Comment fonctionne le régime micro-BIC en LMNP ?

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Vous souhaitez vous lancer en location meublée non professionnelle (LMNP) et ne savez pas quel régime fiscal choisir ? Le régime micro-bic pourrait bien être la solution idéale pour vous. Savez-vous qu’il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs et simplifie grandement vos démarches comptables ?

Dans cet article, nous vous expliquerons le fonctionnement du LMNP sous le régime micro-bic, ses avantages et inconvénients et comment opter pour ce régime. Nous aborderons également les méthodes de calcul des impôts, ainsi que les dernières évolutions législatives de 2024.

de loyers perçus**
0 ans
TVA récupérée**
0 %
d’impôt sur vos revenus locatifs pendant 20 ans**
0

Rappel : qu'est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel ?

Le statut de LMNP qui signifie loueur en meublé non professionnel, est un statut fiscal qui permet aux particuliers de se lancer dans l’investissement immobilier locatif en percevant des loyers très peu voir totalement non imposables. Pour être éligible au statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Vous ne devez pas être un professionnel de l’immobilier inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) et évidemment votre bien doit être loué meublé. 

Les revenus générés par la location meublée non professionnelle sont catégorisés en tant que BIC pour bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux distincts mais offrant tous deux de gros avantages : le régime micro-bic et le régime réel. 

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Qu'est-ce que le régime micro-bic sous le statut LMNP ?

Le régime micro-bic est un régime fiscal simplifié destiné aux particuliers percevant des revenus de la location meublée. Il offre un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs dont le montant varie en fonction du type de location meublée. Voici les règles actuellement en vigueur en mai 2024 :

  • pour une location meublée classique, l’abattement est de 50%
  • pour une location meublée touristique dans un bien classé, l’abattement est également de 50%
  • pour une location meublée touristique dans un bien non classé, l’abattement est de 30%

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier du régime micro-bic ?

Pour être éligible au régime micro-bic, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser un certain plafond qui dépend de la nature de votre activité de location meublée. Voici les conditions actuellement en vigueur en mai 2024 :

  • pour une location meublée classique, le plafond est de 77 700€
  • pour une location meublée touristique dans un bien classé, le plafond est également de 77 700€
  • pour une location meublée touristique dans un bien non classé, le plafond est de 15 000€

Quels sont les avantages du régime micro-BIC en LMNP ?

Abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs

Le régime micro-bic vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. En d’autres termes, seulement la moitié de vos recettes locatives sera soumise à l’impôt sur le revenu. Cet abattement est conçu pour couvrir les charges liées à votre activité de location meublée. À savoir que le projet de loi de finance 2024 est venu modifier les règles pour les meublés de tourismes. En effet, les revenus locatifs provenant d’une location touristique dans un logement meublé non classé bénéficient d’un abattement de 30% uniquement. 

Pas de nécessité de tenir une comptabilité détaillée

Avec le régime micro-bic, les loueurs en meublé non professionnels n’ont pas besoin de tenir une comptabilité détaillée ni de faire appel à un expert-comptable au moment de faire votre déclaration d’impôt sur le revenu. 

Tableau récapitulatif des conditions et avantages du régime micro-bic sous le statut de loueur en meublé non professionnel en 2024

Type de location Abattement forfaitaire Plafond
Location meublée classique 50% 77 700€
Location touristique en meublé classé 50% 77 700€
Location touristique en meublé non classé 30% 15 000€
Les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP ?

Contrairement au régime réel simplifié, le régime micro-bic ne permet pas de déduire les frais réels engagés pour la gestion et l’entretien de vos biens locatifs. Cela signifie que les dépenses telles que les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les frais de notaire, et les autres charges ne peuvent pas être déduites de vos revenus locatifs.

De plus, l’amortissement du bien immobilier, qui peut représenter une déduction fiscale significative sous le régime réel en LMNP, n’est pas pris en compte sous le régime micro-bic.

