Tout savoir sur le régime réel en LMNP
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Vous vous demandez si le régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) est fait pour vous ? Vous cherchez à comprendre en quoi consiste ce régime fiscal et quels avantages il pourrait vous offrir ? Vous êtes au bon endroit !
En lisant les lignes qui vont suivre, vous allez découvrir en détail le régime réel en LMNP, ses critères d’éligibilité, ses avantages et ses inconvénients. Nous vous guiderons également à travers les procédures administratives et comptables, ainsi que le calcul des amortissements et des charges déductibles. Enfin, nous comparerons le régime réel avec le régime micro-BIC et répondrons à la question de la possibilité de passer de l’un à l’autre.
Rappel : Qu'est-ce que le statut LMNP et quelles sont ses conditions d'éligibilité ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui permet aux particuliers de louer un ou plusieurs biens meublés et de percevoir des loyers peu ou pas imposables.
Pour être éligible au statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Vous devez louer un bien meublé : Cela signifie que votre bien doit être équipé de tout le mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement.
- Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Si vos revenus locatifs dépassent ces seuils, vous pourriez être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
- Vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.
Obtenir le statut LMNP c’est avant tout profiter d’un régime fiscal très avantageux. En effet, les revenus locatifs provenant d’une location meublée non professionnelle sont catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et offre la possibilité au propriétaire bailleur de choisir entre le régime réel et le régime micro-bic.
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Qu'est-ce que le régime réel simplifié en LMNP ?
Le régime réel simplifié en LMNP est un régime qui vous permet de déduire à la fois les frais réels que vous engagez dans votre activité de location meublée, ainsi que l’amortissement de votre bien immobilier et de ses meubles. L’objectif est de réduire la base imposable de votre activité. Ainsi, chaque année, vous ferez la différence entre vos recettes locatives annuelles et vos charges (frais réels + amortissements) et cela vous donnera le montant à ajouter à votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Comment opter pour le régime réel en location meublée non professionnelle ?
Par défaut, c’est le régime micro-bic qui est attribué aux particuliers sous le statut LMNP. Cependant, vous pouvez dès le départ choisir le régime réel sans condition particulière. De plus, le régime réel s’applique automatiquement dès lors que vos revenus locatifs annuels dépassent un certain plafond. Ce plafond diffère en fonction du type de location meublée dans laquelle vous êtes :
- Pour la location meublée classique, le plafond de bascule vers le régime réel est de 77 700€
- Pour la location touristique, cela dépend du type de bien en location :
- Pour un meublé de tourisme classé, le plafond est également de 77 700€
- Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000€
Pourquoi opter pour le régime réel en LMNP, quels sont ses avantages ?
Contrairement au régime micro bic, où un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sans tenir compte des charges réelles, le régime réel vous permet de déduire précisément les charges et les dépenses engagées pour la gestion et l’entretien de votre bien.
À noter que pour un bien meublé de tourisme non classé, l’abattement a été abaissé à 30% par la loi de finance 2024.
Les charges déductibles sous le régime réel
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion et d’assurance
- Les frais de notaire
- Les charges de copropriété
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les honoraires de gestion locative
- La taxe foncière
L'amortissement comptable du bien immobilier et de ses meubles
Le régime réel simplifié vous permet de faire appel au principe comptable de l’amortissement. En clair, il s’agit de calculer la dépréciation théorique de la valeur de votre bien et de ses meubles sur une durée définie. Pour l’immobilier, l’amortissement se calcule souvent sur une période de 20 ans et pour le mobilier la période se situe souvent entre 5 et 10 ans. Vous pourrez ensuite déduire cette perte de valeur de vos revenus locatifs chaque année, réduisant considérablement voir totalement votre base imposable.
Quels sont les inconvénients du régime réel en LMNP ?
L’obligation de faire appel à un expert-comptable est le principal inconvénient du régime réel en LMNP. En effet, l’intervention d’un expert-comptable est nécessaire pour calculer correctement les amortissements et les déductions fiscales qui vous serviront à faire diminuer votre montant d’imposition.
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Comment déclarer ses revenus LMNP en régime réel ?
Pour déclarer vos revenus sous le régime réel, plusieurs formulaires doivent être remplis. Voici les détails et explications pour chaque formulaire :
Formulaire 2042 C PRO : Ce formulaire complémentaire à la déclaration de revenus est destiné à la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici les étapes pour le remplir :
- Rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » : Reportez ici le résultat fiscal net calculé à partir des formulaires 2031 et 2033.
- Cadre « Revenus industriels et commerciaux professionnels et non professionnels » : Indiquez les bénéfices ou pertes de votre activité de location meublée.
Formulaire 2031 : Ce formulaire est la déclaration des résultats de la location meublée. Voici comment le remplir :
- Page 1 : Identification de l’entreprise : Remplissez vos informations personnelles et celles de votre activité de location meublée.
- Page 2 : Compte de résultat fiscal : Détaillez toutes les recettes et charges, y compris les amortissements, pour arriver au résultat fiscal.
- Page 3 : Régime fiscal et détermination du résultat : Cochez la case correspondant à votre régime fiscal et reportez le résultat net.
Formulaire 2033 : Annexe de la déclaration 2031, ce formulaire détaille les charges, les amortissements et les résultats comptables. Voici comment le remplir :
- Formulaire 2033-A : Bilan simplifié : Renseignez les actifs et passifs de votre activité de location meublée.
- Formulaire 2033-B : Compte de résultat fiscal simplifié : Détaillez les produits et charges, y compris les amortissements, pour calculer le résultat fiscal.
- Formulaire 2033-C et 2033-D : Tableaux d’amortissement et de déduction des charges : Complétez les tableaux relatifs aux amortissements des biens et aux charges déductibles.
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Micro bic ou réel, comment choisir votre régime fiscal ?
Pour savoir quel régime d’imposition choisir en tant que loueur meublé non professionnel, il y a deux facteurs importants à considérer :
- Valeur du bien en location : Si votre bien à une valeur élevée et/ou nécessite des travaux ou des investissements réguliers, le régime réel peut être plus avantageux grâce aux déductions des charges et aux amortissements qui seront plus conséquents.
- Montant des charges par rapport aux recettes : Si vos charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) sont supérieures à l’abattement forfaitaire du micro-BIC, alors le régime réel devient logiquement le plus avantageux pour vous.
Exemple de comparaison entre le régime micro bic et le régime réel
| Critère | Régime micro-bic | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes locatives annuelles | 20 000€ | 20 000€ |
| Abattement forfaitaire | 50% des recettes locatives | non applicable |
| Charges déductibles | non applicable |
|
| Recettes imposables | 10 000€ (50% de 20 000€) | 7 100€ ( 20 000 - 12 900€ de charges) |
Est-il possible de passer du régime micro-bic au régime réel ?
Passer du régime micro bic au régime réel est tout à fait possible. Vous devez pour cela déposer votre demande en ligne sur le site des impôts avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez que le changement prenne effet.
Attention, le changement de régime fiscal en LMNP est ensuite bloqué pour une période de 2 ans.
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
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