Les SCPI de rendement

Contrairement à la SCPI fiscale, la SCPI de rendement est faite pour générer du rendement par le biais d’un loyer et par la valorisation des parts d’actifs immobiliers achetées.

Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

Définition de la SCPI de rendement

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des produits financiers dont la qualité première est de pouvoir répondre à des besoins d’épargne très variés.

La SCPI a vu le jour fin 1960. Elle a été établie dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970. La Commission des Opérations de Bourse, l’AMF de l’époque, l’a inscrite le 1er juillet 1971 dans son règlement général. La vocation première de la SCPI de rendement est l’acquisition ainsi que la gestion d’un patrimoine immobilier locatif avec pour objectif de dégager un rendement. En investissant dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts de différents biens immobiliers locatifs, ce qui vous permet en suite de recevoir votre quote-part des loyers payés par les locataires de ces biens. Egalement, les biens immobiliers dans lesquels vous investissez prennent de la valeur sur le long terme ce qui vous permettra de réaliser un bénéfice à la revente de vos parts. Les SCPI peuvent procéder à des travaux d’aménagement. Elles sont autorisées à revendre ponctuellement certains immeubles. Elles ont cependant l’interdiction formelle de bâtir des biens immobiliers.

En général, les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier tertiaire. Il existe des SCPI de rendement à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCPI de rendement à capital fixe, l’investisseur souscrit des parts lors des périodes des levées de fonds qui accroissent la capacité d’investissement. Les SPCI de rendement à capital variable peuvent émettre de nouvelles actions ou en annuler. La première forme est plus contraignante mais sécuritaire car inscrite dans le temps, alors que la seconde est plus transactionnelle et a pour principal avantage d’offrir un taux plus performant.

SCPI classiques diversifiées

Le patrimoine des SCPI classiques diversifiées est essentiellement composé de bureaux, d’entrepôts, et de locaux commerciaux, répartis sur l’Ile-de-France et les grandes métropoles. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances.

SCPI « murs de magasin»

Le patrimoine des SCPI « murs de magasins » est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d’être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages.

SCPI « régionales »

Le patrimoine des SCPI régionales, diversifié en immobilier d’activités, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter – ou souffrir – de l’évolution économique de la région concernée. Une SCPI, qui a choisi d’investir dans un pays étranger, est qualifiée d’internationale.

SCPI de « plus-value »

Les SCPI de plus-value sont peu nombreuses : leur stratégie d’acquisition est plus spécifiquement orientée vers des biens, bureaux ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation. C’est le cas, notamment, des logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Quelle est l'efficience d'une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement distribue les revenus du placement immobilier en général sur une base trimestrielle. Ils sont plus élevés que les placements financiers comme le Livret A ou les contrats d’assurance vie en euros. Les rendements sont générés par les revenus perçus ainsi que par la revalorisation des parts.

En 2016, les SCPI ont eu un rendement de 4,5% en moyenne avec une augmentation moyenne du prix des parts de 1,55%. Ces chiffres sont bruts, avant impôts et prélèvements sociaux. Depuis 1988, les rendements ont augmenté pendant 20 ans et baissé pendant 8 années. Sur 30 ans, le rendement annualisé des SCPI de rendement se monte à 7,7%. C’est un investissement rentable si on y a recours au bon moment et même en période de crise les SCPI distribuent des dividendes à leurs associés. Le prix des parts a augmenté de 81,2% entre 1998 et 2015, de 14,4% entre 2008 et 2015 mais le déficit foncier l’a fait chuter de 42,6% entre 1993 et 2000.

L’avantage d’investir dans une SCPI de rendement réside également dans le fait que les risques de baisse de rendement est généralement faible, grâce à la mutualisation des risques. En effet, vous investissez en réalité sur différents biens comportant de nombreux locataires. Ainsi si un locataire ne paie pas, les autres seront là pour vous garantir un revenu foncier en attendant.

Quelle est la fiscalité
d'une SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement en tant que sociétés civiles bénéficient d’un régime fiscal transparent. La société ne paye pas l’impôt, ce sont les associés qui sont imposés sur le revenu en fonction de sommes qui leur sont versées et du nombre de parts qu’ils détiennent. Une petite partie des revenus peut être d’origine financière, elle résulte des placements pour la trésorerie opérés de façon comptable par le gestionnaire. La loi de finances 2013 intègre les revenus financiers des SCPI de rendement à la totalité des revenus du contribuable sauf pour ceux ayant déjà acquitté un prélèvement forfaitaire obligatoire en 2012. Les contribuables qui perçoivent moins de 2 000 € d’intérêts et/ou de dividendes ont le choix de rester soumis l’application du prélèvement forfaitaire obligatoire (PFL) à la place de l’impôt sur le revenu. Les revenus financiers de 2012 ont subi un prélèvement obligatoire de 24 % et ils sont intégrés en 2013 dans la déclaration des revenus du contribuable. L’impôt sur le revenu de 2013 comprend l’acompte payé en 2012. Pour les revenus financiers perçus en 2013 le PFL est appliqué comme acompte. Une dispense de prélèvement d’acompte est prévue pour les contribuables d’un revenu inférieur à 25 000 € pour une personne seule, et inférieur à 50 000 € pour un couple.

En général la majorité des revenus d’une SCPI de rendement est constituée de la perception des loyers. L’ensemble des revenus fonciers et financiers sont soumis aux prélèvements sociaux normaux de 15,5 %. Pour l’imposition, l’investisseur dans une SCPI aura le choix entre deux types de fiscalité, le micro foncier ou le régime réel. Dans le premier cas les revenus fonciers perçus par l’investisseur doivent être inférieurs à 15 000 € annuels, et il y a un abattement forfaitaire sur les revenus perçus de 30 %. Dans le second cas, les charges sont retranchées du revenu brut. Le revenu net est intégré au barème de l’impôt sur le revenu. Le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € , on peut le reporter sur 10 ans. Les plus-values que l’on peut réaliser lors de la revente des parts de SCPI sont imposables et ce de la même façon que pour les biens immobiliers acquis de manière classique. Elles sont exonérées d’impôts après 30 ans de détention.

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire à crédit. Dans ce cas, les intérêts du crédit sont déductibles.

En plus des règles fiscales, il faut également prendre en compte les différents frais à prévoir, dont notamment les frais de gestion et de souscription.

A savoir également : L’autorité des marchés financiers (AMF) a pour rôle de veiller à la protection de l’épargne en France, d’informer les investisseurs et de veiller au bon fonctionnement des marchés financiers.

Retrouvez dans ce guide

Guide Offert

Le guide des placements financiers 2024

Faites un tour d’horizon des solutions d’investissements et retrouvez tous nos conseils d’experts.