Tout savoir sur la TVA en LMNP (location meublée non professionnelle)
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La location meublée non professionnelle ou LMNP est un dispositif prisé par de nombreux investisseurs immobiliers. Offrant des avantages fiscaux attractifs et une flexibilité dans la gestion des biens, ce statut permet de préparer sa retraite, de générer des revenus complémentaires, ou de constituer un patrimoine. Cependant, l’un des aspects cruciaux de ce régime concerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Bien que les locations meublées soient par défaut exonérées de TVA, certaines situations particulières, notamment celles impliquant des prestations para-hôtelières, peuvent rendre cette taxe applicable. Cependant, les propriétaires éligibles peuvent récupérer la TVA sur leurs investissements et charges locatives, à condition de remplir des critères précis.
Cet article a pour objectif de vous guider pas à pas dans la compréhension des règles liées à la TVA en LMNP. Vous découvrirez les conditions d’exonération et d’assujettissement, les démarches administratives nécessaires, ainsi que les stratégies pour optimiser votre fiscalité.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Conditions pour bénéficier du statut LMNP :
- Caractère non professionnel : Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer.
- Logement meublé : Le bien loué doit comporter le mobilier nécessaire à une occupation immédiate (literie, électroménager, vaisselle, etc.).
- Immatriculation à l’INPI : L’activité doit être déclarée dans les 15 jours suivant son démarrage pour obtenir un numéro SIRET.
Ce statut est particulièrement prisé pour sa simplicité et les nombreux avantages qu’il procure, notamment en matière de fiscalité. La possibilité de récupérer la TVA fait partie des avantages clés du statut LMNP.
Le principe de la TVA en LMNP
Exonération de TVA : le principe général
En LMNP, la location meublée est exonérée de TVA par défaut. Cette exonération s’applique lorsque l’activité de location reste limitée à la mise à disposition d’un bien meublé, sans fournir de services annexes équivalents à ceux proposés par des établissements hôteliers. Ainsi, l’absence de prestations para-hôtelières garantit l’application de ce régime avantageux.
Critères d’exonération :
- Type de prestation : Les services fournis se limitent à la simple remise des clés, au ménage en fin de séjour, ou à la mise à disposition ponctuelle de linge.
- Usage du bien : Le logement est loué comme résidence principale ou secondaire, sans vocation touristique incluant des services réguliers.
- Seuils financiers : Si le chiffre d’affaires annuel reste inférieur aux plafonds de la franchise en base de TVA (34 400 € ou 36 500 € pour les locations meublées classiques).
Exemple : Un propriétaire louant un studio meublé à des étudiants ou à des familles, sans proposer de services additionnels, reste exonéré de TVA, quelle que soit la durée de la location.
Assujettissement à la TVA : quand devient-elle obligatoire ?
La TVA devient obligatoire dès lors que le loueur offre des prestations para-hôtelières. Ces services rapprochent l’activité de celle d’un hôtel, entraînant automatiquement un assujettissement à la TVA, conformément au Code Général des Impôts (article 261 D-4°).
Prestations para-hôtelières définies : Un propriétaire est considéré comme assujetti s’il propose au moins trois des services suivants :
- Petit-déjeuner : Fourniture de repas matinaux selon des standards professionnels, soit dans les logements, soit dans une salle dédiée.
- Nettoyage régulier : Ménage effectué pendant le séjour, à des intervalles fréquents.
- Fourniture de linge de maison : Mise à disposition ou remplacement régulier de draps, serviettes, et autres textiles.
- Réception de la clientèle : Accueil organisé, qu’il soit physique (par le propriétaire ou un mandataire) ou électronique.
Cas spécifiques d’assujettissement :
- Résidences de services : Les locations dans les résidences de services telles que des résidences étudiantes, touristiques, ou seniors, sont soumises à la TVA.
- Sous-traitance : Même si les services sont externalisés, leur présence dans l’offre globale rend le loueur assujetti.
