Tous les avantages du statut LMNP
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Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif et recherchez un statut fiscal avantageux ? Le Loueur en Meublé Non Professionnel est peut-être la solution idéale pour vous ! En effet, ce statut présente de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal que pratique, qui en font un choix plébiscité par de nombreux investisseurs.
Après un bref rappel de son fonctionnement, nous vous détaillons tous les avantages du LMNP qu’ils le rendent toujours aussi intéressant en 2024.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui vous permet de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ce statut est accessible à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif sans être un professionnel.
Pour être éligible au statut LMNP, vous ne devez donc pas être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que professionnel de l’immobilier et vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23,000 euros ou constituer plus de 50% du revenu global de votre foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas respectées, vous basculerez automatiquement sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel) et bénéficierez de conditions fiscales différentes.
L’un des aspects distinctifs du LMNP est qu’il est assimilé à une activité commerciale. Par conséquent, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme pour la location nue. Cette particularité ouvre la porte à des avantages fiscaux significatifs, qui font de ce statut un choix privilégié pour de nombreux investisseurs immobiliers.
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Quels sont les avantages fiscaux en LMNP ?
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Voici les avantages de chacun d’entre eux.
Les avantages du régime micro-BIC
- Abattement forfaitaire de 50% : Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives. Cela signifie que seule la moitié de vos recettes locatives annuelles sont imposables. Concernant les meublés de tourisme classés l’abattement forfaitaire est également de 50% avec un plafond de 77 700€. En revanche, pour les meublés de tourisme non classés l’abattement est de 30% avec un plafond de revenus annuel fixé à 15 000€.
- Simplicité administrative : Comparé au régime réel, le régime micro-BIC est plus simple à gérer. Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée ni de faire appel à un expert-comptable.
A noter que ce régime fiscal est celui qui vous sera appliqué par défaut et qu’il ne peut être choisi que si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700€.
Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter notre page sur la fiscalité LMNP.
Les avantages du régime réel
- Amortissement du bien immobilier : L’un des principaux avantages du régime réel est la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier, ce qui permet de réduire considérablement la base imposable. L’amortissement est une déduction fiscale qui tient compte de la dépréciation du bien au fil du temps.
- Déduction des frais réels : Contrairement au régime micro-BIC où une déduction forfaitaire est appliquée, le régime réel permet de déduire les charges liées à votre activité, telles que les travaux d’entretien, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative ou encore les amortissements.
La possibilité de déduire à la fois vos amortissements et vos frais réels, vous permet de considérablement réduire votre fiscalité voire même de l’annuler totalement.
A noter qu’au vue de la complexité du régime réel, il est obligatoire de consulter un expert-comptable afin de déclarer les loyers perçus et vos différentes déductions fiscales.
A noter également que vous pouvez choisir le régime réel sans conditions de revenus, mais qu’il devient obligatoire si vos recettes locatives annuelles dépassent 77 700€.
La rentabilité d'un investissement immobilier sous le statut de LMNP
Les biens en LMNP, souvent situés dans des zones où la tension locative est forte (comme les grandes villes ou les zones touristiques), peuvent générer des loyers supérieurs en raison de leur caractère « clé en main ». Les locataires sont prêts à payer plus pour des commodités telles que des meubles modernes, des équipements électroménagers, et parfois des services inclus comme le Wi-Fi ou le nettoyage.
En comparaison avec la location vide, la location meublée offre une flexibilité plus grande tant pour le propriétaire que pour le locataire, permettant souvent des contrats de plus courte durée qui attirent une clientèle variée, de jeunes professionnels aux étudiants et aux touristes. Cette flexibilité se traduit par des périodes de vacance réduites et une capacité à ajuster les loyers entre deux contrats plus fréquemment.
Un déficit reportable
Dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel, un déficit se produit lorsque les charges déductibles (comme l’amortissement du bien et des meubles, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les charges de copropriété) excèdent les revenus locatifs de l’année. Le principal avantage de ce déficit est sa capacité à être reporté sur les revenus locatifs des dix années suivantes. Cela signifie que si un déficit est généré, il peut être utilisé pour neutraliser les bénéfices locatifs futurs, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu pendant plusieurs années.
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Quels sont les avantages d'investir en résidence services avec le statut LMNP ?
Récupération de la TVA
Investir en LMNP, notamment dans le cadre des résidences services, présente un avantage financier considérable : la possibilité de récupérer la TVA. En effet, lorsque vous investissez dans une résidence avec services (comme les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, ou les résidences seniors), le prix d’achat de votre bien est soumis à la TVA.
Pour bénéficier de cet avantage supplémentaire, trois conditions doivent être respectées :
- La résidence doit offrir des services para-hôteliers
- L’investisseur s’engage à louer son bien pendant au moins 20 ans
- La résidence et ses logements doivent être neufs ou remis à neuf.
