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de votre investissement meublé (lmnp)
Vous vous intéressez au statut LMNP et souhaitez mieux comprendre sa fiscalité ? Vous êtes au bon endroit ! Ce régime offre un avantage fiscal majeur : la possibilité de percevoir des revenus locatifs faiblement, voire totalement non imposés pendant plusieurs années.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail le fonctionnement de la fiscalité LMNP et vous donnons les clés pour l’optimiser en choisissant le régime fiscal le plus adapté à votre projet immobilier. Vous découvrirez également les spécificités fiscales des locations saisonnières, la possibilité de récupérer la TVA lors d’un investissement en résidence de services et le traitement des plus-values immobilières.
Les revenus locatifs provenant d’une location meublée non professionnelle sont catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à la location nue où les recettes locatives sont catégorisées en tant que revenus fonciers. Dans le cadre de revenus BIC , le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le statut LMNP vous permet de générer des revenus locatifs très peu voire totalement non imposés, et ce, sur plusieurs années.
En effet, en choisissant le régime d’imposition micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes annuelles pouvant aller jusqu’à 50%. En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire un grand nombre de frais liés à votre activité de location meublée, comprenant l’amortissement de votre bien et de ses meubles. L’ensemble de ces déductions permet souvent de réduire à zéro le revenu imposable de votre location meublée.
Regardons à présent en détail comment choisir l’un ou l’autre de ces deux régimes fiscaux pour votre bien LMNP.
Le principal atout fiscal du régime micro-BIC est qu’il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs annuels. Il est particulièrement intéressant si vos charges déductibles et frais d’investissement représentent moins de la moitié de vos revenus. Toutefois, cet abattement de 50 % s’applique uniquement aux locations meublées classiques, au meublés touristiques classés, ainsi qu’aux chambres d’hôtes. Pour les meublés touristiques non classés, l’abattement est réduit à 30 %.
L’autre avantage du micro-BIC est qu’il ne vous oblige pas à tenir une comptabilité détaillée, ce qui facilite grandement la déclaration de vos revenus chaque année. Il vous suffit de déclarer vos recettes locatives dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, et l’abattement sera automatiquement calculé par l’administration fiscale.
Le régime micro-BIC est celui qui vous sera appliqué par défaut. Vous pouvez le choisir tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700€ pour une location meublée classique, une location meublée touristique classée ou une chambre d’hôte.
La loi de finances 2024 a fait naitre la loi dite « loi Airbnb » promulguée début 2024. Cette loi vient modifier votre fiscalité si vous avez choisi d’investir dans une location meublée touristique non classée sous le régime micro-BIC.
En effet, les meublés de tourisme non classés, bénéficient désormais d’un abattement de 30 % avec un plafond de revenus fixé à 15 000€ par an.
Voir la source officielle et le rapport du Sénat.
Si vous bénéficier du régime micro-BIC, vous devez déclarer annuellement vos revenus en même temps que les autres revenus de votre foyer fiscal. Concernant les revenus issus de votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous devez remplir le formulaire n° 2042 C-Pro dans votre espace personnel sur le site impots-gouv.fr.
Le premier atout du LMNP au régime réel est qu’il vous permet de déduire de votre montant d’imposition sur le revenu, l’ensemble des charges réelles liées à votre activité de loueur en meublé non professionnel. Cela inclut notamment les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, ou encore les charges de copropriété.
Opter pour le régime réel en location meublée non professionnelle vous offre un deuxième avantage majeure : la possibilité de déduire les amortissements du bien immobilier et des meubles. Un amortissement correspond à un calcul comptable permettant de prendre en compte la dépréciation du bien immobilier et de ses équipements au fil du temps. Cette déduction s’étend sur plusieurs années et permet concrètement de réduire dans le temps la base imposable de votre bien locatif. Plus la valeur du bien dépréciera et plus le montant d’imposition diminuera, augmentant ainsi votre rendement locatif.
En cumulant la déduction des frais réels liés à l’investissement avec l’amortissement du bien et de ses meubles, certains investisseurs réussissent à ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs annuels. C’est pourquoi le régime réel est très apprécié des investisseurs en LMNP.
Vous êtes obligé de tenir une comptabilité détaillée de vos frais réels et de vos amortissement et cela doit être réalisé par un expert comptable.
