Comprendre la fiscalité
du LMNP en 2024

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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une formule d’investissement immobilier qui gagne en popularité en France, et cela pour de bonnes raisons. Au-delà de sa souplesse et de sa rentabilité, la fiscalité avantageuse du LMNP se démarque comme l’un de ses atouts majeurs. 

Dans cet article nous verrons quels sont les deux régimes fiscaux qu’il est possible de choisir en tant que loueur meublé non professionnel et leurs avantages respectifs. Nous aborderons également la fiscalité des plus-values ainsi que les différentes méthodes de déclaration de revenu pour chacun des régimes fiscaux en LMNP. 

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Quels sont les deux régimes fiscaux accessibles dans le cadre de la LMNP ?

Le micro-BIC

Le régime micro-BIC (BIC signifiant Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal spécifique destiné aux entrepreneurs, notamment ceux qui exercent une activité industrielle, artisanale ou commerciale, et également aux propriétaires de locations meublées non professionnelles (LMNP).

L’un des premiers avantages de ce régime dans le cadre de la LMNP, est sa simplicité comptable.

Un abattement forfaitaire des charges

Le deuxième gros avantage fiscal du régime micro-BIC est son abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs imposables. Concrètement, cela signifie que seule la moitié des revenus perçus sont imposés, les 50% restants étant considérés comme des charges, sans nécessité de justificatif. Cette disposition offre donc une optimisation fiscale très intéressante et ce, sans avoir à tenir une comptabilité détaillée.

A noter tout de même, que depuis la loi Airbnb promulguée début 2024, la location saisonnière touristique a vue ses avantages fiscaux réduire quelques peu. En effet, les meublés touristiques classées bénéficient désormais d’un abattement de 30% et d’un plafond de revenus fixé à 30 000€ annuel. Les meublés touristiques non classés, bénéficient également d’un abattement de 30% mais le plafond de revenus est fixé à 15 000€ annuel. 

Voir la source officielle.

La déclaration de revenus

Sous le régime micro-BIC, les propriétaires doivent déclarer annuellement leurs revenus après avoir appliqué l’abattement forfaitaire. Ils doivent pour cela remplir le formulaire n° 2042 C-Pro dans leur espace personnel sur le site impots-gouv.fr.

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Le régime réel

La déduction des charges

Contrairement au régime micro-BIC qui propose un abattement forfaitaire, le premier atout du régime réel est qu’il permet de déduire les charges réelles liées à l’activité locative. Cela inclut les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, et les charges de copropriété, entre autres.

L’amortissement comptable

Le deuxième avantage majeur du régime réel est la possibilité de déduire l’amortissement du bien immobilier ainsi que de ses meubles. L’amortissement est une déduction fiscale permettant de prendre en compte la dépréciation du bien immobilier et de ses équipements au fil du temps. Cette déduction s’étend sur plusieurs années et permet concrètement, de réduire dans le temps la base imposable du bien locatif. Plus la valeur du bien dépréciera et plus le montant d’imposition diminuera, augmentant ainsi le rendement locatif.

En cumulant la déduction des frais réels liés à l’investissement avec l’amortissement du bien et de ses meubles, les investisseurs réussissent dans la plupart des cas à ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs annuels. C’est pourquoi le régime réel est très apprécié des investisseurs en LMNP.

En savoir davantage sur l’amortissement LMNP.

La déclaration de revenus

Sous le régime réel, les propriétaires doivent également déclarer annuellement leurs revenus en envoyant cette fois-ci deux formulaires à l’administration fiscale. Ils doivent envoyer au service des impôts des entreprises (SIE), le formulaire 2031-SD ainsi que le formulaire 2042-C-PRO. Là encore, tout est réalisable sur le site des impôts du Gouvernement.

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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Comment choisir entre le régime micro-BIC
et le régime réel ?

Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

Les plafonds de revenus

Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700€, alors vous pouvez opter pour les deux régimes fiscaux. En revanche, au-delà de ce plafond le régime réel devient obligatoire.

Le montant des charges

Si vous avez d’importantes charges réelles liées à votre bien (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet leur déduction. En revanche, si les charges sont moindres, le micro-BIC avec son abattement forfaitaire pourrait être plus bénéfique.

La durée d’engagement

Alors que le micro-BIC est souvent choisi pour sa simplicité, le régime réel est généralement choisi pour ses bénéfices à long terme, notamment grâce aux amortissements.

Exemple concret

Supposons que vous générez des recettes locatives annuelles de 20 000€.

Sous le régime micro-BIC grâce à son abattement forfaitaire de 50%, seuls 10 000€ seraient imposées.

Supposons maintenant que vous ayez 8 000€ de charges réelles (comme les travaux, les intérêts d’emprunt, la gestion locative ou encore l’assurance) et que vous amortissez votre bien pour un montant de 5 000€.

Si vous choisissez le régime réel, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement, votre montant d’imposition serait de : 20 000 – 8 000 – 5 000 = 7 000€

Dans cet exemple, le régime réel serait donc plus avantageux.

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Comment sont imposées les plus-values en LMNP ?

Lorsqu’un bien immobilier sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est vendu, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial représente la plus-value. Cette plus-value est soumise à l’impôt.

La fiscalité sur la plus-value est dégressive avec la durée de détention du bien. Ainsi, plus vous conservez votre bien, plus la taxation sur la plus-value diminue.

Durée de détention Taux d'abattement impôt sur le revenu Taux d'abattement prélèvements sociaux
< 6 ans 0% 0%
Entre la 6ème et 21ème année 6%/an 1,65%/an
22ème année révolue 4%/an 1,6%/an
À partir de la 22ème année Exonération de la plus-value 9%/an
À partir de la 30ème année Exonération de la plus-value Exonération de la plus-value

Source: https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/metiers-immobilier/revente-lmnp/

Rappel sur les conditions pour être éligible
au statut de LMNP

  1. Le propriétaire doit être un particulier, et non un investisseur immobilier à titre principal. En d’autres termes, il ne faut pas exercer principalement une activité d’investissement immobilier. Il ne faut donc pas qu’il soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.
  2. Les revenus principaux du propriétaire ne doivent pas provenir de l’activité de location meublée. La location meublée doit rester une activité secondaire.
  3. L’activité de location meublée doit être déclarée au Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
  4. Le bien immobilier mis en location doit être meublé. Ceci implique que tous les équipements et meubles nécessaires à la vie quotidienne du locataire soient présents dans le logement.

Pour conclure, la fiscalité du statut LMNP offre des opportunités considérables pour les investisseurs immobiliers. Elle propose deux régimes fiscaux principaux, à savoir le micro-BIC et le régime réel, chacun ayant ses propres avantages et caractéristiques. L’imposition sous le régime réel est adaptée lorsque les charges liées à l’investissement sont supérieures à 50% des revenus locatifs et devient même obligatoire si les recettes annuelles dépassent les 77 700€. Sinon le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50% est une solution qui peut être également très intéressante.

Les plus-values en LMNP sont soumises à une fiscalité spécifique, influencée par la durée de détention du bien.

témoignages
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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