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de votre investissement meublé (lmnp)
Vous souhaitez vous lancer en location meublée non professionnelle (LMNP) et ne savez pas quel régime fiscal choisir ? Le régime micro-bic pourrait bien être la solution idéale pour vous. Savez-vous qu’il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs et simplifie grandement vos démarches comptables ?
Dans cet article, nous vous expliquerons le fonctionnement du LMNP sous le régime micro-bic, ses avantages et inconvénients et comment opter pour ce régime. Nous aborderons également les méthodes de calcul des impôts, ainsi que les dernières évolutions législatives de 2025. Enfin, vous trouverez un comparatif entre le régime micro-bic et le régime réel simplifié.
Le statut de LMNP qui signifie loueur en meublé non professionnel, est un statut fiscal qui permet aux particuliers de se lancer dans l’investissement immobilier locatif en percevant des loyers très peu voir totalement non imposables. Pour être éligible au statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Vous ne devez pas être un professionnel de l’immobilier inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) et évidemment votre bien doit être loué meublé.
Les revenus générés par la location meublée non professionnelle sont catégorisés en tant que BIC pour bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux distincts mais offrant tous deux des avantages fiscaux très intéressants : le régime micro-bic et le régime réel.
Le régime micro-bic est un régime fiscal simplifié destiné aux particuliers percevant des revenus de la location meublée. Il offre un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs dont le montant varie en fonction du type de location meublée. Voici les règles actuellement en vigueur en 2025 :
Pour être éligible au régime micro-bic, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser un certain plafond qui dépend de la nature de votre activité de location meublée. Voici les conditions actuellement en vigueur en 2025 :
Le régime micro-bic vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 ou 50 % sur vos revenus locatifs selon la typologie de votre bien. En d’autres termes, seulement la moitié de vos recettes locatives sera soumise à l’impôt sur le revenu.
Cet abattement est conçu pour couvrir les charges liées à votre activité de location meublée. À savoir que le projet de loi de finance 2025 est venu modifier les règles pour les meublés de tourismes. En effet, les revenus locatifs provenant d’une location touristique dans un logement meublé non classé bénéficient d’un abattement de 30% uniquement.
Avec le régime micro-bic, les loueurs en meublé non professionnels n’ont pas besoin de tenir une comptabilité détaillée ni de faire appel à un expert-comptable au moment de faire votre déclaration d’impôt sur le revenu.
| Type de location | Abattement forfaitaire | Plafond |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 50% | 77 700€ |
| Location touristique en meublé classé | 50% | 77 700€ |
| Location touristique en meublé non classé | 30% | 15 000€ |
Source gouvernementale : https://www.economie.gouv.fr/cedef/mesures-fiscales-2025
Contrairement au régime réel simplifié, le régime micro-bic ne permet pas de déduire les frais réels engagés pour la gestion et l’entretien de vos biens locatifs. Cela signifie que les dépenses telles que les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les frais de notaire, et les autres charges ne peuvent pas être déduites de vos revenus locatifs.
De plus, l’amortissement du bien immobilier, qui peut représenter une déduction fiscale significative sous le régime réel en LMNP, n’est pas pris en compte sous le régime micro-bic.
En conséquence, si vos charges réelles sont plus élevées que le montant de l’abattement forfaitaire auquel vous avez le droit, opter pour le régime réel pourrait s’avérer plus avantageux pour vous.
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Choisir entre micro bic et réel va principalement dépendre de deux choses :
Le régime micro-bic offre un abattement forfaitaire de 50 % ou de 30 %. Par conséquent, si vos charges dépassent le montant de l’abattement, opter pour le régime réel devient alors plus intéressant. En effet, le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à votre activité, ainsi que d’amortir le bien immobilier et de déduire cet amortissement, ce qui peut réduire considérablement votre base imposable, voire la rendre totalement nulle.
Par ailleurs, le régime réel est particulièrement bénéfique pour ceux qui investissent dans des biens de grande valeur ou qui contiennent des équipements coûteux, car dans ce cas l’amortissement peut jouer un rôle clé dans la réduction de l’assiette fiscale. En effet, sous le régime réel vous pouvez amortir vos travaux d’équipements et de rénovations et plus la valeur de votre bien est grande, plus la part de déduction fiscale liée à l’amortissement sera importante.
L’amortissement en LMNP est une technique comptable qui consiste à répartir le coût d’un bien immobilier (ainsi que, dans certains cas, celui du mobilier et des équipements) sur plusieurs années, correspondant à sa durée d’utilisation estimée. Concrètement, au lieu de déduire le prix d’achat du logement en une seule fois, vous déduisez chaque année une partie de sa valeur, comme si vous « consommiez » progressivement le potentiel économique de votre investissement.
