Amortissement LMNP
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Parmi les avantages offerts par la location meublée non professionnelle, l’amortissement LMNP est l’un des plus importants lorsqu’il s’agit de fiscalité.

Si vous cherchez à savoir ce qu’est l’amortissement LMNP, comment il fonctionne, comment il peut réduire drastiquement la fiscalité de votre location meublée, qui peut en bénéficier et quelles sont les charges déductibles, vous êtes au bon endroit !

Dans les lignes qui suivent nous vous proposons un guide complet sur l’amortissement d’un bien LMNP.

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Définition de l'amortissement LMNP

L’amortissement en LMNP est un mécanisme fiscal qui permet de prendre en compte la dépréciation de la valeur d’un bien sur une certaine durée. Ce processus reconnaît que les biens immobiliers et les meubles dans une location meublée perdent de leur valeur au fil du temps en raison de l’usure, de l’obsolescence ou d’autres facteurs. Le fonctionnement de l’amortissement en LMNP consiste donc à étaler cette perte de valeur en tant que charge déductible des revenus locatifs, réduisant ainsi l’impôt à payer par l’investisseur. En d’autres termes, l’amortissement permet aux investisseurs LMNP de réduire leur revenu imposable en considérant cette perte de valeur comme une dépense.

Quelle est la durée d'amortissement d'un bien immobilier en LMNP ?

Pour un bien immobilier, la durée d’amortissement est généralement estimée entre 20 et 40 ans. Cette durée reflète la période sur laquelle le bâtiment est considéré comme perdant de sa valeur jusqu’à éventuellement nécessiter une rénovation majeure ou être technologiquement dépassé.

Notez que la valeur du terrain n’est toutefois pas déductible puisqu’elle ne se déprécie pas avec le temps.

Quelle est la durée d'amortissement du mobilier ?

Pour le mobilier, la durée d’amortissement est typiquement plus courte, souvent située entre 5 et 10 ans. Cela tient compte du fait que les meubles et autres équipements dans une location meublée s’usent et se démodent plus rapidement que la structure immobilière elle-même.

Il faut savoir également que l’amortissement du mobilier dont les dépenses ont été supérieures à 600 € est obligatoire.

Par ailleurs, l’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit. Si l’amortissement calculé est supérieur au résultat de l’exercice, alors l’excédent d’amortissement est reporté sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à ce que le total des amortissements ait été déduit et ce sans limitation de durée.

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Quels sont les avantages de l'amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP participe au potentiel de rentabilité de votre investissement en permettant de défiscaliser une importante partie des revenus locatifs de votre bien meublé. En effet, le principe de l’amortissement donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses bénéfices une fraction du coût du bien immobilier acquis. Ce coût est réparti sur la durée de vie présumée de l’actif, ce qui permet donc de déduire une partie de ce coût chaque année. Cette déduction a pour conséquence une diminution des revenus imposables et par conséquent, une réduction de l’impôt dû.

Par ailleurs, l’amortissement en LMNP est une technique qui offre une souplesse particulière et permet d’optimiser le rendement de son investissement immobilier. L’utilisateur a la possibilité de choisir le moment et la manière dont il réalisera les amortissements. Cette liberté permet de moduler les amortissements en fonction de sa situation financière et fiscale, ce qui donne une grande marge de manœuvre pour maximiser le rendement de l’investissement.

De plus, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes et ce sans limitation dans le temps. Ce cas de figure peut arriver si vos recettes locatives annuelles sont inférieures aux frais et charges liées à votre activité sur cette même année.

Il faut également comprendre que l’amortissement d’un bien immobilier est un mécanisme comptable et qu’il n’a aucun impact sur la valeur réel de votre logement. Ainsi lors de la revente, le calcul de le plus-value se réalise de manière très classique en soustrayant le prix d’achat du bien à son prix de vente.

Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

Explication du calcul

Le calcul de l’amortissement sous le statut LMNP est un processus assez complexe qui doit être effectué avec soin. 
Pour commencer, il est crucial de scinder l’achat entre la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable, et celle de l’immeuble, qui est amortissable.

Ensuite, la valeur amortissable de l’immeuble doit être divisée par sa durée de vie fiscale, qui est généralement de 20 à 40 ans pour les immeubles résidentiels.  De plus, les meubles, équipements et matériaux de construction peuvent aussi être amortis. Leur durée d’amortissement varie en fonction de leur nature : par exemple, un meuble a une durée d’amortissement compris entre 5 et 10 ans, tandis que les équipements (comme les installations sanitaires ou l’électroménager) peuvent être amortis sur 10 à 15 ans.

Le taux d’amortissement est alors calculé en divisant le coût total d’acquisition de ces éléments par leur durée de vie utile respective. Le calcul final de l’amortissement est effectué en soustrayant l’amortissement annuel de votre revenu locatif brut.