Signature d'un bail commercial
L’un des avantages majeurs de l’investissement en LMNP, surtout lorsqu’il s’agit de résidences services, est la nécessité de signer un bail commercial avec une société de gestion. La durée du bail est de 10 ans, mais il est possible de vendre le bien avec le bail à n’importe quel moment. Ce bail commercial offre plusieurs atouts pour l’investisseur :
- Assurance d’obtenir ses loyers mensuels : En signant un bail commercial, l’investisseur s’assure de percevoir régulièrement ses loyers, car le gestionnaire de la résidence s’engage à payer les loyers même en cas de vacance locative. Cela offre une sécurité financière considérable et garantit un revenu locatif stable sur toute la durée du bail.
- Délégation de la gestion locative : Avec un bail commercial, la gestion locative est confiée à un professionnel. Cela signifie que l’investisseur est libéré des contraintes liées à la recherche de locataires, à l’entretien du bien ou encore à la gestion des éventuels impayés. C’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de tout.
- Forte tension locative : Les résidences services avec bail commercial sont généralement situées dans des zones à forte demande locative, comme les résidences étudiantes, résidences séniors ou résidences d’affaires. Cette forte demande garantit une occupation optimale du logement et donc une rentabilité locative élevée.
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
La simplicité administrative du statut de loueur en meublé non professionnel
L’un des avantages majeurs du statut LMNP réside dans sa simplicité administrative. Lorsqu’on décide d’investir en location meublée non professionnelle, il faut obligatoirement déclarer son activité. Toutefois, cette démarche est facilitée et adaptée aux non-professionnels. En effet, la déclaration s’effectue auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce, sans qu’il ne soit nécessaire de créer une structure juridique dédiée.
Autre avantage du LMNP : les conditions d'éligibilité
Les conditions pour être éligibles au statut de LMNP sont relativement accessibles :
- Le bien immobilier doit être loué meubler
- La surface d’habitation du bien doit être supérieure à 9m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ à l’année ou la moitié des revenus du foyer fiscal du bailleur
- Déclarer les revenus perçus dans les 15 jours suivant la mise en location
- Il peut s’agir d’un bien meublé classique ou d’un bien situé au sein d’une résidence services pour les étudiants, les séniors, ou le tourisme.
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
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Les avantages du statut LMNP au moment de la revente
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières de votre bien. Cette exonération est progressive en fonction de la durée de détention du bien. Plus le bien est détenu longtemps, plus le taux d’abattement sur la plus-value augmente, conduisant à une exonération totale après une certaine période (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Les avantages du LMNP dans l'ancien
Les biens immobiliers anciens sont généralement moins chers à l’achat que les biens neufs. Cela rend l’entrée sur le marché immobilier plus accessible, surtout dans des zones à forte demande où les prix des biens neufs peuvent être prohibitifs.
L’investissement dans l’ancien offre souvent un potentiel de valorisation à travers des rénovations. En modernisant et en optimisant l’aménagement des espaces, les investisseurs peuvent augmenter significativement la valeur et l’attrait locatif du bien.
Les avantages d'investir en LMNP dans le neuf
Réduction de la TVA : L’un des plus grands avantages du LMNP dans le neuf est la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat, à condition que le bien soit situé dans une résidence de services (comme une résidence étudiante, senior, ou de tourisme) et que les services para-hôteliers soient offerts. Cela représente une économie substantielle de 20% sur le prix d’achat.
Exonération de taxe foncière : L’exonération de taxe foncière est possible pendant deux ans.
Peu ou pas de travaux de rénovation : Les biens neufs bénéficient de matériaux et de technologies modernes, ce qui signifie qu’il y a peu ou pas de travaux de rénovation nécessaires pour plusieurs années, réduisant ainsi les coûts d’entretien à moyen et long terme.
Normes énergétiques élevées : Les logements neufs doivent respecter des normes environnementales et énergétiques strictes, ce qui se traduit souvent par de meilleures performances énergétiques et moins de dépenses pour le chauffage et la climatisation.
Garantie constructeur : Les biens neufs viennent avec des garanties constructeur (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale), qui protègent contre les défauts de construction et les malfaçons, offrant ainsi une plus grande sécurité d’investissement.
Demande locative pour les biens neufs : Les locataires tendent à préférer les logements neufs en raison de leur modernité, de leur efficacité énergétique et de leur conformité aux dernières normes de confort et de sécurité. Cela peut se traduire par des taux d’occupation plus élevés et des loyers plus élevés comparés aux biens anciens.
Anne et Claude, retraités
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416 000€ d'investissement
dont 250 000€ d'apport
Le couple a investi dans 3 biens immobiliers
200€
d'épargne mensuelle
401 000€
d'encours immobiliers en 2023
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Et 0 loyer impayé
Ils nous ont fait confiance
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
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