Investir en LMNP ancien ou d'occasion

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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif d’investissement immobilier en France qui permet aux investisseurs de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Cette option d’investissement attire de nombreux investisseurs grâce à sa flexibilité et à ses avantages fiscaux.

Il existe deux catégories principales dans le cadre du LMNP : le LMNP neuf et le LMNP ancien, également connu sous le nom de LMNP occasion. La distinction entre ces deux catégories réside principalement dans l’âge et l’historique du bien immobilier. Le LMNP neuf concerne les propriétés nouvellement construites ou récemment rénovées, tandis que le LMNP ancien fait référence à des biens qui ont déjà été utilisés. Chacune de ces catégories offre des avantages uniques et répond à des besoins d’investissement différents, ce qui rend important pour les investisseurs de comprendre leurs spécificités avant de s’engager dans un achat immobilier.

Dans les sections suivantes, nous explorerons plus en détail ce que signifie investir en LMNP dans l’ancien, les nombreux avantages associés, la comparaison avec l’achat d’un bien immobilier neuf, ainsi que les considérations et critères importants à prendre en compte pour bien investir en LMNP dans l’ancien.

0 ans
de loyers perçus**
0 %
TVA récupérée**
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d’impôt sur vos revenus locatifs pendant 20 ans**

Définition du LMNP ancien ou LMNP occasion

Le LMNP ancien ou d’occasion concerne l’achat de biens immobiliers anciens pour la location meublée. Cela signifie acheter un bien immobilier ancien, le rénover, et le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut offre plusieurs avantages fiscaux aux propriétaires. Ces avantages sont les mêmes, que le bien soit ancien ou neuf. Le statut LMNP ne dépend pas de la localisation ou d’un plafond de revenus, ce qui le distingue d’autres régimes de défiscalisation. Il peut s’agir de biens situés en résidence classique ou en résidence de services telles que des résidences étudiantes, des résidences séniors ou encore des résidences hôtelières.

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Quels sont les avantages d'investir en LMNP ancien ?

Fiscalité avantageuse

La fiscalité en LMNP est l’un des principaux avantages que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), permettant des déductions fiscales importantes, notamment grâce à l’amortissement du bien et des meubles, ainsi que la déduction des charges liées à la location.

Découvrez tous les avantages du régime réel ou du régime micro-BIC.

Prix d'acquisition inférieur

Généralement, le coût d’acquisition d’un logement ancien est moins élevé que celui d’un logement neuf, ce qui rend l’investissement initial plus accessible.

Rendement locatif avantageux

Les biens anciens offrent souvent un rendement locatif plus élevé comparé aux biens neufs, rendant l’investissement potentiellement plus rentable.

Recettes locatives non imposées

Grâce à l’amortissement et aux déductions fiscales, il est possible de ne pas être imposable sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Valorisation du bien

Acheter dans l’ancien offre l’opportunité de valoriser le bien grâce à son emplacement ou à des rénovations ciblées. Cela vous permet donc de vous constituer un patrimoine de valeur avec le temps.

Diversification du patrimoine

L’investissement en LMNP ancien permet de diversifier son portefeuille immobilier, offrant une alternative aux investissements dans le neuf.

Flexibilité

Le LMNP ancien offre une certaine flexibilité, notamment en termes de choix de la localisation et du type de bien, contrairement à certains dispositifs de défiscalisation plus restrictifs. 

Quels sont les inconvénients de l'investissement en LMNP ancien ?

Investir en LMNP ancien ou occasion

Risque de dépréciation du bien

Un bien immobilier ancien peut perdre de sa valeur au fil du temps, notamment si des rénovations importantes sont nécessaires pour le maintenir attractif et conforme aux normes actuelles.

Changement fiscal et réglementaire

Le secteur de l’immobilier locatif est sujet à des changements réglementaires et fiscaux. Ces changements peuvent affecter la rentabilité de l’investissement à long terme.

Amortissement limité dans le temps

Bien que l’amortissement soit un avantage fiscal important, il est limité dans le temps. Une fois la période d’amortissement terminée, l’avantage fiscal diminue.

Concurrence sur le marché

Le marché des locations meublées peut être très concurrentiel, surtout dans les zones urbaines ou touristiques. Cela peut entraîner des difficultés à trouver des locataires ou à maintenir un taux d’occupation élevé.

Absence de liquidité

Le marché de l’immobilier n’est pas toujours liquide, ce qui signifie que la vente d’un bien peut prendre du temps, en particulier si le marché est en baisse.

