Quels sont les avantages des SCPI fiscales ?

Définition

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Pour rappel, il existe plusieurs types de SCPI :

Les SCPI de rendement : ont un objectif de distribution régulière de revenus, mensuelle ou trimestrielle
Les SCPI de plus-value : objectif de revalorisation du parc immobilier pour bénéficier d’une plus-value à la revente
Les SCPI fiscales : objectif de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’un investissement dans un bien immobilier en direct

La SCPI fiscale est donc un dispositif d’investissement financier à long terme. Elle peut très bien convenir à un épargnant privé ne souhaitant vendre ses parts que lors de son départ à la retraite. Une SCPI de ce type peut également constituer un placement de fond pour un investisseur professionnel qui veut disposer d’un capital bloqué qui se bonifiera avec le temps.

Le rendement des SCPI fiscales est plus faible que les SCPI de rendement mais elles offrent en contrepartie un véritable avantage fiscal. En revanche, la revente des SCPI fiscales est plus contraignante.

En effet, l’avantage fiscal oblige l’investisseur à conserver ses parts au moins neuf ans (sauf événement exceptionnel : invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint) et la revente prématurée entraîne une réintégration du gain d’impôt.

De plus, entre les délais d’acquisition, d’exploitation et de revente, l’investissement en parts de SCPI fiscales s’inscrit sur un horizon de long terme et invite à conserver ses parts de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI.

Bon à savoir

Les SCPI Pinel et Denormandie sont assujetties à un plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € par an, ce qui n’est pas le cas des autres.

Les SCPI Pinel

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), peut être utilisée dans le cadre d’un investissement en loi Pinel (défiscalisation dans l’investissement immobilier neuf) et servir ainsi de levier pour faire des économies d’impôts de manière très flexible.

Elle s’établit sur des types de logements qui vont du studio au T5, ce qui autorise des investissements de plus ou moins grande importance. La SCPI fiscale impose cependant certaines contraintes qui concernent la location des biens concernés. Elle est soumise à des conditions de ressources des locataires et les loyers doivent être plafonnés. Les biens loués doivent également être en conformité avec les normes de performance énergétique RT 2012 et BBC.

La bonne stratégie globale d’utilisation de la SCPI fiscale Pinel est de profiter au maximum des zones de croissance immobilières. On les retrouve aussi bien dans les grandes métropoles que dans le centre-ville des agglomérations régionales. Le développement de services de proximité et de bassins d’emplois constitueront toujours un signal fort pour l’investisseur.

Il faudra aussi veiller à privilégier les investissements dans des programmes de logements neufs, ou rénovés aux normes d’économie d’énergie en vigueur et bien desservis par les transports publics. La présence d’autoroutes et d’aéroports proches est un vrai plus. La stratégie d’une SCPI Pinel est de sélectionner des actifs immobiliers localisés dans des grandes métropoles nationales, de composer un patrimoine situé en centre-ville, composé d’immeubles neufs ou assimilés.

Il est souvent difficile d’analyser au niveau national tous les marchés porteurs, la SCPI offre cette possibilité de pouvoir le faire en positionnant ses choix sur des zones à fort potentiel économique, sur des zones d’emplois, à proximité de transports et de services (commerces, écoles, crèches…).

La SCPI fiscale permet de se constituer un patrimoine immobilier sur différents types de logements (du studio au T5) auprès :

de grands promoteurs nationaux pour la qualité de signature et le gage de sécurité,
d’opérateurs locaux ou régionaux pour jouer l’opportunité foncière et la diversité patrimoniale.

En contrepartie du respect des conditions de location (plafonds de loyers, de ressources des locataires) et d’une durée de blocage, l’associé d’une SCPI Pinel peut faire de la défiscalisation en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 12 à 21%.

Le gain fiscal s’impute dès la 1ère année de souscription et s’étale sur 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Les SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie investissent principalement dans l’acquisition et la rénovation de logements anciens situés dans des zones tendues (où la demande locative est forte). Ces biens doivent répondre à certains critères de performance énergétique et de qualité de construction. Les logements concernés sont dans le plan Action Coeur de Ville qui concerne 244 communes avec un quartier ancien dégradé (PNRQAD) ou une zone de renouvellement urbain (UPNRU).

La principale condition pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, similaires à la loi Pinel, est que 25 % du prix du logement doit être mis dans le financement de travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique.

Bon à savoir

Les fonds investis dans les parts de SCPI Denormandie sont bloqués pour une période minimum de 10 ans, seule la liquidation de la société permettra de les récupérer. De plus, les loyers ne sont perçus qu’à partir de la 3ème année de détention des parts.

Les SCPI Malraux

L’objet d’une SCPI fiscale loi Malraux est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles ou parties d’immeubles, à restaurer de façon complète, situés en centres villes et localisés dans des Secteurs Sauvegardés, des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), des Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine et dans des Quartiers Anciens Dégradés.

