Amortissement en LMNP
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L’investissement immobilier est une stratégie éprouvée pour la constitution d’un patrimoine durable et la génération de revenus passifs. Parmi les nombreuses options disponibles, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) se distingue par ses avantages fiscaux uniques, notamment la possibilité d’amortissement.
Mais qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ? Pourquoi est-il si précieux pour les investisseurs ? Comment peut-on le calculer et quels sont les critères d’éligibilité ?
Dans cet article, nous explorerons en profondeur l’univers de l’amortissement en LMNP, des bases de son fonctionnement aux implications fiscales lors de la revente d’un bien. Nous aborderons également l’importance de consulter un expert-comptable pour optimiser cet avantage.
Qu’est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L’amortissement en LMNP, est un système de défiscalisation particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers. Concrètement, il permet à un propriétaire de bien en location meublée de déduire, sur une certaine durée, une partie du prix d’acquisition de son bien de ses revenus locatifs, réduisant ainsi sa charge fiscale.
En effet, l’amortissement en LMNP est une technique comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation d’un bien immobilier et de ses meubles dans le calcul des revenus nets imposables.
L’amortissement représente donc la perte de valeur de l’actif du fait de son usage, du temps ou de l’obsolescence. La durée d’amortissement varie en fonction de la nature du bien : de 5 à 10 ans pour le mobilier, 20 à 40 ans pour l’immobilier, etc.
Notez que la valeur du terrain n’est toutefois pas déductible puisqu’elle ne se déprécie pas avec le temps. Par ailleurs, l’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit. Si l’amortissement calculé est supérieur au résultat de l’exercice, alors l’excédent d’amortissement est reporté sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à ce que le total des amortissements ait été déduit et ce, sans limitation de durée.
Enfin, il faut savoir également que l’amortissement du mobilier dont les dépenses ont été supérieures à 600 € est obligatoire.
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Pourquoi l'amortissement en LMNP est-il important pour les investisseurs ?
L’amortissement en LMNP participe au potentiel de rentabilité de cet investissement en permettant de défiscaliser une importante partie des revenus locatifs. En effet, le principe de l’amortissement donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses bénéfices une fraction du coût du bien immobilier acquis. Ce coût est réparti sur la durée de vie présumée de l’actif, ce qui permet donc de déduire une partie de ce coût chaque année. Cette déduction a pour conséquence une diminution des revenus imposables et par conséquent, une réduction de l’impôt dû.
Par ailleurs, l’amortissement en LMNP est une technique qui offre une souplesse particulière et permet d’optimiser le rendement de son investissement immobilier. L’utilisateur a la possibilité de choisir le moment et la manière dont il réalisera les amortissements. Cette liberté permet de moduler les amortissements en fonction de sa situation financière et fiscale, ce qui donne une grande marge de manœuvre pour maximiser le rendement de l’investissement.
De plus, l’amortissement en LMNP est un outil stratégique pour protéger son patrimoine immobilier. En effet, il permet de compenser la dépréciation du bien en raison de son vieillissement ou de son obsolescence, tout en valorisant la performance financière du bien. Ainsi, l’amortissement favorise la préservation de la valeur du patrimoine tout en optimisant la rentabilité de l’investissement.
Comment calculer l'amortissement en LMNP ?
Explication du calcul
Le calcul de l’amortissement en LMNP est un processus assez complexe qui doit être effectué avec soin.
Pour commencer, il est crucial de scinder l’achat entre la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable, et celle de l’immeuble, qui est amortissable.
Ensuite, la valeur amortissable de l’immeuble doit être divisée par sa durée de vie fiscale, qui est généralement de 20 à 40 ans pour les immeubles résidentiels. De plus, les meubles, équipements et matériaux de construction peuvent aussi être amortis. Leur durée d’amortissement varie en fonction de leur nature : par exemple, les meubles sont généralement amortis sur une période de 5 à 10 ans, tandis que les équipements (comme les installations sanitaires ou l’électroménager) peuvent être amortis sur 10 à 15 ans.
Le taux d’amortissement est alors calculé en divisant le coût total d’acquisition de ces éléments par leur durée de vie utile respective. Le calcul final de l’amortissement est effectué en soustrayant l’amortissement annuel de votre revenu locatif brut.
Exemple de calcul
Valeur du bien immobilier : 200 000 €
Durée d’amortissement estimée du bien immobilier : 30 ans
Calcul de l’amortissement annuel du bien immobilier = Valeur du bien / Durée d’amortissement estimée
Amortissement annuel du bien = 200 000€ / 30 = 6 666.67€ /an
Valeur des meubles : 10 000 €
Durée d’amortissement estimée des meubles : 7 ans (c’est une estimation courante pour des meubles)
Calcul de l’amortissement annuel des meubles = Valeur des meubles / Durée d’amortissement estimée
Amortissement annuel des meubles = 10 000€ / 7 = 1 428.57€ /an
Amortissement total annuel = Amortissement annuel du bien + Amortissement annuel des meubles
Amortissement total annuel = 6 666.67€ + 1 428.57€ = 8 095.24€/an
Ainsi, chaque année, vous pouvez déduire un total de 8 095,24 € de vos revenus locatifs.
Les critères requis pour bénéficier de l'amortissement avec le statut LMNP ?