Gestion et entretien

La gestion d’un bien ancien nécessite souvent plus d’efforts et de dépenses en termes d’entretien et de réparation par rapport à un bien neuf.

Récupération de la TVA

Il n’est pas possible de bénéficier de la récupération de la TVA lors d’un investissement en LMNP dans l’ancien. La récupération de la TVA est une option fiscale qui s’applique aux investissements immobiliers neufs ou en état de futur achèvement (VEFA). 

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Quelles sont les conditions pour investir en LMNP d'occasion ?

  1. Le bien immobilier doit être proposé à la location en tant que logement meublé. Cela implique qu’il doit être équipé de façon à permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

  2. Les recettes locatives annuelles tirées de cette activité ne doivent pas excéder 23 000 € par an. Si elles dépassent ce seuil, cela peut entraîner un basculement vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

  3. Le logement meublé doit avoir une superficie minimale de 9 m² pour être conforme aux normes de décence.

  4. Souvent, un bien d’occasion nécessite des travaux pour le remettre en état ou le moderniser. Ces travaux doivent être planifiés et budgétisés en amont.

  5. Le bien ne doit pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Découvrez également toutes les conditions d’accès au statut LMNP en général.

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
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Quels sont les critères pour réussir son achat en LMNP ancien ?

  • Emplacement du Bien : L’emplacement est un facteur crucial. Il est recommandé de choisir des biens situés dans des zones à forte demande locative, comme les centres-villes, à proximité des universités, des zones touristiques ou des hubs économiques.

  • État et Potentiel du Bien : L’état général du bien et son potentiel de valorisation sont importants. Un bien nécessitant peu de travaux ou offrant la possibilité d’améliorations esthétiques ou fonctionnelles peut être plus attractif.

  • Caractère et Charme du Bien : Les biens anciens avec du caractère ou un charme particulier peuvent être plus attrayants pour les locataires, augmentant potentiellement la demande locative.

  • Conformité aux Normes : Assurez-vous que le bien est conforme aux normes légales, en particulier celles définies dans la loi Alur pour les locations meublées, incluant les équipements et les normes de sécurité.

  • Rentabilité Potentielle : Analysez la rentabilité potentielle en tenant compte du prix d’achat, des coûts de rénovation, des charges de gestion, et des loyers attendus. Il est essentiel d’effectuer une analyse de marché pour évaluer la demande locative et les prix des loyers dans la zone.

  • Flexibilité des Types de Baux : La possibilité de choisir entre différents types de baux (commercial ou civil) offre une flexibilité dans la gestion locative et peut influencer la rentabilité.

LMNP dans l'ancien vs LMNP dans le neuf

Critère LMNP ancien LMNP neuf
Coût d'acquisition Généralement plus bas Plus élevé, avec frais de notaire réduits
Travaux et rénovation Souvent nécessaires pour moderniser le bien Aucun travaux requis
Fiscalité Avantages offerts par le régime réel Avantages offerts par le régime réel + récupération de la TVA
Gestion du Bien Potentiellement plus de gestion en raison de l'âge du bien Moins de gestion et d'entretien requis
Demande locative Dépend de l'emplacement et du charme du bien Souvent situés dans des zones à forte demande
Rentabilité Potentiellement plus élevée grâce à un prix d'achat inférieur Rentabilité influencée par le prix plus élevé et les avantages fiscaux
Risques Risques liés à l'état du bien et aux travaux nécessaires Risques réduits liés à l'état du bien
Valorisation Potentiel de plus-value après rénovation Plus-value dépendante du marché immobilier

En résumé, l’investissement en LMNP d’occasion ou dans l’ancien représente une opportunité attrayante mais nécessite une analyse approfondie. Les distinctions entre le LMNP ancien et le neuf, notamment en termes d’âge et de caractéristiques des biens, sont essentielles à comprendre pour faire un choix éclairé. Les avantages de ce type d’investissement comprennent des avantages fiscaux significatifs, des coûts d’acquisition généralement inférieurs, et le potentiel de rentabilité élevée. Cependant, il est important de considérer également les inconvénients, tels que les risques liés à l’état du bien, la dépréciation potentielle, et les changements réglementaires.

Enfin, pour réussir dans l’investissement LMNP ancien, il est crucial de bien choisir le bien en tenant compte de l’emplacement, de l’état de la propriété, et du potentiel de location. Une analyse minutieuse du marché et une compréhension approfondie des critères spécifiques au LMNP ancien sont nécessaires.

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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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