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Les SCPI de rendement, ou « pierre-papier », permettent d’investir dans des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, santé) tout en générant des revenus réguliers sous forme de dividendes. Ces SCPI se comparent favorablement à d’autres placements financiers, combinant rentabilité et stabilité.
Les avantages des SCPI de rendement sont nombreux : rendement attractif (entre 4 % et 7 %), diversification sectorielle et géographique, gestion déléguée et résilience face aux fluctuations des marchés financiers. Cependant, elles comportent des risques, comme la perte en capital, la variabilité des dividendes et une faible liquidité. Contrairement aux SCPI fiscales, qui visent une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier résidentiel, les SCPI de rendement se concentrent sur la distribution régulière de revenus.
Plusieurs options de souscription s’offrent aux investisseurs : à comptant, via l’assurance-vie pour optimiser la fiscalité, en démembrement (nue-propriété ou usufruit) ou à crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Les indicateurs clés pour évaluer leur performance incluent le Taux de Distribution (TD) et le Taux de Rendement Interne (TRI).
Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Définition de la SCPI de rendement
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des produits financiers dont la qualité première est de pouvoir répondre à des besoins d’épargne très variés.
La SCPI a vu le jour fin 1960. Elle a été établie dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970. La Commission des Opérations de Bourse, l’AMF de l’époque, l’a inscrite le 1er juillet 1971 dans son règlement général. La vocation première de la SCPI de rendement est l’acquisition ainsi que la gestion d’un patrimoine immobilier locatif avec pour objectif de dégager un rendement.
En investissant dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts de différents biens immobiliers locatifs, ce qui vous permet en suite de recevoir votre quote-part des loyers payés par les locataires de ces biens. Egalement, les biens immobiliers dans lesquels vous investissez prennent de la valeur sur le long terme ce qui vous permettra de réaliser un bénéfice à la revente de vos parts. Les SCPI peuvent procéder à des travaux d’aménagement. Elles sont autorisées à revendre ponctuellement certains immeubles. Elles ont cependant l’interdiction formelle de bâtir des biens immobiliers.
En général, les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier tertiaire. Il existe des SCPI de rendement à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCPI de rendement à capital fixe, l’investisseur souscrit des parts lors des périodes des levées de fonds qui accroissent la capacité d’investissement. Les SPCI de rendement à capital variable peuvent émettre de nouvelles actions ou en annuler. La première forme est plus contraignante mais sécuritaire car inscrite dans le temps, alors que la seconde est plus transactionnelle et a pour principal avantage d’offrir un taux plus performant.
Acheter des parts de SCPI de rendement : fonctionnement
En investissant dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts de différents biens immobiliers locatifs, ce qui vous permet en suite de recevoir votre quote-part des loyers payés par les locataires de ces biens. Egalement, les biens immobiliers dans lesquels vous investissez prennent de la valeur sur le long terme ce qui vous permettra de réaliser un bénéfice à la revente de vos parts.
Les SCPI peuvent procéder à des travaux d’aménagement. Elles sont autorisées à revendre ponctuellement certains immeubles. Elles ont cependant l’interdiction formelle de bâtir des biens immobiliers.
En général, les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier tertiaire. Il existe des SCPI de rendement à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCPI de rendement à capital fixe, l’investisseur souscrit des parts lors des périodes des levées de fonds qui accroissent la capacité d’investissement.
Les SPCI de rendement à capital variable peuvent émettre de nouvelles actions ou en annuler. La première forme est plus contraignante mais sécuritaire car inscrite dans le temps, alors que la seconde est plus transactionnelle et a pour principal avantage d’offrir un taux plus performant.
SCPI de rendement vs SCPI fiscales : comparatif
Tandis qu’un investissement en SCPI de rement permet de délivrer un revenu régulier aux associés sous forme de dividendes, les SCPI fiscales permettent à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à des dispositifs spécifiques (loi Pinel, Malraux, Denormandie, etc.). Elles investissent ainsi dans des biens résidentiels en vue de réduire l’impôt des associés.
Le rendement locatif des SCPI fiscales est généralement plus faible car l’accent est mis sur la réduction d’impôt. Dans les deux cas, le long terme est de rigueur puisqu’il faut détenir des parts pendant au moins 8 ans pour bénéficier des avantages fiscaux liés aux SCPI de rendement et que les dispositifs de défiscalisation s’étendent de 6 à 12 ans.
