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Le statut LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, offre aux investisseurs une manière attractive d’entrer sur le marché immobilier. Il s’agit d’un statut permettant de louer un bien immobilier meublé à des locataires, avec des bénéfices fiscaux associés. Bien que les atouts fiscaux soient l’un des principaux moteurs poussant les investisseurs vers ce type de location, le LMNP présente également d’autres avantages majeurs qui méritent d’être considérés.

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP, acronyme de Location Meublée Non Professionnelle, désigne une forme particulière d’investissement immobilier qui permet aux propriétaires de louer un bien immobilier équipé de meubles à des locataires. Contrairement à la location nue, où le bien est loué vide, un bien sous statut LMNP est fourni avec tout l’ameublement nécessaire pour être habitable immédiatement.

Ce statut s’adresse principalement aux investisseurs qui ne considèrent pas la location meublée comme leur activité principale, mais plutôt comme un moyen d’obtenir des revenus complémentaires. Ainsi, le caractère « non professionnel » de ce statut signifie que les revenus locatifs générés ne doivent pas dépasser certains seuils et ne doivent pas constituer la principale source de revenus du propriétaire.

L’un des aspects distinctifs du LMNP est qu’il est assimilé à une activité commerciale. Par conséquent, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Cette particularité ouvre la porte à des avantages fiscaux significatifs, qui font de ce statut un choix privilégié pour de nombreux investisseurs immobiliers.

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Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Les avantages du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est l’un des deux principaux régimes fiscaux associés au statut LMNP, l’autre étant le régime réel. Ce régime offre plusieurs avantages significatifs pour les investisseurs :

  • Abattement automatique : Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. Cela signifie que seule la moitié des revenus locatifs est imposable, ce qui peut représenter une économie d’impôt considérable pour le propriétaire.
  • Simplicité administrative : Comparé au régime réel, le régime micro-BIC est plus simple à gérer. Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée ni de faire appel à un expert-comptable. Cette simplicité réduit le temps et les coûts associés à la gestion de la location.

A noter que ce régime fiscal ne peut être choisi que si les revenus locatifs annuels du bailleur ne dépassent pas 77 700€ ou la moitié des revenus de son foyer fiscal.

Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter notre page sur la fiscalité LMNP.

Les avantages du régime réel

  • Amortissement du bien immobilier : L’un des principaux avantages du régime réel est la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier, ce qui permet de réduire considérablement la base imposable. L’amortissement est une déduction fiscale qui tient compte de la dépréciation du bien au fil du temps. Ce processus peut s’étendre sur plusieurs années, générant ainsi des économies d’impôts considérables pour l’investisseur.
  • Déduction des charges réelles : Contrairement au régime micro-BIC où une déduction forfaitaire est appliquée, le régime réel permet la déduction des charges réellement engagées, telles que les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, ou encore les frais de gestion locative. Cette flexibilité offre souvent une base imposable plus basse et, par conséquent, une fiscalité plus avantageuse.

A noter qu’au vue de la complexité du régime réel, il est conseillé de consulter un expert-comptable afin de déclarer ses revenus et de pleinement profiter de tous les avantages.

Comment choisir entre les deux régimes fiscaux ?

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend principalement des revenus locatifs attendus et des charges associées à la location meublée. Voici quelques critères à considérer :

  1. Revenus locatifs : Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700€, le régime micro-BIC pourrait être plus avantageux car il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire, simplifiant ainsi la déclaration fiscale.
  2. Charges importantes : Si vous anticipez d’importantes charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), le régime réel pourrait être préférable car il permet de déduire ces charges réelles des revenus locatifs, ce qui pourrait réduire significativement votre base imposable.
  3. Amortissement : Le régime réel permet également de déduire l’amortissement du bien immobilier, offrant ainsi une optimisation fiscale sur le long terme. Cet amortissement n’est pas possible dans le cadre du micro-BIC.
  4. Projection sur le long terme : Il est recommandé de réaliser une simulation sur plusieurs années afin de comparer les impacts fiscaux de chaque régime sur le long terme. Les experts Valority peuvent vous aider dans cette démarche.
Les avantages des différents régimes fiscaux en LMNP

Possibilité de changer de régime chaque année

L’un des avantages notables du statut LMNP, est la possibilité pour l’investisseur de choisir chaque année entre le régime micro-BIC et le régime réel selon ce qui lui est le plus favorable. Cette opportunité offre une adaptabilité en fonction de l’évolution de ses revenus locatifs et de sa situation fiscale.