Le régime réel peut être choisi dès le départ, mais il devient obligatoire si vos revenus locatifs annuels dépassent 77 700€ pour une location meublée classique, une location meublée touristique classée ou une chambre d’hôte. Pour une location meublée touristique non classée, le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000€ de recettes annuelles.
Sous le régime réel, vous devez également déclarer annuellement vos revenus en remplissant cette fois-ci deux formulaires. le formulaire 2031-SD ainsi que le formulaire 2042-C-PRO. Là encore, tout est réalisable sur le site des impôts du Gouvernement.
Si votre revenu imposable annuel est inférieur à 77 700€ (ou 15 000€ pour une location touristique non classée), alors vous pouvez opter pour les deux régimes fiscaux. En revanche, au-delà de ces plafonds, le régime réel devient obligatoire.
Si vous avez d’importantes charges réelles liées à votre bien (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet leur déduction. En revanche, si les charges et les amortissements sont moindres, le micro-BIC avec son abattement forfaitaire pourrait être plus bénéfique.
Alors que le micro-BIC est souvent choisi pour sa simplicité, le régime réel est généralement choisi pour ses bénéfices à long terme, notamment grâce aux amortissements.
Supposons que vous générez des revenus de location meublé annuels de 20 000€.
Sous le régime micro-BIC grâce à son abattement forfaitaire de 50%, seuls 10 000€ seraient imposées.
Supposons maintenant que vous ayez 8 000€ de charges réelles (comme les travaux, les intérêts d’emprunt, la gestion locative ou encore l’assurance) et que vous amortissez votre bien pour un montant de 5 000€.
Si vous choisissez le régime réel, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement, votre montant d’imposition serait de : 20 000 – 8 000 – 5 000 = 7 000€
Dans cet exemple, le régime réel serait donc plus avantageux.
Le calcul de la plus-value pour une location en meublé non professionnelle est très simple : Lorsque votre bien est vendu, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial représente la plus-value. Cette plus-value est soumise à l’impôt.
La fiscalité sur la plus-value est dégressive avec la durée de détention du bien. Ainsi, plus vous conservez votre bien, plus la taxation sur la plus-value diminue.
| Durée de détention | Taux d'abattement impôt sur le revenu | Taux d'abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0% | 0% |
| Entre la 6ème et 21ème année | 6%/an | 1,65%/an |
| 22ème année révolue | 4%/an | 1,6%/an |
| À partir de la 22ème année | Exonération de la plus-value | 9%/an |
| À partir de la 30ème année | Exonération de la plus-value | Exonération de la plus-value |
Source: https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/metiers-immobilier/revente-lmnp/
Dans le cadre d’un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez reporter un déficit pour une période de dix ans si vos dépenses excèdent les loyers reçus.
Ce mécanisme est possible uniquement sous le régime réel. Vous devez savoir que le montant de l’amortissement annuel ne peut pas excéder la différence entre vos charges totales et vos revenus locatifs pour l’année. Ainsi, si vos revenus locatifs sont de 14 000 € et vos charges de 6 000 €, l’amortissement maximal que vous pourrez déduire sera de 8 000 €. Les amortissements excédentaires sont reportables indéfiniment et peuvent être utilisés ultérieurement lorsque votre activité locative générera un bénéfice.
Investir dans un logement meublé en résidence de services (étudiante, sénior, EHPAD), offre un avantage fiscal supplémentaire : la récupération de la TVA à l’achat.
De plus, l’investissement résidence de services passe par la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Cela offre deux avantages supplémentaires à l’investisseur :
Pour conclure, la fiscalité du statut LMNP offre des opportunités considérables pour les investisseurs immobiliers. Elle propose deux régimes fiscaux principaux, à savoir le régime micro BIC et le régime réel, chacun ayant ses propres avantages et caractéristiques. L’imposition sous le régime réel est adaptée lorsque les charges liées à l’investissement sont supérieures à 50 % des revenus locatifs et devient même obligatoire si les recettes annuelles dépassent les 77 700€. Sinon le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 % est une solution qui peut être également très intéressante.
Les plus-values en LMNP sont soumises à une fiscalité spécifique, influencée par la durée de détention du bien.
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
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