Exemple : Un loueur proposant un service quotidien de petit-déjeuner, un ménage tous les trois jours, et un remplacement de linge hebdomadaire sera soumis à la TVA, même si ces prestations sont réalisées par un prestataire tiers.
Franchise en base de TVA : une alternative simplifiée
Pour les loueurs générant un chiffre d’affaires inférieur aux plafonds fixés par la réglementation (34 400 € ou 36 500 € selon le type de location), la franchise en base de TVA offre une solution avantageuse. Dans ce cadre :
- Les loyers restent exonérés de TVA.
- Aucune déclaration de TVA n’est requise.
- La TVA sur les dépenses ou investissements ne peut toutefois pas être récupérée.
Les démarches administratives liées à la TVA
Déclaration de l’activité LMNP
Avant de pouvoir gérer la TVA liée à votre activité de location meublée non professionnelle, il est impératif de procéder à certaines démarches administratives. Ces étapes permettent de structurer votre activité et d’obtenir les informations nécessaires pour la déclaration et la collecte éventuelle de la TVA.
Immatriculation de l’activité :
- Immatriculez vous dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
- Cette déclaration se fait en ligne via le formulaire P0i sur le site de l’INPI (plus besoin d’envoyer son dossier au Greffe du tribunal de commerce désormais).
- Un numéro SIRET vous sera attribué, essentiel pour toute démarche administrative et fiscale.
Déclaration auprès des impôts :
- Si vous choisissez d’être assujetti à la TVA ou y êtes contraint (en cas de prestations para-hôtelières), vous devez informer votre centre des impôts.
- Utilisez le formulaire dédié (n° 3517) pour signaler votre régime fiscal.
Régimes fiscaux et fréquence des déclarations
Votre régime fiscal influence directement la fréquence et le format de vos déclarations de TVA :
Franchise en base de TVA :
- Si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 34 400 € ou 36 500 € pour les locations meublées, vous bénéficiez automatiquement de ce régime.
- Vous êtes exonéré de TVA, et aucune déclaration n’est requise.
Régime réel simplifié :
- Si vous dépassez les seuils de la franchise ou si vous souhaitez récupérer la TVA sur vos dépenses, ce régime s’applique.
- Déclaration annuelle (formulaire CA12) :
- À transmettre avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N+1.
- Acomptes provisionnels :
- 55 % de la TVA due en juillet.
- 40 % en décembre, sur la base de la TVA de l’année précédente.
Régime réel normal :
- Applicable pour les activités à chiffre d’affaires élevé.
- Déclarations mensuelles ou trimestrielles selon la taille de l’activité.
Déclaration en ligne et gestion des formulaires
Toutes les démarches liées à la TVA se réalisent depuis l’espace professionnel du site des impôts (impots.gouv.fr) :
- Créez un compte professionnel pour accéder aux formulaires nécessaires.
- Transmettez vos déclarations et suivez les remboursements éventuels.
Faites appel à nos conseillers en gestion de patrimoine
Les démarches administratives liées à la TVA peuvent être complexes, notamment si vous choisissez d’assujettir votre activité pour maximiser vos avantages fiscaux. N’hésitez pas à faire appel à l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine, pour vous aider à définir la meilleure stratégie en fonction de vos objectifs et de votre projet à long terme.
Comment récupérer la TVA en LMNP ?
Conditions pour récupérer la TVA
Les propriétaires assujettis à la TVA en tant que Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) peuvent bénéficier de la récupération de la TVA sur leurs investissements et charges locatives. Pour cela, certaines conditions doivent être réunies :
Proposer des prestations para-hôtelières :
- Au moins trois services parmi les suivants doivent être offerts : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle.