Quels sont les différents types de SCPI de rendement ?
SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable
SCPI à capital fixe
Le nombre de parts disponibles est limité, ce qui peut restreindre l’accès à de nouveaux investisseurs. Pour entrer dans ce type de SCPI, il faut attendre une augmentation de capital ou racheter des parts sur le marché secondaire. La faible liquidité peut constituer une contrainte, mais ces SCPI sont souvent prisées pour leur gestion rigoureuse.
SCPI à capital variable
Les souscriptions et rachats de parts sont possibles à tout moment, dans les limites prévues par les statuts de la SCPI. Ces SCPI sont généralement plus liquides et accessibles, ce qui les rend adaptées aux investisseurs souhaitant une flexibilité accrue.
SCPI thématiques et SCPI diversifiées
SCPI thématiques
Ces SCPI se spécialisent dans un secteur précis de l’immobilier, offrant une expertise pointue et un positionnement clair. Parmi les secteurs les plus courants :
- Bureaux : idéal pour cibler des locataires stables comme les grandes entreprises.
- Commerces : adapté à des placements dans des zones commerciales dynamiques.
- Santé et éducation : avec des actifs tels que des cliniques ou des établissements scolaires.
- Logistique : en pleine croissance avec le développement du commerce en ligne.
- Hôtellerie et loisirs : dépendant fortement du tourisme et de la conjoncture économique.
On parle notamment de SCPI « murs de magasins » dont le portefeuille est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d’être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages
SCPI diversifiées
Ces SCPI investissent dans plusieurs types de biens immobiliers, réduisant ainsi le risque lié à une concentration sectorielle. Elles offrent une plus grande stabilité en répartissant leurs actifs sur différents marchés.
SCPI françaises vs SCPI européennes
SCPI françaises
- Investissent exclusivement en France, permettant de bénéficier d’une expertise locale.
- Soumises à la fiscalité française, ce qui peut augmenter l’imposition sur les revenus fonciers.
SCPI Européennes
Ces SCPI investissent une partie ou la totalité de leur patrimoine immobilier dans d’autres pays européens.
- Avantages fiscaux souvent plus intéressants, comme l’absence de prélèvements sociaux dans certains pays.
- Permettent de profiter des dynamiques économiques variées au sein de la zone euro.
SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable)
De plus en plus de SCPI prennent en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Ces SCPI s’alignent sur des stratégies d’investissement durable et peuvent bénéficier du label ISR immobilier, garantissant un engagement en faveur de pratiques responsables. Elles attirent les investisseurs soucieux d’allier rendement et impact positif sur la société et l’environnement.
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Avantages
Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ?
Accessibilité pour tous les budgets
Les SCPI de rendement se distinguent par leur ticket d’entrée faible, permettant aux investisseurs de commencer à partir de quelques centaines d’euros seulement. Certaines SCPI sont accessibles dès 200 €, ce qui en fait une option envisageable pour divers profils, des novices aux épargnants chevronnés. Par ailleurs, les plateformes numériques ont encore abaissé ces barrières d’entrée grâce à des frais réduits et une gestion simplifiée.
Gestion déléguée et simplifiée
Contrairement à un investissement immobilier classique, les SCPI de rendement éliminent les contraintes liées à la gestion locative. La société de gestion prend en charge :
- La recherche des locataires.
- La gestion des baux.
- Les travaux d’entretien.
L’investisseur n’a qu’à percevoir les dividendes trimestriels ou mensuels, tout en économisant du temps et des efforts.
Diversification du patrimoine
L’achat de parts de SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier sur plusieurs axes :
- Sectoriel : bureaux, commerces, santé, logistique, résidences étudiantes, etc.
- Géographique : SCPI investissant en France, en Europe, et parfois au-delà. Cette diversification réduit les risques liés à la dépendance envers un secteur ou une région en particulier.
Un rendement attractif
Avec des taux de distribution moyens oscillant entre 4 % et 7 %, les SCPI de rendement offrent des perspectives intéressantes, souvent supérieures aux placements plus traditionnels comme le livret A ou l’assurance-vie en fonds euros. De plus, leur performance est historiquement stable, ce qui renforce leur attractivité pour les investisseurs en quête de revenus complémentaires.