En conséquence, si vos charges réelles sont plus élevées que le montant de l’abattement forfaitaire auquel vous avez le droit, opter pour le régime réel pourrait s’avérer plus avantageux pour vous.

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Comment choisir entre le régime micro bic et le régime réel ?

Choisir entre micro bic et réel va principalement dépendre de deux choses :

Le régime micro-bic offre un abattement forfaitaire de 50 % ou de 30%. Par conséquent, si vos charges dépassent le montant de l’abattement, opter pour le régime réel devient alors plus intéressant. En effet, le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à votre activité, ainsi que d’amortir le bien immobilier et de déduire cet amortissement, ce qui peut réduire considérablement votre base imposable, voire la rendre totalement nulle. 

Par ailleurs, le régime réel est particulièrement bénéfique pour ceux qui investissent dans des biens de grande valeur ou qui contiennent des équipements coûteux, car dans ce cas l’amortissement peut jouer un rôle clé dans la réduction de l’assiette fiscale. En effet, sous le régime réel vous pouvez amortir vos travaux d’équipements et de rénovations et plus la valeur de votre bien est grande, plus la part de déduction fiscale liée à l’amortissement sera importante. 

Comment déclarer ses revenus LMNP en micro bic ?

Avant de déclarer vos revenus vous devez d’abord immatriculer votre activité de LMNP et en 2024 tout se fait intégralement en ligne sur le site de l’INPI. Cette démarche vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET qui vous sera indispensable pour exercer légalement votre activité. À savoir qu’il est obligatoire de déclarer votre activité de LMNP dans les 15 jours suivants la mise en location de votre bien immobilier.

L’étape suivante consiste donc à déclarer vos recettes annuelles. Pour cela, vous devez vous connecter à votre espace personnel sur le site des impôts

Vous devez compléter le formulaire 2042 C PRO, qui est une annexe à la déclaration de revenus principale (formulaire 2042). Voici comment procéder :

  1. Accédez au formulaire 2042 C PRO sur le site des impôts depuis votre espace personnel en ligne.
  2. Remplissez la section « Revenus des locations meublées non professionnelles » (case 5ND pour les revenus bruts de locations meublées classiques, case 5OD pour les locations de tourisme meublées).
  3. Indiquez le montant total des recettes brutes perçues durant l’année fiscale. Vous n’avez pas besoin de déduire quoi que ce soit puisque l’abattement forfaitaire sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale.

Quel est le taux d'imposition pour les loueurs en meublé non professionnel sous le régime micro-bic ?

La part imposable de votre investissement locatif sera ajoutée au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme toutes vos autres sources de revenus annuelles. Les recettes annuelles seront soumises à votre TMI (taux marginal d’imposition) suivant la tranche dans laquelle vous vous trouvez ainsi qu’aux prélèvements sociaux, toujours à hauteur de 17,2% en 2024.

En location meublée non professionnelle est-il possible de passer du régime micro-bic au régime réel ?

Vous devez savoir que le régime micro-bic est celui qui vous sera attribué par défaut au lancement de votre activité de LMNP. Cependant, si vos revenus locatifs dépassent les plafonds autorisés pendant deux années de suite, vous serez automatiquement basculé vers le régime réel simplifié. 

Vous pouvez aussi volontairement choisir de changer de régime. Dans ce cas, vous devrez envoyer un courrier recommandé au centre des impôts. Attention, cette décision sera irrévocable durant deux ans (sauf en cas de dépassement du plafond autorisé). 

La bascule peut se faire dans les deux sens même s’il est peu fréquent de passer au régime micro-bic, lorsqu’on est déjà au régime réel car ce dernier offre souvent une meilleure fiscalité. 

témoignages
Ils ont franchi le cap

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dont 250 000€ d'apport

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d'épargne mensuelle

401 000€

d'encours immobiliers en 2023

100% de loyers perçus

Et 0 loyer impayé

**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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