Faut-il opter pour le régime micro foncier
pour les SCPI ?

Résumé

L'association entre SCPI et micro foncier constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs cherchant à accéder au marché immobilier sans y consacrer des sommes importantes.

En effet, certaines SCPI spécialisées dans des actifs de petite taille permettent de bénéficier du régime du micro foncier tout en profitant des avantages d'une gestion déléguée. Mais quelles sont exactement les spécificités et les avantages d'une telle stratégie d'investissement ?

Quelles sont les spécificités du régime micro foncier dans le cadre des SCPI ?

Les SCPI sous le régime micro foncier se distinguent par leur focus sur des actifs de petite taille. Ces biens immobiliers, souvent des logements individuels ou des petits locaux commerciaux, génèrent des revenus locatifs inférieurs à un certain seuil, permettant aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal du micro foncier. Ce régime, destiné aux petits investisseurs, simplifie la déclaration des revenus locatifs et offre parfois des avantages fiscaux non négligeables. Ainsi, ces SCPI permettent d’investir avec un capital réduit tout en diversifiant son portefeuille immobilier.

Fiscalité des SCPI : les conditions d'accès au régime micro-foncier

Bénéficier du régime micro-foncier ne peut se faire uniquement qu’avec des parts de SCPI, les revenus fonciers doivent également provenir d’un bien immobilier loué en nu qui ne dépend pas d’un dispositif de défiscalisation. De plus, les revenus fonciers doivent respecter le seuil maximal de 15 000 € / an auquel cas le détenteur de parts de SCPI est affilé automatiquement au régime réel, ce qui n’a pas le même impact sur la fiscalité. Le régime applicable est valable sur 3 ans consécutifs.

Les avantages du régime micro-foncier

Ce régime fiscal permet d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. L’imposition des revenus se fait uniquement sur les 70 % des revenus restants, qui sont également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %. Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs dont la part des charges réelles dans le revenu brut est inférieures à 30 %.

Toutefois, il convient de préciser que ce régime ne permet pas de déduire les intérêts d’emprunt, qui sont une composante majeure dans la composition des charges réelles. Opter pour le régime réel sera plus intéressant si les charges sont plus élevées et si vous souhaitez déduire vos intérêts d’emprunt. C’est notamment le cas pour les achats de parts de SCPI à crédit, le micro foncier sera davantage intéressant pour les investissements comptants. D’une manière générale, entre le régime réel et micro foncier, le recours au réel est davantage conseillé.

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Comment déclarer les revenus SCPI sous
le micro foncier ?

La déclaration des revenus d’un investissement en SCPI est une étape obligatoire chaque année.

La déclaration des revenus fonciers issus de parts SCPI est relativement simple. Il faut tout d’abord reprendre l’imprimé fiscal unique (IFU) communiqué chaque année par la société de gestion aux investisseurs. Ce document récapitule toutes les informations nécessaires pour la déclaration de revenus.

Par la suite, il suffit d’indiquer le total des revenus bruts perçus à la ligne 4BE du formulaire 2042, qui est indiqué sur l’IFU. L’administration fiscale calculera par la suite l’abattement fiscal.

Déclaration de revenus n°2042 : comment calculer ses impôts ?

Le calcul de l’imposition doit comprendre à la fois les revenus des parts de SCPI mais également les recettes de la location nue pour être éligible au micro foncier.

Dans les faits cela donne* :

9 000 € de recettes issues de la location nue et 3 000 € de revenus SCPI, ce qui donne des revenus fonciers bruts de 12 000 €
Avec l’abattement forfaitaire de 30 % le montant des revenus non imposables est le suivant : 12 000 * 0.30 = 3 600 €
Le montant des revenus imposables est ainsi de 8 400 € qui sera comptabilisé pour l’imposition et le paiement des prélèvements sociaux
Pour des revenus équivalents à un taux de marge d’imposition (TMI) à 11 %, le montant d’imposition sera de 924 € (8 400 * 0.11) et de 1 428 € en incluant les prélèvements sociaux (8 400 * 0.17)
le total des impôts est ainsi de 2 352 €

*calcul à titre indicatif

Pour aller plus loin

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Article écrit le 12/09/2024 par

Hélène Marbehan

Directrice Valority Pays de la Loire

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Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire. J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.

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Faut-il opter pour le régime micro foncier pour les SCPI ?