Quels sont les modes de souscription
pour investir en SCPI de rendement ?
À comptant
- Idéal pour les investisseurs disposant de liquidités.
- L’achat de parts se fait directement auprès de la société de gestion ou via des plateformes spécialisées.
- Cette méthode est simple et rapide, adaptée à ceux qui souhaitent des revenus immédiats
Via un contrat d’assurance-vie
Intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers. Les rendements des SCPI peuvent ainsi être capitalisés dans le cadre fiscal de l’assurance-vie, réduisant l’impact des prélèvements sociaux et de l’impôt
En démembrement de propriété
Cette méthode consiste à acquérir soit la nue-propriété (privée des revenus locatifs, mais à un coût réduit) soit l’usufruit (accès aux revenus, mais pas à la valorisation du capital). Le démembrement est particulièrement utile pour des objectifs spécifiques, comme optimiser la fiscalité ou préparer une transmission.
À crédit
Investir en SCPI à crédit est une solution attractive pour bénéficier de l’effet de levier : les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de l’emprunt. Les intérêts du crédit peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi la fiscalité. Cependant, toutes les banques n’accordent pas de prêt pour l’acquisition de parts de SCPI, et il est parfois nécessaire de passer par des établissements spécialisés.
Quelle est la rentabilité d'une SCPI de rendement ?
Une SCPI de rendement distribue les revenus du placement immobilier en général sur une base trimestrielle. Ils sont plus élevés que les placements financiers comme le Livret A ou les contrats d’assurance vie en euros. Les rendements sont générés par les revenus perçus ainsi que par la revalorisation des parts.
En 2016, les SCPI ont eu un rendement de 4,5% en moyenne avec une augmentation moyenne du prix des parts de 1,55%. Ces chiffres sont bruts, avant impôts et prélèvements sociaux. Depuis 1988, les rendements ont augmenté pendant 20 ans et baissé pendant 8 années.
Sur 30 ans, le rendement annualisé des SCPI de rendement se monte à 7,7%. C’est un investissement rentable si on y a recours au bon moment et même en période de crise les SCPI distribuent des dividendes à leurs associés. Le prix des parts a augmenté de 81,2% entre 1998 et 2015, de 14,4% entre 2008 et 2015 mais le déficit foncier l’a fait chuter de 42,6% entre 1993 et 2000.
L’avantage d’investir dans une SCPI de rendement réside également dans le fait que les risques de baisse de rendement est généralement faible, grâce à la mutualisation des risques. En effet, vous investissez en réalité sur différents biens comportant de nombreux locataires. Ainsi si un locataire ne paie pas, les autres seront là pour vous garantir un revenu foncier en attendant.
Les indicateurs clés pour mesurer le rendement
Le Taux de Distribution (TD)
Depuis 2022, le Taux de Distribution remplace le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Il s’agit du ratio entre le dividende annuel brut par part versé aux associés et le prix moyen de la part au 1er janvier de l’année concernée.
Exemple : Si une SCPI distribue 50 € de dividendes par part pour un prix de part de 1 000 €, le taux de distribution est de 5 %.
Cet indicateur est utilisé pour comparer les performances des SCPI sur une même période.
Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le TRI mesure la performance globale d’un investissement sur une période donnée (5, 10, 15 ans). Contrairement au TD, le TRI intègre non seulement les dividendes perçus, mais aussi la revalorisation (ou dévalorisation) des parts au fil du temps.
Cet indicateur est idéal pour évaluer les performances à long terme et comparer les SCPI entre elles ou avec d’autres placements.
Les critères à évaluer pour espérer avoir le meilleur rendement
Voici la liste des principaux critères à prendre en compte pour évaluer la rentabilité de son placement :
- taux de revalorisation des loyers et des parts
- frais de souscription
- dividendes distribués par part
- tranche marginale d’imposition
- durée estimée de détention des parts
Quelle est la fiscalité d'une SCPI de rendement ?
