SCPI et divorce :
comment se protéger ?

Le partage des SCPI en cas de divorce

L’évaluation pour le partage peut s’avérer délicate car la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et des performances des actifs sous-jacents. Le notaire ou un expert désigné peut se charger de cette estimation, qui doit refléter la valeur réelle des parts à la date de la liquidation du régime matrimonial.

Après l’évaluation des parts de SCPI, vient le moment de décider des modalités de partage. Il existe principalement deux options :

Le partage en nature : Les parts de SCPI peuvent être divisées entre les époux selon leur quote-part respective. Ce type de partage est possible lorsque les parts sont suffisamment nombreuses pour être réparties sans créer de déséquilibre.
Le partage par soulte : Si le partage en nature n’est pas possible ou souhaité, l’un des époux peut verser à l’autre une somme d’argent, appelée soulte, en compensation des parts de SCPI qu’il conserve. Cette solution permet de simplifier le partage et d’éviter des copropriétés indésirables.

L'importance du régime matrimonial

En France, il existe principalement trois régimes matrimoniaux : la communauté réduite aux acquêts, la séparation de biens, et la communauté universelle.

La communauté réduite aux acquêts est le régime par défaut pour les couples mariés sans contrat de mariage. Dans ce cadre, les biens acquis pendant le mariage sont communs, tandis que ceux détenus avant le mariage ou reçus par donation ou héritage restent des biens propres.
La séparation de biens, quant à elle, implique que chaque époux conserve la propriété de ses biens, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage. Les biens sont gérés séparément, et en cas de divorce, chacun récupère ce qui lui appartient.
La communauté universelle fusionne tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage, en une masse commune. Ce régime est souvent choisi pour des raisons successorales.

Impact du régime matrimonial sur le partage des SCPI

Le régime matrimonial détermine si les parts de SCPI sont considérées comme des biens communs ou des biens propres, ce qui influence leur répartition en cas de divorce.

Dans le régime de la communauté réduite aux acquêts, les parts de SCPI acquises pendant le mariage sont généralement considérées comme des biens communs, même si elles ont été souscrites par un seul des époux. Ainsi, lors du divorce, ces parts seront partagées à parts égales, sauf accord contraire entre les époux ou disposition spécifique dans le contrat de mariage.
En cas de séparation de biens, les parts de SCPI restent la propriété de l’époux qui les a acquises. Il n’y a donc pas de partage, chaque époux conservant ses propres investissements.
Pour la communauté universelle, toutes les parts de SCPI, qu’elles aient été acquises avant ou pendant le mariage, sont considérées comme des biens communs. Elles seront donc partagées en deux lors du divorce, à moins que le contrat de mariage n’en dispose autrement.

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Comment protéger ses parts de SCPI après un divorce ?

L’une des premières mesures préventives consiste à établir un contrat de mariage qui inclut des clauses spécifiques concernant les SCPI. En optant pour un régime de séparation de biens, les parts de SCPI acquises individuellement avant ou pendant le mariage restent la propriété exclusive de l’époux investisseur.

Pour les couples sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, il est possible d’ajouter des clauses d’exclusion spécifiques dans le contrat de mariage pour désigner certaines parts de SCPI comme des biens propres, même si elles sont acquises pendant le mariage. Cela permet de protéger ces investissements en cas de divorce, en évitant qu’ils ne soient intégrés dans le patrimoine commun à partager.

Il faut toutefois tenir compte du fait que les parts de SCPI sont des parts sociales, ce qui signifie qu’elles représentent une fraction du capital social d’une société civile de placement immobilier. En tant que telles, elles sont soumises à certaines règles spécifiques, notamment en matière de gestion et de transmission.

Par exemple, la cession de parts de SCPI peut nécessiter l’agrément des autres associés ou de la société de gestion, ce qui peut compliquer les opérations de partage ou de transfert en cas de divorce.

Bon à savoir

Dans certains cas, il est possible de déduire une partie des frais engagés lors du partage des SCPI, notamment les frais liés à l’acquisition initiale des parts, les frais d’acte, ou les intérêts d’emprunt contractés pour financer l’achat. Ces déductions peuvent permettre de réduire la base imposable de la plus-value, et ainsi diminuer le montant de l’impôt à payer.

Article écrit le 13/08/2024 par

Yoan Remondin

Directeur d'Agences Rennes - Lorient - Valority

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