvez envisager d’investir une somme importante, car vous serez moins exposé aux fluctuations de court terme.

Enfin, votre tolérance au risque est un facteur déterminant. Si vous avez une faible aversion au risque, vous pouvez envisager d’investir un montant plus conséquent en SCPI. À l’inverse, si vous êtes plus prudent, il serait judicieux de limiter l’investissement à une fraction de votre portefeuille global.

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Comment choisir sa SCPI ?

Historique de la SCPI

Un premier élément à considérer est l’historique de la SCPI. Examinez la performance passée de la SCPI sur plusieurs années : rendement moyen, stabilité des revenus distribués, et évolution de la valeur des parts. Bien qu’un bon historique ne garantisse pas des performances futures identiques, il offre une indication précieuse sur la solidité de la gestion.

Typologie de SCPI et de biens immobiliers

Les parts de SCPI permettent d’investir dans différents types de biens immobiliers : bureaux, commerces, résidences, hôtels, etc. Le type de biens détenus par la SCPI peut influencer sa performance, surtout en fonction des cycles économiques. Par exemple, les bureaux peuvent offrir une stabilité, tandis que les commerces peuvent être plus exposés aux fluctuations du marché.

Choisissez une ou plusieurs SCPI dont les actifs correspondent à votre profil de risque et à vos attentes en termes de rendement. identiques, il offre une indication précieuse sur la solidité de la gestion.

Selon l’objectif d’investissement, un type de SCPI pourra être plus pertinent :

les SCPI de rendement : permettent de générer des revenus locatifs réguliers distribués aux associés avec les dividendes.
les SCPI de plus-value : ont pour objectif de favoriser la croissance du capital en investissant dans des actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation.
les SCPI fiscales : combinent performance financière et réduction d’impôt
les SCPI thématiques : pour les investisseurs intéressés par des thématiques d’investissement spécifiques (environnement, numérique, etc.).

Comment acheter des parts de SCPI ?

L'achat au comptant

La méthode la plus simple pour investir est l’achat de SCPI au comptant. Elle permet de devenir immédiatement propriétaire de parts sans s’endetter, ce qui réduit le risque financier. De plus, les revenus locatifs perçus sont nets de frais d’emprunt, ce qui peut améliorer le rendement net de l’investissement.

Toutefois, l’achat au comptant nécessite une somme d’argent disponible conséquente. Il mobilise une partie significative de votre capital, ce qui peut limiter votre capacité à diversifier vos investissements. De plus, vous ne profitez pas de l’effet de levier que pourrait offrir un emprunt, qui permettrait de maximiser le rendement sur fonds propres.

L'achat de parts de la SCPI à crédit

Investir en SCPI à crédit est une option intéressante pour ceux qui souhaitent profiter de l’effet de levier financier. En souscrivant un emprunt pour financer l’achat de parts de SCPI, vous pouvez augmenter votre potentiel de rendement. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire votre imposition. De plus, l’utilisation du crédit permet de conserver votre liquidité pour d’autres investissements ou dépenses imprévues.

Toutefois, en cas de baisse du rendement des SCPI, les revenus perçus pourraient ne pas couvrir les mensualités de crédit, ce qui pourrait peser sur votre budget. Il est donc essentiel de bien évaluer votre capacité de remboursement et de choisir un emprunt avec des conditions adaptées à votre situation financière.

Article écrit le 14/08/2024 par

Yoan Remondin

Directeur d'Agences Rennes - Lorient - Valority

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Ce que j’aime chez Valority c’est l’indépendance dans les stratégies et le choix des solutions, tant financières qu’immobilières, que l’on peut apporter à nos clients patrimoniaux. Dans mon métier ce qui me passionne, c’est d’accompagner les collaborateurs dans leur évolution professionnelle et personnelle.

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L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

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