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Valeur de reconstitution SCPI :
Résumé
La valeur de reconstitution est un indicateur clé de la valeur globale du patrimoine immobilier pour investir en SCPI, incluant les frais nécessaires à sa reconstitution à l'identique.
Elle comprend ainsi la valeur vénale des biens immobiliers, les frais d'acquisition, les droits et taxes, ainsi que les éventuels coûts de renouvellement et de réparation.
Cette valeur constitue un indicateur majeur pour les investisseurs, car elle reflète non seulement la qualité et la durabilité des actifs détenus, mais aussi la capacité de la SCPI à générer des revenus à long terme. Voici ce qu'il faut retenir !
Elle comprend ainsi la valeur vénale des biens immobiliers, les frais d'acquisition, les droits et taxes, ainsi que les éventuels coûts de renouvellement et de réparation.
Cette valeur constitue un indicateur majeur pour les investisseurs, car elle reflète non seulement la qualité et la durabilité des actifs détenus, mais aussi la capacité de la SCPI à générer des revenus à long terme. Voici ce qu'il faut retenir !
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
Pour les investisseurs, la valeur de reconstitution joue un rôle déterminant dans l’évaluation de la pertinence et de la sécurité de leur investissement. En effet, elle permet de déterminer si le prix de souscription des parts est en adéquation avec la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.
Une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription peut indiquer un potentiel de valorisation et de rendement intéressant, tandis qu’une valeur inférieure peut signaler des risques ou des surévaluations. De plus, cet indicateur aide les investisseurs à comparer différentes SCPI et à prendre des décisions éclairées quant à la diversification de leur portefeuille.
La formule de calcul de la valeur de reconstitution est la suivante :
valeur de réalisation (valeur du patrimoine immobilier + actifs financiers) + frais et droits liés à la reconstitution
Cet indicateur est valable pour tous les types de sociétés civiles de placement immobilier, qu’il s’agisse de SCPI à capital fixe ou de SCPI à capital variable.
Facteurs pris en compte dans la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution d’une SCPI est un indicateur qui représente le coût nécessaire pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI dans son état actuel. Le calcul de cette valeur prend en compte plusieurs éléments essentiels :
- Valeur vénale des biens immobiliers : représente la valeur de marché des immeubles détenus par la SCPI, déterminée par des évaluations réalisées par des experts immobiliers.
- Frais d’acquisition : Ces frais incluent les droits de mutation, les frais de notaire, les commissions d’agences immobilières, et tout autre coût associé à l’acquisition des biens immobiliers.
- Frais de renouvellement et de réparation : Il s’agit des coûts estimés pour maintenir ou remettre les biens en état, y compris les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires pour préserver la qualité du patrimoine.
- Autres frais : Cela peut inclure divers frais administratifs et de gestion associés à la reconstitution du patrimoine immobilier.
La somme de ces éléments donne la valeur de reconstitution totale de la SCPI, reflétant ainsi le coût global de remplacement du patrimoine immobilier dans son état actuel.
Différence entre valeur de reconstitution et prix de souscription
Il faut bien distinguer la valeur de reconstitution du prix de souscription des parts de SCPI. Le prix de souscription, appelé aussi valeur de souscription, est le montant que les investisseurs paient pour acquérir une part de la SCPI. Il inclut non seulement la valeur des actifs détenus, mais aussi les frais de commercialisation et de gestion.
La valeur de reconstitution, en revanche, est une estimation purement patrimoniale. Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, cela peut indiquer des frais de gestion et de commercialisation élevés, ou une surévaluation des parts. Inversement, si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, cela peut signaler une opportunité d’investissement, car les parts sont sous-évaluées par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Pour vous aider à choisir, les experts Valority vous conseillent et vous orientent pour choisir la meilleure SCPI en fonction de vos objectifs.
