- Accueil
- > Placement Financier
- > Immobilier
- > SCPI
- > Nue Propriété
Investir dans des SCPI en nue propriété :
ce qu'il faut savoir
Investir dans des SCPI en nue propriété :
Résumé
L'intérêt pour les parts de SCPI en nue-propriété s'est accru grâce à ses avantages fiscaux, la diversification du portefeuille, et la gestion professionnelle du patrimoine immobilier. Ce type d'investissement offre stabilité et rendement à long terme. Vous vous demandez pourquoi investir dans les SCPI démembrées ? Voici les raisons !
Qu'est-ce que l'achat de parts SCPI
en nue propriété ?
La SCPI en nue-propriété repose sur le démembrement du droit de propriété, où la pleine propriété d’un bien est divisée en nue-propriété et usufruit. Le nu-propriétaire possède le bien sans percevoir les revenus, qui reviennent à l’usufruitier, permettant une stratégie d’investissement adaptée à divers objectifs financiers et fiscaux.
Quel est le fonctionnement des SCPI en nue propriété ?
Le démembrement concerne principalement les SCPI de rendement, qui permettent aux investisseurs d’acheter des parts dans la société qui investit par la suite dans un parc immobilier dont elle assure la gestion..
Démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique par lequel la pleine propriété d’un bien immobilier est scindée en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété correspond à la détention du bien sans en avoir l’usage, tandis que l’usufruit confère le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus.
Dans le cadre d’une SCPI en nue-propriété, les investisseurs achètent des parts de la SCPI sans bénéficier des revenus locatifs, ces derniers étant perçus par l’usufruitier pendant une période déterminée.
Rôle du nu-propriétaire et de l'usufruitier
Le nu-propriétaire et l’usufruitier jouent des rôles complémentaires dans le démembrement de propriété. Le nu-propriétaire détient les parts de la SCPI et bénéficie de la valorisation du patrimoine immobilier à long terme. Il ne perçoit cependant pas les revenus locatifs pendant la durée du démembrement. L’usufruitier, quant à lui, perçoit les revenus générés par les actifs de la SCPI, mais ne détient pas la propriété des parts.
À la fin de la période de démembrement, la pleine propriété des parts est reconstituée au profit du nu-propriétaire, qui peut récupérer la pleine propriété ainsi que le droit de percevoir les revenus.
Pourquoi acheter des parts de SCPI
en nue propriété
est intéressant ?
La propriété de parts de SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d’un système avantageux selon le profil d’investisseur. Voici les avantages principaux :
Réduction de la fiscalité sur les revenus fonciers
Investir en SCPI permet de bénéficier d’une réduction significative de la fiscalité sur les revenus fonciers. En effet, pendant toute la durée de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs et n’est donc pas alourdi à l’impôt sur le revenu. Il n’est également pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Cela permet de constituer un patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité, offrant ainsi une solution efficace pour les investisseurs cherchant à optimiser leur situation fiscale.
Constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété se fait généralement à un prix décoté, c’est-à-dire inférieur à la valeur de la pleine propriété. Une décote reflète l’absence de perception des revenus locatifs pendant la période de démembrement.
Ainsi, les investisseurs peuvent acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût par rapport à l’investissement en pleine propriété, profitant de la valorisation future des parts à l’issue du démembrement, lorsque la pleine propriété est reconstituée.
Il existe différentes clés de répartition des parts détenues selon les sociétés de gestion, voici un exemple :
| Durée du démembrement |
% du prix d'achat à la charge du nu-propriétaire |
% du prix d'achat à la charge de l'usufruitier |
|---|---|---|
| 5 ans | 80 % | 20 % |
| 10 ans | 74 % | 26 % |
| 12 ans | 65 % | 35 % |
| 15 ans | 60 % | 40 % |
Bon à savoir
La durée d’un démembrement d’une Société de placement civile immobilier (SCPI) est généralement comprise entre 5 et 15 ans.