Pour bénéficier de l’amortissement en Loueur en meublé non professionnel (LMNP), plusieurs critères doivent être remplis.
Tout d’abord, le bien immobilier concerné doit être loué meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires au quotidien du locataire.
De plus, l’activité de location doit être exercée à titre non professionnel, ce qui signifie que les recettes locatives perçues ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et doivent constituer moins de 50% du revenu total foyer fiscal du propriétaire. Au delà de ces plafonds, le propriétaire passe sous le régime LMP qui signifie « loueur meublé professionnel » avec des avantages et des contraintes différents.
Ensuite, le bien immobilier doit être possédé directement par le loueur, personne physique, et non par une société. Par ailleurs, le propriétaire doit chaque année déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.
De plus, la durée de l’amortissement est également un critère déterminant. L’amortissement ne peut s’appliquer que sur la durée probable d’utilisation de l’immeuble qui est déterminée par l’administration fiscale selon la nature du bien. Par exemple, pour un immeuble d’habitation, la durée d’amortissement est généralement de 20 à 40 ans. Pour le mobilier, elle est plutôt de 5 à 10 ans.
Enfin, il faut préciser que l’amortissement en LMNP n’est pas automatique. Le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire pour frais de 50%, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. C’est ce dernier régime qui permet de bénéficier de l’amortissement.
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Les biens immobiliers éligibles à l'amortissement en LMNP
Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), divers types de biens immobiliers sont éligibles à l’amortissement. Ces biens peuvent être de nature différente, allant des appartements et maisons individuelles, aux résidences de services comme les résidences pour seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme ou les résidences d’affaires. Aussi, ils peuvent être neufs ou anciens, et ne doivent pas obligatoirement être la résidence principale.
L'impact de l'amortissement sur la rentabilité de l'investissement en LMNP
L’impact de l’amortissement sur la rentabilité de l’investissement LMNP se manifeste principalement à travers son effet direct sur l’impôt à payer et la capacité d’autofinancement.
D’une part, l’amortissement permet de réduire le revenu imposable, et donc, atténue l’impact fiscal sur l’investissement. En effet, à la fin de chaque année, la valeur de l’amortissement est déduite du résultat d’exploitation pour déterminer le revenu net imposable. Cela signifie que moins la valeur de l’actif est grande (due à l’amortissement), plus le fiscal est faible, d’où une amélioration de la rentabilité nette de l’investissement.
D’autre part, l’amortissement contribue à augmenter la capacité d’autofinancement et par conséquent à renforcer les fonds propres, ce qui facilite le financement de nouveaux investissements ou l’amortissement de dettes. En effet, puisque les frais d’amortissement sont inclus dans la comptabilisation du résultat d’exploitation, ces derniers participent à la formation de l’excédent brut d’exploitation qui peut servir d’indicateur de la capacité à dégager des fonds propres pour financer de manière autonome les investissements.
Les implications fiscales de l'amortissement en LMNP lors de la revente
Le principal avantage de l’amortissement en LMNP réside dans le fait qu’il permet de générer des bénéfices tout en limitant ou en éliminant l’imposition sur ces derniers. Cependant, lors de la revente du bien immobilier, des implications fiscales s’appliquent.
Tout d’abord, la plus-value imposable est calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial ou de revient du bien. Si le bien a été fortement amorti, le prix de revient peut être très bas, entraînant une plus-value importante. Or, cette plus-value est imposée au taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2%, soit une imposition totale pouvant aller jusqu’à 36.2%.
Ensuite, l’amortissement LMNP n’est pas sans conséquence sur le calcul de la plus-value. En effet, l’amortissement du bien immobilier vient diminuer la valeur d’achat prise en compte pour le calcul de la plus-value. Un bien fortement amorti verra donc sa plus-value augmenter significativement, ce qui peut avoir une incidence fiscale importante lors de la revente.
Toutefois, il existe certaines dispositions permettant d’atténuer l’impact fiscal de la revente. Par exemple, après cinq ans de détention, un abattement forfaitaire est appliqué sur la plus-value, qui augmente chaque année jusqu’à l’exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. De plus, en cas de revente du bien à une personne physique, le vendeur peut bénéficier d’une exonération de la plus-value si le bien est la résidence principale de l’acheteur.
Le recours à un expert-comptable pour optimiser l'amortissement en LMNP
Faire appel à un expert-comptable peut s’avérer être une décision cruciale pour optimiser l’amortissement dans le cadre d’un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Mais comment l’expert-comptable intervient-il concrètement dans l’amortissement en LMNP ?
L’expert-comptable joue un rôle clé à chaque étape du processus d’amortissement. Ayant une connaissance fine de la législation en vigueur et des particularités du régime LMNP, il est capable d’établir un plan d’amortissement optimal, respectant à la fois les obligations légales et maximisant les avantages fiscaux. L’expert-comptable est également la personne qui va effectuer les calculs de l’amortissement, qui peuvent se révéler complexes et nécessitent une réelle expertise pour être effectués correctement. De plus, l’expert-comptable va veiller à la bonne application du plan d’amortissement dans le temps et procéder aux ajustements nécessaires en fonction de l’évolution du contexte fiscal et de la situation personnelle du loueur.
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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