Facteurs influençant la valeur de reconstitution
Plusieurs facteurs peuvent influencer la valeur de la part d'une SCPI :
- Évolution du marché immobilier : Les fluctuations des prix de l’immobilier ont un impact direct sur la valeur vénale des biens détenus par la SCPI.
- Qualité et localisation des actifs : Les biens situés dans des zones à forte demande et de haute qualité tendent à avoir une valeur de reconstitution plus élevée.
- Travaux de rénovation et d’entretien : L’ampleur et la qualité des travaux de maintenance et de rénovation affectent la valeur de reconstitution, car ils garantissent la durabilité et l’attractivité des biens immobiliers.
- Taux de vacance locative : Un taux de vacance élevé peut réduire la valeur de reconstitution en raison de la perte de revenus locatifs potentiels.
- Réglementation et fiscalité : Les changements dans la législation immobilière et fiscale peuvent également influencer les coûts de reconstitution et, par conséquent, la valeur de reconstitution.
Comment calculer la valeur de reconstitution en SCPI ?
Pour rappel, la valeur de reconstitution des SCPI est la somme de 2 éléments principaux :
1 – la valeur de réalisation : somme de la valeur vénale de l’ensemble des actifs immobiliers possédés par la société civile de placement immobilier et la valeur nette des autres actifs financiers.
2 – les frais de reconstitution : correspondent aux coûts liés à l’acquisition des actifs. Cela prend en compte un large éventail de frais comme les frais de notaires et les droits de mutation.
Il est vivement conseillé aux investisseurs de comparer la valeur de reconstitution et de souscription dans le bus d’estimer la juste valeur des parts à acquérir.
Par exemple :
- Si le prix de souscription > valeur de reconstitution : on parle de surévaluation du prix qui est surcoté
- Si le prix de souscription < valeur de reconstitution : on parle de sous-évaluation du prix qui est décoté
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Interpréter la valeur de reconstitution de la SCPI
Repérer la décote ou la surcote d'un prix de souscription
Il s’agit surtout de faire une comparaison entre la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription à travers l’écart en pourcentage entre les valeurs et non pas les valeurs absolues :
- Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) – 1 > 0 alors prix d’achat de parts est surévalué
- Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) – 1 < 0 alors prix d’achat de parts est sous-évalué
Surveiller l'évolution de la valeur de reconstitution
Il est également important de surveiller l’évolution de la valeur de reconstitution pour anticiper de potentielles revalorisations du prix d’achat de parts de SCPI. Elles sont relativement courantes du fait que le prix de la part doit toujours être dans une fourchette de différence de 10 % maximum par rapport à la valeur de reconstitution. Chaque écart de plus de 10 % doit être notifié et justifié par la société de gestion auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Dans le cas où le prix d’achat de parts dans une SCPI a un prix de 150 € et si la valeur de reconstitution est de 175 €, alors la société de gestion devra augmenter le prix de la part pour atteindre les 167. 5 € (175 * 10 % = 17.5 / 150 + 17.5 = 167.5 €)
Les autres indicateurs à prendre en compte
pour analyser les performances d'une SCPI
Le Taux de Distribution
Permet de présenter le rendement annuel d'une SCPI
Le Taux d'Occupation Financier (TOF)
Estimation entre le montant réel des loyers imposés et le montant théorique sur l’ensemble du parc immobilier loué sur une période précise
La Capitalisation de la SCPI
Valeur totale du marché des parts d'une SCPI, calculée en multipliant le nombre de parts disponibles par le prix de souscription
Le Report à Nouveau
Parts de la SCPI qui vont être utilisées dans un exercice comptable ultérieur
Le Weight Average Lease Term (WALT)
Mesure utilisée pour estimer la durée restante de baux perçus dans un portefeuille immobilier, autrement dit le nombre moyen de mois restant pour s'attendre à percevoir des loyers
Le Weight Average Lease Break (WALB)
Indicateur utile pour évaluer la stabilité d'un ensemble d'actifs. Il s'agit de la durée moyenne restante des baux perçus avant une résiliation de la société.