Voici un exemple de calcul

Valeur du bien immobilier : 200 000 €
Durée d’amortissement estimée du bien immobilier : 30 ans
Calcul de l’amortissement annuel du bien immobilier = Valeur du bien / Durée d’amortissement estimée​

Amortissement annuel du bien = 200 000€ / 30 = 6 666.67€ /an 

Valeur des meubles : 10 000 €
Durée d’amortissement estimée des meubles : 7 ans (c’est une estimation courante pour des meubles)
Calcul de l’amortissement annuel des meubles = Valeur des meubles / Durée d’amortissement estimée​

Amortissement annuel des meubles = 10 000€ / 7 = 1 428.57€ /an

Amortissement total annuel = Amortissement annuel du bien + Amortissement annuel des meubles

Amortissement total annuel = 6 666.67€ + 1 428.57€ = 8 095.24€/an

Ainsi, chaque année, vous pouvez déduire un total de 8 095,24 € de vos revenus locatifs.

Les critères requis pour bénéficier de l'amortissement avec le statut LMNP ?

Les critères pour bénéficier de l'amortissement en LMNP

Pour bénéficier de l’amortissement les loueurs en meublé non professionnels doivent respecter plusieurs critères :

Tout d’abord, le bien immobilier concerné doit être loué meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires au quotidien du locataire.

De plus, l’activité de location doit être exercée à titre non professionnel, ce qui signifie que les recettes locatives perçues ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et doivent constituer moins de 50% du revenu total foyer fiscal du propriétaire. Au delà de ces plafonds, le propriétaire passe sous le régime LMP qui signifie « loueur meublé professionnel » avec des avantages et des contraintes différents.

Ensuite, le bien immobilier doit être possédé directement par le loueur, personne physique, et non par une société. Par ailleurs, le propriétaire doit chaque année déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.

L'obligation d'opter pour le régime réel d'imposition

L’amortissement en LMNP n’est pas automatique. Opter pour le régime réel simplifié est obligatoire pour amortir un bien immobilier en LMNP.

En effet, étant donné que les revenus locatifs en LMNP sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux, le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50%, et le régime réel simplifié. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété etc) et de réaliser l’amortissement du bien ainsi que l’amortissement des travaux.

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Les biens immobiliers éligibles à l'amortissement en LMNP

Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), divers types de biens immobiliers sont éligibles à l’amortissement. Ces biens peuvent être de nature différente, allant des appartements et maisons individuelles, aux résidences de services comme les résidences pour seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme ou les résidences d’affaires. Aussi, ils peuvent être neufs ou anciens, et ne doivent pas obligatoirement être la résidence principale.

L'impact de l'amortissement sur la rentabilité de l'investissement en LMNP

L’impact de l’amortissement sur la rentabilité de l’investissement LMNP se manifeste principalement à travers son effet direct sur l’impôt à payer et la capacité d’autofinancement.

D’une part, l’amortissement permet de réduire le revenu imposable, et donc, atténue l’impact fiscal sur l’investissement. En effet, à la fin de chaque année, la valeur de l’amortissement est déduite du résultat d’exploitation pour déterminer le revenu net imposable. Cela signifie que moins la valeur de l’actif est grande (due à l’amortissement), plus le fiscal est faible, d’où une amélioration de la rentabilité nette de l’investissement.

D’autre part, l’amortissement contribue à augmenter la capacité d’autofinancement et par conséquent à renforcer les fonds propres, ce qui facilite le financement de nouveaux investissements ou l’amortissement de dettes. En effet, puisque les frais d’amortissement sont inclus dans la comptabilisation du résultat d’exploitation, ces derniers participent à la formation de l’excédent brut d’exploitation qui peut servir d’indicateur de la capacité à dégager des fonds propres pour financer de manière autonome les investissements.

Le recours à un expert-comptable pour optimiser l'amortissement en LMNP

Faire appel à un expert-comptable peut s’avérer être une décision cruciale pour optimiser l’amortissement dans le cadre d’un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Mais comment l’expert-comptable intervient-il concrètement dans l’amortissement en LMNP ?

L’expert-comptable joue un rôle clé à chaque étape du processus d’amortissement. Ayant une connaissance fine de la législation en vigueur et des particularités du régime LMNP, il est capable d’établir un plan d’amortissement optimal, respectant à la fois les obligations légales et maximisant les avantages fiscaux. L’expert-comptable est également la personne qui va effectuer les calculs de l’amortissement, qui peuvent se révéler complexes et nécessitent une réelle expertise pour être effectués correctement. De plus, l’expert-comptable va veiller à la bonne application du plan d’amortissement dans le temps et procéder aux ajustements nécessaires en fonction de l’évolution du contexte fiscal et de la situation personnelle du loueur.

témoignages
Ils ont franchi le cap

Anne et Claude, retraités

« Notre conseiller Valority a su comprendre nos attentes et nous donner des conseils éclairés pour nos investissements. »

416 000€ d'investissement

dont 250 000€ d'apport

Le couple a investi dans 3 biens immobiliers

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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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