Dans le cadre du régime réel, cette démarche a un impact fiscal majeur : en intégrant chaque année une charge d’amortissement à votre déclaration, vous réduisez de façon significative votre revenu imposable, sans pour autant débourser de trésorerie supplémentaire. Ce n’est pas un flux de dépense effectif (vous n’avez pas à sortir de l’argent chaque année pour l’amortissement), mais une écriture comptable qui diminue artificiellement votre bénéfice déclaré.
L’impact sur l’impôt est donc particulièrement intéressant. Si vos amortissements, additionnés aux autres charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, etc.), sont suffisamment élevés, ils peuvent faire baisser votre base imposable au point de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur vos revenus locatifs.
Par ailleurs, le régime réel est particulièrement bénéfique pour ceux qui investissent dans des biens de grande valeur ou qui contiennent des équipements coûteux, car dans ce cas l’amortissement joue un rôle clé dans la réduction de l’assiette fiscale. En effet, sous le régime réel vous pouvez également amortir vos travaux d’équipements et de rénovations, donc plus la valeur de votre bien est grande et plus vous effectuez de travaux, plus la part de déduction fiscale liée à l’amortissement sera importante.
Lorsque le total des déductions d’amortissement et de charges dépasse vos loyers perçus, votre résultat fiscal devient négatif : on parle alors de déficit.
Ce déficit n’est pas perdu. Au contraire, il est reportable sur vos revenus locatifs des années suivantes. Cela signifie que si ce « surplus négatif » viendra diminuer vos bénéfices locatifs futurs, réduisant ainsi votre imposition lors des exercices ultérieurs.
| Critères | Micro-BIC | Régime Réel |
|---|---|---|
| Simplicité | Très simple : abattement forfaitaire appliqué automatiquement. | Plus complexe : nécessite de tenir une comptabilité. |
| Plafond de revenus | Limité à 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés) | Pas de limite de revenus |
| Optimisation fiscale | Abattement forfaitaire (30% ou 50%) | Possibilité de générer des revenus locatifs totalement non imposés grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements |
| Gain fiscal potentiel | Très intéressant, sauf si les charges sont supérieures à l'abattement | Très intéressant, surtout si les charges dépassent l’abattement du micro-bic. |
| Complexité administrative | Simplifié, pas de bilan comptable requis. | Obligatoire : tenue d’une comptabilité, bilan annuel et déclaration spécifique. |
| Frais de gestion | Faible : pas de recours nécessaire à un expert-comptable. | Faible : Les frais de comptabilité sont déductibles |
Avant de déclarer vos revenus vous devez d’abord immatriculer votre activité de LMNP et en 2025 tout se fait intégralement en ligne sur le site de l’INPI. Cette démarche vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET qui vous sera indispensable pour exercer légalement votre activité. À savoir qu’il est obligatoire de déclarer votre activité de LMNP dans les 15 jours suivants la mise en location de votre bien immobilier.
L’étape suivante consiste donc à déclarer vos recettes annuelles. Pour cela, vous devez vous connecter à votre espace personnel sur le site des impôts.
Vous devez compléter le formulaire 2042 C PRO, qui est une annexe à la déclaration de revenus principale (formulaire 2042). Voici comment procéder :
La part imposable de votre investissement locatif sera ajoutée au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme toutes vos autres sources de revenus annuelles. Les recettes annuelles seront soumises à votre TMI (taux marginal d’imposition) suivant la tranche dans laquelle vous vous trouvez ainsi qu’aux prélèvements sociaux, toujours à hauteur de 17,2% en 2025.
Vous devez savoir que le régime micro-bic est celui qui vous sera attribué par défaut au lancement de votre activité de LMNP. Cependant, si vos revenus locatifs dépassent les plafonds autorisés pendant deux années de suite, vous serez automatiquement basculé vers le régime réel simplifié.
Vous pouvez aussi volontairement choisir de changer de régime. Dans ce cas, vous devrez envoyer un courrier recommandé au centre des impôts. Attention, cette décision sera irrévocable durant deux ans (sauf en cas de dépassement du plafond autorisé).
La bascule peut se faire dans les deux sens même s’il est peu fréquent de passer au régime micro-bic, lorsqu’on est déjà au régime réel car ce dernier offre souvent une meilleure fiscalité.
Si, au cours d’une année fiscale, vos recettes locatives dépassent le plafond fixé pour le micro-BIC, vous basculerez automatiquement sous le régime réel l’année suivante.
Oui, le micro-BIC s’applique également aux locations saisonnières et meublés de tourisme, sous réserve de respecter les plafonds de recettes.
Même si le régime micro-BIC n’impose pas la déduction des charges, il est recommandé de conserver tous vos justificatifs (factures, relevés de charges, etc.) pour des raisons de conformité en cas de contrôle fiscal. Ces documents permettent également d’assurer une transition fluide vers le régime réel si vous décidez de changer par la suite.
Non, il n’est pas possible de changer de régime fiscal en cours d’année. En revanche, vous pouvez opter pour un autre régime au début d’un nouvel exercice fiscal, sous réserve de respecter les délais imposés par l’administration fiscale.
Anne et Claude, retraités
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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