Les avantages au moment de la revente

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pourriez bénéficier d’une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières de votre bien. Cette exonération est progressive en fonction de la durée de détention du bien. Plus le bien est détenu longtemps, plus le taux d’abattement sur la plus-value augmente, conduisant à une exonération totale après une certaine période (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

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Quels sont les avantages d'investir en résidence services avec le statut LMNP ?

Récupération de la TVA

Investir en LMNP, notamment dans le cadre des résidences services, présente un avantage financier considérable : la possibilité de récupérer la TVA. En effet, lorsque vous investissez dans une résidence avec services (comme une résidence étudiante, de tourisme, ou une résidence pour personnes âgées), le prix d’achat de votre bien est soumis à la TVA.

Pour bénéficier de cet avantage supplémentaire, trois conditions doivent être respectées :

  • La résidence doit offrir des services para-hôteliers
  • L’investisseur s’engage à louer son bien pendant au moins 20 ans
  • La résidence et ses logements doivent être neufs ou remis à neuf.

Bail commercial avec un gestionnaire

L’un des avantages majeurs d’investir en LMNP, surtout lorsqu’il s’agit de résidences services, est la nécessité de signer un bail commercial avec une société de gestion. La durée du bail est de 10 ans, mais il est possible de vendre le bien avec le bail à n’importe quel moment.  Ce bail commercial offre plusieurs atouts pour l’investisseur :

  • Assurance d’obtenir ses loyers mensuels : En signant un bail commercial, l’investisseur s’assure de percevoir régulièrement ses loyers, car le gestionnaire de la résidence s’engage à payer les loyers même en cas de vacance locative. Cela offre une sécurité financière considérable et garantit un revenu locatif stable sur toute la durée du bail.
  • Délégation de la gestion locative : Avec un bail commercial, la gestion locative est confiée à un professionnel. Cela signifie que l’investisseur est libéré des contraintes liées à la recherche de locataires, à l’entretien du bien ou encore à la gestion des éventuels impayés. C’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de tout.
  • Forte tension locative : Les résidences services avec bail commercial sont généralement situées dans des zones à forte demande locative, comme les résidences étudiantes, résidences séniors ou résidences d’affaires. Cette forte demande garantit une occupation optimale du logement et donc une rentabilité locative élevée.
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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Quels sont les autres avantages du statut LMNP ?

La simplicité administrative

L’un des avantages majeurs du statut LMNP réside dans sa simplicité administrative. Lorsqu’on décide d’investir en location meublée non professionnelle, il faut obligatoirement déclarer son activité. Toutefois, cette démarche est facilitée et adaptée aux non-professionnels. En effet, la déclaration s’effectue auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce, sans qu’il ne soit nécessaire de créer une structure juridique dédiée.

Les conditions d'éligibilité

Les conditions pour être éligibles au statut de LMNP sont relativement accessibles :

  • Le bien immobilier doit être loué meubler
  • La surface d’habitation du bien doit être supérieure à 9m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ à l’année ou la moitié des revenus du foyer fiscal du bailleur
  • Déclarer les revenus perçus dans les 15 jours suivant la mise en location
  • Il peut s’agir d’un bien meublé classique ou d’un bien situé au sein d’une résidence services pour les étudiants, les séniors, ou le tourisme.
  • Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP)

En conclusion investir en LMNP offre une panoplie d’avantages, permettant aux investisseurs d’optimiser leurs rendements et de bénéficier d’une fiscalité allégée. Les avantages fiscaux, liés aux régimes micro-BIC et réel, offrent une flexibilité et des économies potentielles. L’option d’investir dans des résidences services augmente la rentabilité grâce à la récupération de la TVA et de la stabilité grâce la signature d’un bail commercial. Enfin, la simplicité administrative et les conditions d’éligibilité rendent le statut LMNP accessible à un large éventail d’investisseurs.

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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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