Location nue : choisir entre régime réel ou micro-foncier

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Les propriétaires d’appartements qui louent leur bien le savent, la fiscalité rattachée à ce type d’investissement requiert de choisir entre deux options. Louer sous le régime du MICRO-FONCIER ou opter pour celui dit « AU RÉEL ». Sur quels critères choisir l’une ou l’autre de ces solutions ? Nous vous proposons ci-dessous de comparer les deux régimes plus en détails pour vous aider à faire votre choix

Le fonctionnement et les atouts du micro-foncier

Lorsque l’on opte pour le régime du micro-foncier, on accède à un abattement de 30  % sur les revenus fonciers générés par le bien concerné. Cette solution concerne néanmoins les propriétaires dont les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 euros par an, hors charges.

L’abattement est réalisée en amont du calcul du montant de l’impôt sur le revenu. Aussi, ce fonctionnement présente l’avantage de simplifier particulièrement le remplissage de la déclaration de revenus.

Le régime dit "au réel" et ses avantages

Il est important de préciser que ce choix de fiscalité peut être appliqué d’office au propriétaire d’un bien mis en location, lorsqu’il se trouve dans l’un des cas de figure suivants :

• la somme des revenus générés par ses biens en location dépasse 15 000 euros par an

• il détient son bien en nue-propriété

• le bien est classé Monument Historique ou est rattaché à une fiscalité particulière (exemple : Borloo)

• il est liée contractuellement avec l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

Disposer d’un bien mis à la location, soumis au régime « au réel » offre de nombreux avantages comme celui de déduire chaque année, entre autres, les éléments suivants de ses loyers perçus :

• l’impôt sur le foncier

• le montant d’un diagnostic immobilier

• les frais liés à certains travaux de réparation et de rénovation

• les coûts relatifs à la gestion administrative ou à des procédures

• le montant des charges de copropriété (hors charges récupérables)

• les intérêts et les frais d’assurances liés au crédit

• les assurances liées aux logements

Comment opter pour l'un ou l'autre de ces dispositifs ?

Sous réserve que le montant total des recettes locatives générées par les biens mis en location ne dépasse pas 15  000 euros par an, la marche à suivre pour effectuer un choix éclairé se divise en trois temps.

En premier lieu, le propriétaire doit calculer le montant qu’il lui reste à déclarer après avoir
appliqué l’abattement des 30% sur les loyers bruts. Dans un second temps, il est nécessaire
de faire la somme du coût des charges au réel à soustraire.

Enfin, une fois ces deux résultats établis, il s’agit de les comparer. Si le montant total à déduire dépasse 30  % de la somme des loyers hors charges, perçus à l’année, le régime au réel sera le plus approprié.

Si au contraire, le montant total reste en dessous des 30  % de la somme des loyers collectés à l’année, le régime du micro-foncier restera l’option pour laquelle opter, comme le préconise par défaut l’administration fiscale dans ce type de situation.

L’application de ces dispositifs peut s’avérer complexe.

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