Diversification du portefeuille d'investissement
L’investissement en SCPI nue-propriété permet également de diversifier son portefeuille d’investissement. Les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.) et dans différentes zones géographiques, ce qui réduit le risque lié à un seul type d’actif ou à une seule région. Cette diversification contribue à la stabilité et à la résilience du portefeuille global de l’investisseur. Le nu-propriétaire peut par la suite revendre ses parts pour réaliser une plus-value.
Retrouvez dans ce guide
- Tous les placements financiers
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des témoignages
- Des astuces pour choisir son placement
- Des fiches conseils
Guide Offert
Le guide des placements financiers 2025
Faites un tour d’horizon des solutions d’investissements et retrouvez tous nos conseils d’experts.
Les inconvénients à prendre en compte avant
l'achat de parts de SCPI en nue propriété
L’un des principaux inconvénients de l’investissement en SCPI nue-propriété est l’absence de revenus locatifs durant toute la durée du démembrement. En tant que nu-propriétaire, l’investisseur ne perçoit aucun loyer, ce qui peut être un désavantage pour ceux qui recherchent des revenus réguliers et immédiats. Cette absence de flux de trésorerie peut nécessiter une planification financière minutieuse pour s’assurer que l’investisseur peut maintenir ses autres engagements financiers sans les revenus de la SCPI.
Illiquidité du placement
Les SCPI sont des investissements à long terme et, par nature, relativement illiquides. La revente des parts de SCPI en nue-propriété peut s’avérer difficile et longue, surtout si le marché immobilier connaît des turbulences ou si la demande pour ce type de placement est faible. Les investisseurs doivent donc être prêts à immobiliser leur capital pour une durée significative, souvent correspondant à la période de démembrement qui peut s’étendre sur plusieurs années.
Risque de baisse de la valeur des parts de SCPI
Comme tout investissement immobilier, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. Une baisse de la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI peut entraîner une diminution de la valeur des parts. Bien que le démembrement de propriété puisse offrir des avantages fiscaux et patrimoniaux, il n’élimine pas les risques inhérents à l’investissement immobilier, tels que la dépréciation des biens ou des revenus locatifs inférieurs aux prévisions.
Qui est éligible au démembrement de
parts de SCPI ?
Investir en nue-propriété dans des SCPI en démembrement est particulièrement avantageux pour les investisseurs soumis à une imposition plutôt lourde, situés dans la tranche d’imposition de 30 % ou supérieures. Cette solution d’investissement est également conseillée pour les profils en approche de la retraite, en calculant la date du remembrement qui peut tomber au moment de la fin de carrière.
Ils pourront dès lors bénéficier d’une diminution de la tranche d’imposition. Il faut bien prendre en compte que la durée de démembre à respecter peut varier selon la société, ce qui fait qu’il s’agit d’un placement long terme. Cela correspondra ainsi plus à des profils qui ne sont pas à la recherche de revenus complémentaires immédiats et qui peuvent bloquer leur épargne sur du long terme.
Risque de baisse de la valeur des parts de SCPI
Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert 50 parts dans une SCPI à un prix de souscription unitaire de 200 €. L’investissement en pleine propriété serait donc de 10.000 €, avec un TDVM hypothétique de 4.5 % les revenus fonciers annuels seraient de 450 €.
En investissant dans une société démembrée sur une période de 5 ans, l’investisseur bénéficie d’une décote de 20 %. Sur la base de l’exemple ci-dessus, le prix unitaire de part serait de 160 € au lieu de 200 (200 – 20%). Il serait ainsi propriétaire de 62.5 parts au lieu de 50 (10 000 €/160 €). Toutefois, il faut garder à l’esprit que les décotes varient selon la durée du démembrement.
Durant la période de démembrement, aucun revenu ne sera perçu. Mais dès la 6ème année, l’investisseur deviendra pleinement propriétaire de 62.5 parts d’une valeur unitaire de 200 €. Cela équivaut à un investissement de 12 500 €, soit une plus-value de 25 % par rapport à l’investissement initial.
Article écrit le 17/07/2024 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.
Pour aller plus loin
Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority.
L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
