Comprendre les caractéristiques du régime micro-BIC en LMNP

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Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) représente une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se diversifier dans l’immobilier. C’est une solution flexible qui permet aux propriétaires de louer des logements meublés, que ce soit pour des locations saisonnières ou durables. Le régime micro-BIC, est une option fiscale spécifique associée au statut LMNP. Ce régime offre des simplifications en matière de déclarations et de calcul des impôts. Il permet également de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.

Néanmoins, l’adoption de ce statut nécessite une compréhension claire de ses implications et de ses avantages. Dans cet article, nous vous expliquerons plus en détail comment fonctionne le régime micro-BIC dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.

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Définition du régime d’imposition micro-BIC

Le régime micro-BIC (BIC signifiant : Bénéfices Industriels et Commerciaux), est un régime fiscal simplifié destiné aux entrepreneurs individuels. Il permet de calculer le bénéfice imposable à partir du chiffre d’affaires annuel, auquel est soustrait un abattement forfaitaire. Les revenus issus d’une location meublée ne sont pas définis comme des revenus fonciers, mais comme des revenus commerciaux qui sont donc soumis au régime micro-BIC.

A noter que les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) correspondent aux recettes générées par les activités commerciales et artisanales.

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Quels sont les avantages du régime micro-BIC en LMNP ?

Une gestion fiscale simplifiée au maximum

L’un des principaux avantages du régime LMNP micro-BIC est sa simplicité fiscale. Contrairement à d’autres régimes, la déclaration de revenus sous le régime micro-BIC est plus directe et moins compliquée. Les propriétaires n’ont pas besoin de détailler l’ensemble de leurs charges, car l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire sur les recettes déclarées. Le propriétaire doit simplement déclarer ses revenus locatifs qui viendront s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal. Le tout sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2% actuellement).

Une fiscalité avantageuse

Un autre avantage majeur du régime micro-BIC pour les loueurs en meublé non professionnels est l’application d’un abattement forfaitaire sur les revenus déclarés. Cet abattement est destiné à couvrir l’ensemble des frais et charges liés à l’activité de location meublée. Pour une location meublée traditionnelle, l’abattement est de 50% du revenu brut, ce qui signifie que seulement la moitié des revenus perçus est imposable. Pour les locations de meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, l’abattement est de 30% du revenu brut. 

En savoir plus sur la fiscalité en LMNP.

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP ?

Les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP

Pas de déduction des charges

L’un des principaux inconvénients du régime LMNP micro-BIC est l’absence de possibilité de déduire les charges réelles de l’investissement. Cela signifie que les dépenses associées à l’entretien, à la réparation, aux frais de gestion, aux intérêts d’emprunt, et à d’autres dépenses courantes liées à la location ne peuvent pas être déduites de vos revenus locatifs.

Au lieu de cela, le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire pour couvrir ces dépenses, fixé à 50 % pour une location meublée traditionnelle et 30 % pour un meublé de tourisme. Pour certains investisseurs, cela peut être avantageux, en particulier si leurs dépenses réelles sont inférieures à l’abattement proposé. Toutefois, pour d’autres, en particulier ceux qui ont des charges réelles plus élevées que l’abattement, ils pourraient se retrouver à payer plus d’impôts qu’ils ne le feraient en déduisant les charges réelles sous un régime différent, comme le régime réel simplifié.

Pas de déclaration de déficit

Dans le contexte d’une location meublée, il peut arriver que les charges (frais d’entretien, intérêts d’emprunts, taxes, etc.) dépassent les revenus locatifs. Si un investisseur est sous le régime réel, ce déficit pourrait être déduit des autres revenus du foyer fiscal ou reporté sur les bénéfices de la même nature des années suivantes. Cependant, avec le régime micro-BIC, cet avantage n’est pas accessible.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC en LMNP ?

La principale condition à respecter pour bénéficier de ce régime, est celle concernant les plafonds de revenus annuels en fonction du type de bien loué.

  1. Location meublée classique : Si vous louez un bien sous une forme classique, vos revenus annuels générés par cette location ne doivent pas dépasser 77.700 €.
  2. Meublés de tourismes classés ou chambres d’hôtes : Dans le cas où votre location s’inscrit dans le cadre d’une résidence de tourisme classée ou d’une chambre d’hôte, le seuil de revenus est fixé à 30 000 € par an. 
  3. Meublés de tourismes non classés : le plafond de revenus est fixé à 15 000€ par an.
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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Comment déclarer ses revenus LMNP micro-BIC ?

Lorsque vous êtes sous le régime LMNP micro-BIC, la déclaration de vos revenus locatifs doit être réalisée de manière annuelle. Pour cela, vous devez utiliser le formulaire 2042-C-PRO. Sur ce formulaire, il est impératif de remplir les cases 5ND à 5PD pour déclarer vos revenus de location meublée. Une fois cette déclaration effectuée, il n’est pas nécessaire de calculer l’abattement forfaitaire vous-même. En effet, l’administration fiscale prend en charge cette tâche. Elle s’occupe automatiquement d’appliquer l’abattement forfaitaire, que ce soit de 50% pour une location meublée traditionnelle ou de 71% pour une location meublée de tourisme.

En savoir plus sur la déclaration LMNP.

Que choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

L’un des facteurs déterminants pour changer de régime fiscal est le dépassement des seuils de revenus du micro-BIC, soit 77.700 € pour une location meublée classique, soit 30 000 € pour des meublés de tourismes classés ou des chambres d’hôtes, soit enfin 15 000€ pour des meublés touristiques non classés. En effet, passé ces plafonds le régime réel devient tout simplement obligatoire.

Le deuxième facteur qui pourrait justifier d’opter pour le régime réel, est le montant de vos charges. En effet, dans le cadre d’une location meublée classique par exemple, si vos charges sont supérieures à la moitié de vos revenus locatifs, alors le régime réel deviendra plus avantageux car il vous permettra de déduire l’ensemble vos charges plutôt que de bénéficier uniquement d’un abattement de 50% comme le permet le régime micro-BIC.

Avant de faire le changement, il est essentiel de réaliser une simulation pour évaluer les avantages et inconvénients fiscaux des deux régimes. Vous pouvez pour cela vous faire aider d’un professionnel. A savoir également que si vous passez au régime réel, vous devrez attendre 2 ans avant de pouvoir changer de régime à nouveau.

Enfin, considérez également le coût et le temps nécessaire pour faire gérer une comptabilité plus complexe par un expert-comptable.

En conclusion, le régime micro-BIC offre une option fiscale intéressante avec le statut de loueur meublé non professionnel. Sa simplicité administrative est indéniable, avec un abattement forfaitaire attractif selon la nature de la location. Si vous ne payez pas beaucoup d’impôt sur le revenu, choisir le régime micro-BIC peut être tout à fait pertinent. Toutefois, il présente des limites, notamment l’impossibilité de déduire les charges réelles ou de déclarer un déficit. Pour les propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas les seuils établis, ce régime peut être avantageux. Cependant, pour ceux qui ont des charges importantes ou qui souhaitent optimiser davantage leur fiscalité, le passage au régime réel en LMNP peut être une option à envisager.

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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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