Le Loan to Value (LTV)
Mesure de la proportion d'un emprunt par rapport à la valeur totale d'un bien en pourcentage. Permet aux investisseurs de voir le niveau d'endettement de la SCPI par rapport aux actifs
Classement des SCPI en 2024 par valeur de reconstitution
| SCPI | Prix de la part au 30/09/2024 | VR au 31/12/23 | VR au 30/06/2024 | Evolution Prix / VR |
|---|---|---|---|---|
| LF Opportunité Immo | 203 € | 224.83 € | N.C. | 9.71 % |
| Cristal Life | 204 € | 223.58 € | 224.93 € | 9.31 % |
| Laffitte Pierre | 295 € | 334.16 € | 323.02 € | 8.67 % |
| AEW Opportunités Europe | 175 € | 193.89 € | 191.47 € | 8.60 % |
| LF Croissance et Territoires | 251 € | 274.44 € | N.C. | 8.54 % |
| Fructipierre | 501 € | 545.14 € | N.C. | 8.02 % |
| Accimmo Pierre | 141 € | 153.16 € | N.C. | 7.94 % |
| Epsilon 360 | 252 € | 273.92 € | 272.65 € | 7.57 % |
| Alta Convictions | 300 € | 317.87 € | 220.26 € | 6.48 % |
| Epargne Pierre | 208 € | 220.30 € | N.C. | 5.57 % |
| Accès Valeur Pierre | 765 € | 809.36 € | N.C. | 5.48 % |
| Opus Real | 1 625 € | 1 716.89 € | N.C. | 5.35 % |
| Cœur d'Europe | 200 € | 210.69 € | N.C. | 5.07 % |
| Selectipierre 2 | 773 € | 811.57 € | N.C. | 4.75 % |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | 265 € | 278.17 € | N.C. | 4.73 % |
| Selectinvest 1 | 640 € | 671.52 € | N.C. | 4.69 % |
| Cœur de ville | 210 € | 220.14 € | N.C. | 4.61 % |
| Cristal Rente | 255.68 € | 268 € | N.C. | 4.60 % |
| Notapierre | 340 € | 356.29 € | N.C. | 4.57 % |
| Atream Hôtels | 1 000 € | 1 049.02 € | 1 047.77 € | 4.56 % |
| Primofamily | 204 € | 213.17 € | N.C. | 4.30 % |
| Aestiam Pierre Rendement | 922 € | 961.07 € | 962.55 € | 4.21 % |
| Buroboutic | 230 € | 239.96 € | N.C. | 4.15 % |
| Cap Foncières et Territoires | 258 € | 266.45 € | 268.26 € | 3.82 % |
| Urban Cœur Commerces | 300 € | 311.87 € | N.C. | 3.81 % |
| Iroko Zen | 202 € | 209.43 € | 209.94 € | 3.78 % |
| LOG IN | 250 € | 257.54 € | 259.69 € | 3.73 % |
| Eurion | 215 € | 223.23 € | N.C. | 3.69 % |
| Optimale | 250 € | 255.65 € | 259.21 € | 3.55 % |
| Kyaneos Pierre | 222 € | 1154.07 € | 229.99 € | 3.47 % |
Source : francescpi.com
Conclusion
La valeur de reconstitution permet d’évaluer et optimiser les investissements en SCPI. Elle permet de comprendre la valeur réelle des actifs, si l’investisseur achète des parts de SCPI à un prix surcoté ou sous-évalué, d’analyser le potentiel de revalorisation, de comparer différentes sociétés de gestion, et de prendre des décisions d’investissement éclairées. Cependant, elle reste un indicateur estimatif et doit être utilisée en complément d’autres indicateurs comme le taux de rendement interne (TRI).
Article écrit le 23/07/2024 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
Pour aller plus loin
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