Les SCPI de rendement en tant que sociétés civiles bénéficient d’un régime fiscal transparent. La société ne paye pas l’impôt, ce sont les associés qui sont imposés sur le revenu en fonction de sommes qui leur sont versées et du nombre de parts qu’ils détiennent. Une petite partie des revenus peut être d’origine financière, elle résulte des placements pour la trésorerie opérés de façon comptable par le gestionnaire.
La loi de finances 2013 intègre les revenus financiers des SCPI de rendement à la totalité des revenus du contribuable sauf pour ceux ayant déjà acquitté un prélèvement forfaitaire obligatoire en 2012. Les contribuables qui perçoivent moins de 2 000 € d’intérêts et/ou de dividendes ont le choix de rester soumis l’application du prélèvement forfaitaire obligatoire (PFL) à la place de l’impôt sur le revenu.
Les revenus financiers de 2012 ont subi un prélèvement obligatoire de 24 % et ils sont intégrés en 2013 dans la déclaration des revenus du contribuable. L’impôt sur le revenu de 2013 comprend l’acompte payé en 2012. Pour les revenus financiers perçus en 2013 le PFL est appliqué comme acompte. Une dispense de prélèvement d’acompte est prévue pour les contribuables d’un revenu inférieur à 25 000 € pour une personne seule, et inférieur à 50 000 € pour un couple.
En général la majorité des revenus d’une SCPI de rendement est constituée de la perception des loyers. L’ensemble des revenus fonciers et financiers sont soumis aux prélèvements sociaux normaux de 15,5 %. Pour l’imposition, l’investisseur dans une SCPI aura le choix entre deux types de fiscalité, le micro foncier ou le régime réel.
Dans le premier cas les revenus fonciers perçus par l’investisseur doivent être inférieurs à 15 000 € annuels, et il y a un abattement forfaitaire sur les revenus perçus de 30 %.
Dans le second cas, les charges sont retranchées du revenu brut. Le revenu net est intégré au barème de l’impôt sur le revenu. Le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € , on peut le reporter sur 10 ans. Les plus-values que l’on peut réaliser lors de la revente des parts de SCPI sont imposables et ce de la même façon que pour les biens immobiliers acquis de manière classique. Elles sont exonérées d’impôts après 30 ans de détention.
L’acquisition de parts de SCPI peut se faire à crédit. Dans ce cas, les intérêts du crédit sont déductibles.
En plus des règles fiscales, il faut également prendre en compte les différents frais à prévoir, dont notamment les frais de gestion et de souscription.
A savoir également : L’autorité des marchés financiers (AMF) a pour rôle de veiller à la protection de l’épargne en France, d’informer les investisseurs et de veiller au bon fonctionnement des marchés financiers.
Les SCPI de rendement
Principalement vers l'immobilier tertiaire, elle investit dans des actifs diversifiés situés dans des zones économiques attractives, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales
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SCPI à capital variable qui investit principalement dans des biens tertiaires situés dans des zones économiques dynamiques et bien desservies.
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Une des plus anciennes et des plus importantes SCPI de rendement sur le marché. Investit dans un portefeuille diversifié majoritairement en Île-de-France.
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Spécialisée dans les opportunités du Grand Paris. Elle investit principalement dans des actifs situés en Île-de-France, avec un focus sur les secteurs en développement et des zones économiques stratégiques.
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Se distingue par son orientation européenne, investissant principalement dans des immeubles de secteurs dynamiques situés dans des pays de la zone euro.
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La solution de référence pour investir sur le marché immobilier allemand et bénéficier d'une fiscalité allégée.
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FAQ - SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont-elles adaptées pour préparer sa retraite ?
Oui, les SCPI de rendement sont souvent utilisées pour préparer une retraite en générant des revenus réguliers. Il est possible de souscrire des parts à crédit pour profiter d’un effet de levier et se constituer un complément de revenu une fois le prêt remboursé. Cependant, leur rentabilité dépend de leur gestion et des conditions du marché
Quelles sont les différences entre SCPI et OPCI ?
Les SCPI se concentrent principalement sur l’immobilier physique et distribuent des revenus réguliers (dividendes). Les OPCI, quant à eux, combinent des actifs immobiliers, des placements financiers et des liquidités, offrant une plus grande liquidité mais souvent des rendements plus volatils.
Article écrit le 26/10/2022 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.
Pour aller plus loin
Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority. L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
