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Quelle est la fiscalité des revenus de SCPI ?
A retenir
Les investisseurs perçoivent deux types de revenus :
- Revenus fonciers : issus des loyers encaissés par les biens immobiliers détenus.
- Revenus financiers : générés par les placements de trésorerie de la SCPI
Il existe un double cas de figure, avec une imposition sur les loyers perçus pour les personnes physiques et les personnes morales ainsi qu’une imposition sur les plus-values pour les personnes physiques et morales.
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Ils sont à déclarer comme des revenus locatifs dans votre déclaration fiscale.
Les revenus financiers (générés par des placements de trésorerie ou des cessions de parts) sont également soumis à l’impôt sur le revenu. Vous avez dans ce cas la possibilité de choisir entre le régime de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique) à 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou l’imposition classique.
Tableau récapitulatif de la fiscalité des revenus des SCPI
| Personne physique | Personne morale | ||
|---|---|---|---|
| SCPI Française | Micro-foncier | Si revenus < 15 000 € |
Soumission à l'IS Si les bénéfices sont 42 500 € alors taux de 25 % jusqu'à 500 000 € En cas de sortie du bénéfice en dividendes : PFU de 30 % ou IR après abattement de 40 % + prélèvements sociaux de 17.2 % |
| Réel |
Si revenus > ou = à 15 000 €
Barème progressif IR + prélèvements sociaux |
||
| SCPI Européenne | Crédit d'impôt |
Soumission à l'IR français et crédit d'impôt pour éviter une double imposition |
Imposition à la source directement dans le pays où la société est présente. Pas d'impôts en + en France |
| Taux effectif moyen | Calcul du Taux effectif moyen |
Quels sont les revenus imposables en SCPI ?
Les revenus fonciers
Acheter des parts de SCPI permet à plusieurs personnes physiques de s’associer et d’acquérir ensemble des parts d’actifs immobiliers locatifs. Les investisseurs sont donc copropriétaires d’un ou plusieurs biens, ce qui leur permet de percevoir des revenus foncier ou revenu locatif qui sont générés par les loyers encaissés.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ils font partie des revenus locatifs et sont donc intégrés dans votre déclaration fiscale, sous le régime fiscal applicable à vos revenus.
Les revenus financiers
Chaque investisseur peut placer de l’argent dans la trésorerie de sa SCPI en attendant de pouvoir l’investir dans un bien immobilier par exemple. Toutes les plus-values générées par les actifs immobiliers ou financiers après cession de parts par exemple, sont aussi considérés comme revenus financiers.
Ces revenus sont également soumis à l’impôt sur le revenu, mais peuvent bénéficier d’un traitement fiscal différent selon le régime choisi par l’investisseur. En effet, vous pouvez opter pour la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), qui impose ces revenus à un taux global de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Quelle est la fiscalité sur les revenus fonciers ?
Chaque associé est imposé sur sa quote part de revenus fonciers obtenue, sous le régime de l’impôt sur le revenu. La part imposable représente dans les faits, le montant des revenus fonciers encaissé auquel sont soustraites toutes les dépenses liées aux frais de gestion ou d’acquisition.
Ce système d’imposition dépend également de la somme totale que représente la quote-part.
Il existe deux régimes d’imposition différents concernant les revenus fonciers en SCPI :
Le régime réel
Il s’agit de la méthode d’imposition classique qui concerne tous les investisseurs qui obtiennent des revenus fonciers supérieurs à 15 000€ annuel.
Dans cette situation, les revenus fonciers sont soumis classiquement au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17.2% en 2020.
La tranche marginale d’imposition (TMI) de 2024 pour les revenus de 2023 est la suivante :
| Tranches | TMI |
|---|---|
| < 11 294 € | 0 % |
| 11 295 à 28 797 € | 14 % |
| 28 798 à 82 341 € | 30 % |
| 82 342 à 177 106 € | 41 % |
| > 177 106 € | 45 % |
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier existe pour les investisseurs qui respectent les conditions suivantes :
- Etre propriétaire d’un bien immobilier locatif nu sans passer par une SCPI
- Toucher moins de 15 000€ de revenus fonciers bruts en incluant les revenus de la SCPI et ceux de son bien immobilier dont il est le propriétaire direct ainsi que les charges
- Ne pas bénéficier d’un régime fiscal particulier (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard) pour ses biens acquis en direct ou par l’intermédiaire de sa SCPI.
Avec ce régime, l’imposition est à hauteur de 70 % des revenus générés. Ces derniers doivent faire l’objet d’une déclaration de revenus foncier n°2044.