Ces opérations de restauration immobilière s’inscrivent dans une politique de mise en valeur d’actifs de caractère et de belle facture architecturale.

Dans le cadre de son investissement, l’associé de la SCPI fiscale trouvera son intérêt dans la réduction d’impôt. Elle calculée sur l’assiette constituée par les dépenses liées aux travaux de restauration, représentant une quote-part du montant de sa souscription, soit 30 % (pour 2012) du montant de la souscription effectuée affecté au financement des dépenses de travaux éligibles au dispositif Malraux, et ce dans la limite annuelle de 100 000 € de travaux.

Les SCPI de Déficit Foncier

L’objectif d’une SCPI fiscale déficit foncier est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles, ou parties d’immeuble à usage d’habitation, situés en centre-ville exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

Investir dans l’immobilier avec travaux permet au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal du « déficit foncier ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer la totalité des travaux sans plafond jusqu’à concurrence de ses revenus fonciers. Le gain fiscal est immédiat puisque le montant des travaux gomme les revenus locatifs, l’investisseur ne paie donc pas d’impôts sur le revenu et n’est pas soumis aux prélèvements sociaux sur ses revenus locatifs existants.

Si l’investisseur ne dispose pas de bénéfices fonciers, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts permettent également une imputation dans la limite de 10 700 euros du revenu global. Le gain fiscal est proportionnel au montant de la TMI (tranche marginale d’imposition).

En cas d’excèdent, celui-ci sera mis de côté pour générer un déficit foncier reportable sur des revenus de même nature avec la possibilité de pouvoir l’utiliser pendant 10 ans.

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Pourquoi passer par les SCPI fiscales ?

Investir dans une SCPI fiscale permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux de chaque dispositif de défiscalisation cités ci-dessus, mais il y a également d’autres avantages :

Ticket d’entrée plus faible : l’achat de parts peut se faire avec un montant initial plus faible que l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Cela rend l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.
Absence de gestion locative : l’investisseur délègue entièrement la gestion des biens immobiliers à une société de gestion. Cela inclut la recherche de locataires, la gestion des loyers, l’entretien des biens, etc. C’est un atout majeur pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas gérer ces aspects eux-mêmes.
Portefeuille immobilier diversifié : les sociétés investissent dans un large parc immobilier, ce qui permet de diluer le risque. En tant qu’investisseur direct, vous seriez exposé à un risque plus élevé si un locataire fait défaut ou si un bien reste vacant.

Toutefois, il y a des inconvénients spécifiques au principe des SCPI fiscales à prendre en compte par rapport aux autres SCPI :

le manque de liquidité : c’est le problème principal de ce type de SCPI, il est très difficile de revendre les parts du fait d’une durée d’engagement sur le long terme, à défaut de revenir sur la réduction fiscale
le rendement n’est pas le but premier : il tourne aux alentours de 2 % contre 4.5 % pour une SCPI de rendement

L’intérêt pour ce type d’investissement dépendra de votre objectif, si vous souhaitez davantage de rendement ou si vous êtes plus intéressé par les dispositifs de défiscalisation.

Alternatives aux SCPI fiscales : les SCPI européennes

Si vous souhaitez défiscaliser tout en obtenant un rendement supérieur aux principales SCPI citées dessus, il est possible de se tourner vers les SCPI européennes.

La fiscalité des SCPI européennes est particulièrement alléchante, du fait qu’elles ne sont pas concernées par les prélèvements sociaux de 17.2 %. Aussi, ces sociétés investissent dans des pays où la fiscalité est plus légère qu’en France avec des conventions fiscales pour pallier une double imposition.

une convention avec l’Allemagne et l’Italie pour le crédit d’impôt
une convention avec la Belgique, la Finlande et les Pays-Bas pour le taux effectif

FAQ - Investissement en SCPI fiscales

Est-il possible d'investir dans des SCPI fiscales à crédit ?

Il est tout à fait possible pour les investisseurs de souscrire à crédit à des parts de SCPI, qu'elles soient fiscales ou de rendement. Il n'est toutefois pas conseillé de souscrire à ce type de société civile de placement immobilier avec une assurance vie, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier des avantages fiscaux !

Quand souscrire à une SCPI fiscale et vendre les parts ?

L'acquisition de parts se fait sur une période définie par la société de gestion pour lui laisser le temps de collecter l'épargne pour par la suite développer son acquisition de biens immobiliers. Aussi, la société est liquidée à la fin de la période de défiscalisation, qui distribue la somme de la vente des parts aux associés.

La durée varie selon le dispositif choisi, qui peut monter jusqu'à 12 voire 15 ans. La revente des parts avant la fin de la période est fortement déconseillée.

Article écrit le 26/10/2022 par

Hélène Marbehan

Directrice Valority Pays de la Loire

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