Bon à savoir
Les SCPI européennes ne sont pas concernées par la cotisation des prélèvements sociaux.
Imposition des personnes morales aux revenus fonciers
Dans le cas où l’investissement en SCPI se fait via une société, la personne morale a le choix entre l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur les revenus (IR). Dans le cas de l’IS, les bénéfices inférieurs à 42 500 € sont imposés à hauteur de 15 %, ou bien à 25 % s’ils sont supérieurs.
Dans le cas où la personne morale fait le choix de l’IR, l’imposition sera reportée sur la personne physique au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Parole d'expert
En 2023, nous avons connu une hausse du taux de rendement des SCPI, avec une performance moyenne de 4,52 %*. En parallèle, nous avons pu également observer une baisse du prix des parts, directement liée au contexte du marché immobilier.
Fort de ces constats, notre conseil pour 2024 serait de saisir cette opportunité, avec un bel objectif de revalorisation du prix des parts sur les années à venir. Comme chaque projet de vie comporte ses propres enjeux, nous vous recommandons un accompagnement personnalisé auprès de nos équipes, pour répondre au mieux à vos attentes.
*Source : capital.fr
Aurélie ERHT
Conseillère en gestion de patrimoine chez Valority
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La fiscalité des revenus financiers
Il est tout à fait possible de placer de l’argent dans la trésorerie de sa SCPI, dans l’attente d’un futur investissement dans un bien immobilier par exemple. De ce fait, chaque année ce montant placé va générer des intérêts qui seront rajoutés aux revenus de la SCPI.
La fiscalité des revenus financiers est de base la même que pour les revenus fonciers, le montant des recettes sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Cependant, depuis janvier 2018 un investisseur en SCPI, au statut de personne physique, peut choisir s’il le souhaite, le régime du prélèvement forfaiture unique appelé également « flat tax » et qui s’élève à 30%, dont 12.8% d’impôts et 17.2% de prélèvements sociaux.
Mais pour en bénéficier, celui-ci devra se trouver dans la tranche d’imposition marginale du barème (TMI) de 30% au minimum.
Quelle est la fiscalité sur les plus-values ?
Il existe deux situations dans lesquelles la société de gestion de la SCPI ou les investisseurs eux-mêmes peuvent générer une plus-value :
- Une cession de parts
- Une cession d’immeubles
Une SCPI ne pouvant pas être taxée directement, ce seront les investisseurs qui devront s’acquitter de l’imposition dans tous les cas.
Imposition de la plus-value sur cession de parts
Pour rappel, l’investisseur réalise une plus-value quand la différence entre le prix de revente est supérieur à celui de l’achat pour les parts de SCPI qu’il a souscrit. Lorsqu’un investisseur en SCPI revend ses parts, les bénéfices potentiels qu’il obtiendra seront taxés de la manière suivante :
19% d’impôt et 17.2% de prélèvements sociaux.
Cependant en fonction du nombre d’années de détention de ses parts avant la revente, l’investisseur aura le droit à des abattements :
- 6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
- 4% d’abattement entre la 22ème et la 30ème année
Au niveau des prélèvements sociaux, là encore des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention :
- 1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
- 1.6% d’abattement entre la 22ème année
- 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année
Au-delà de 30 ans de détention, l’investisseur en SCPI sera totalement exonéré de l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.
Si la somme des plus-values immobilières dépassent les 50 000€, l’Etat ajoute en plus une surtaxe progressive allant de 2 à 6% de la plus-value générée.
Enfin en ce qui concerne les actifs financiers, leurs plus-values seront soumises soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu accompagné des prélèvements sociaux, soit au PFU.
Voici un récapitulatif :
| Durée de détention | % d'abattement sur l'IR | % d'abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 5 premières années | 0 % | 0 % |
| Entre 6 et 21 ans | 6 % | 1.65 % |
| 22e année | 4 % | 1.6 % |
| Après 30 ans | x | exonération totale |
Au-delà de 30 ans de détention, l’investisseur en SCPI sera totalement exonéré de l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.
Si la somme des plus-values immobilières dépasse les 50 000€, l’Etat a ajouté, dans la loi de Finance rectificative de 2012, une surtaxe progressive allant de 2 à 6 % de la plus-value générée. Voici comment elle est échelonnée :
| Montant de la plus value imposable | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2% PV – (60 000 € – PV) x 1/20 |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 € – PV) × 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 € – PV) × 15/100 |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 € – PV) × 20/100 |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 € – PV) × 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
PV = plus-value
Enfin en ce qui concerne les actifs financiers, leurs plus-values seront soumises soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu accompagné des prélèvements sociaux, soit au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %.
La vente dans le cadre d’une assurance-vie
Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie peut également offrir des avantages fiscaux significatifs en matière de plus-values. Les plus-values générées par les SCPI détenues dans une assurance-vie peuvent être exonérées d’impôt sous certaines conditions, notamment en cas de retrait après 8 ans de détention, ce qui permet d’optimiser la fiscalité sur ces gains.
La fiscalité des SCPI par étrangères
L’un des points à retenir est que le pays d’implantation de la SCPI aura un impact direct sur l’imposition des revenus générés. En effet, la fiscalité des SCPI françaises diffère de celles qui ont un champ d’action au niveau de l’Europe. C’est notamment le cas des SCPI Allemandes, qui ont font partie d’une convention bilatérale franco-allemande signée en 1959 dont l’article 3 stipule que les revenus fonciers générés en Allemagne sont imposable outre-Rhin et non pas en France.
Dans le cas de l’Allemagne, le taux d’imposition sur les sociétés s’élève à 15.825 % avec un prélèvement à la source. Les revenus distribués sont donc nets d’impôt.
La fiscalité des SCPI en nue-propriété
En tant que nu-propriétaire d’une SCPI, vous ne percevez pas directement les revenus locatifs, ceux-ci étant attribués à l’usufruitier. Par conséquent, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu (IR) concernant ces revenus locatifs pendant la durée de l’usufruit.
De plus, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce qui en fait une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs à forte fiscalité et qui n’ont pas besoin d’une autre source de revenus supplémentaires dans l’immédiat.
La fiscalité des SCPI en assurance vie
Il est possible d’acheter un bon nombre de parts de SCPI qui sont éligibles à l’assurance vie, la question de la fiscalité se pose au moment de la sortie du contrat et varie selon le délai après la signature. Il est conseillé de retirer les revenus après 8 ans de possession du contrat, auquel cas la fiscalité sera moins avantageuse. En effet, les retraits avant 8 ans sont soumis à l’IR ou au PFU de 30 %.
Tandis que les retraits après 8 ans bénéficient d’un abattement sur l’IR ou bien d’un PFU allégé de 24.7 % au lieu de 30 % (le taux d’imposition passe dans ce cas de 12.8 % à 7.5 %). Toutefois, il s’agit du cas où les revenus générés sont inférieurs à 150 000 €.
| Délai après signature | Primes versées après le 27/09/2017 |
|---|---|
| Contrat < 4 ans | IR / PFU 30 % (12.8 % + 17.2 %) |
| 4 < Contrat < 8 ans | IR / PFU 30 % (12.8 % + 17.2 %) |
| Contrat > 8 ans |
IR après abattement / PFU 24.7 %
(taux de 7.5 % + 17.2 %) dont le montant des revenus est < à 150 000 € |
FAQ Fiscalité des scpi
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus SCPI dans ma déclaration d’impôt ?
Oui, tous les revenus SCPI, qu'ils soient fonciers ou financiers, doivent être déclarés dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. Les SCPI vous fourniront un Imprimé Fiscal Unique (IFU) à la fin de l’année, qui détaille les revenus à déclarer ainsi que les éventuelles charges déductibles.
Comment les SCPI sont-elles taxées lors de la vente de parts ?
Lorsque vous vendez des parts de SCPI et réalisez une plus-value, celle-ci est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Cependant, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt sur cette plus-value selon la durée de détention des parts. Une détention longue permet de bénéficier d'abattements sur la plus-value.
Puis-je investir dans des SCPI au sein d’un PEA ou d’un plan d'épargne retraite ?
Non, les SCPI ne peuvent pas être directement intégrées dans un PEA (Plan d'Épargne en Actions). En revanche, vous pouvez investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER). Ces structures peuvent offrir des avantages fiscaux spécifiques, notamment en matière de plus-values.
Article écrit le 26/10/2022 par
En tant que Directeur Commercial chez Valority, mon rôle est d’animer le projet du groupe sur ce territoire, de repérer et faire évoluer mes collaborateurs. Je continue à chercher des talents, des personnes ambitieuses, passionnées par la relation client.
Si vous partagez cette devise « la différence entre ce que tu as et ce que tu veux, c’est ce que tu fais » nous sommes faits pour nous rencontrer.
Pour aller plus loin
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