Investir dans des biens éligibles :
- Les biens immobiliers concernés doivent être neufs ou situés dans des résidences-services (résidences étudiantes, touristiques, ou seniors). L’investissement en résidence étudiante permet donc de récupérer la TVA, mais offre d’autres avantages majeurs. En effet, dans ce type d’investissement, le propriétaire signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence qui aura devra s’occuper de toute la gestion locative du bien. Le propriétaire quant à lui, touche simplement ses loyers et ce, même si le bien n’est pas loué. Le bail commercial est signé pour une période moyenne de 9 ans.
Déclarer l’activité et opter pour le régime réel :
- L’assujettissement à la TVA doit être déclaré auprès des services fiscaux.
- Le choix du régime réel simplifié permet de récupérer la TVA sur les dépenses éligibles.
Dépenses éligibles et non éligibles
La récupération de la TVA concerne principalement les dépenses directement liées à l’activité locative. Voici les catégories principales :
Éligibles à la récupération de TVA :
- TVA sur l’achat du bien neuf.
- Factures de travaux, réparations et entretien.
- Charges de copropriété.
- Honoraires de notaire, frais d’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé).
- Honoraires d’expert-comptable ou de gestion locative.
Non éligibles :
- Droits de mutation (frais de notaire hors TVA).
- Intérêts d’emprunt et frais liés à un crédit.
- Taxe foncière et CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
- Assurance habitation.
Exigences en cas de revente anticipée
Si le bien pour lequel la TVA a été récupérée est revendu ou l’activité cesse dans un délai inférieur à 20 ans, une partie de la TVA récupérée devra être remboursée. Le montant à restituer est calculé au prorata des années restantes sur cette période.
Procédure pour récupérer la TVA
Inscription à la TVA :
- Cette démarche est réalisée auprès du centre des impôts lors de la déclaration d’activité.
- Un numéro de TVA est attribué au propriétaire.
Déclaration de la TVA collectée et déductible :
- Inclure la TVA dans les loyers facturés.
- Calculer la TVA à déduire sur les charges et dépenses éligibles.
Remboursement :
- Les demandes de remboursement sont généralement faites trimestriellement.
- La TVA peut être déduite directement dans les déclarations régulières.
Avantages d’une gestion proactive de la TVA
- Maximisation des avantages fiscaux :
- Permet de réduire le coût d’investissement dans des biens immobiliers neufs.
- Optimise la rentabilité de l’activité locative.
- Conformité réglementaire :
- Assure une gestion transparente et évite les sanctions liées aux erreurs de déclaration.
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
LMNP et TVA : les taux applicables
Taux applicables en fonction des types de location
En LMNP, le montant de la TVA varient selon le type de bien loué, les services proposés, et l’usage du logement. Voici les principaux taux applicables :
Taux intermédiaire de 10 % :
- S’applique sur les locations meublées dans des résidences-services, dès lors que l’activité est assujettie à la TVA.
- Exemple : Locations dans des résidences étudiantes ou seniors avec services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge, etc.).
Taux réduit de 5,5 % :
- Valable pour certains types d’hébergements spécifiques :
- Maisons de retraite (EHPAD).
- Logements-foyers.
- Hébergements pour jeunes travailleurs ou personnes handicapées.
- Ce taux vise à encourager l’accès à ces logements sociaux ou à vocation médicale.
- Valable pour certains types d’hébergements spécifiques :
Taux standard de 20 % :
- Concerne les services annexes non inclus dans le prix de la location :
- Location de matériel supplémentaire (électroménager, meubles).
- Services additionnels facturés séparément (exemple : excursions, repas hors forfait).
- Concerne les services annexes non inclus dans le prix de la location :
Impact sur la collecte et la gestion de la TVA
- Application des taux dans les factures :
- Les propriétaires doivent inclure le bon taux de TVA sur les loyers et les services annexes facturés aux locataires.
- Déclarations fiscales :
- Les montants collectés à chaque taux doivent être reportés séparément dans les déclarations de TVA.
Optimisation grâce aux taux différenciés
Pour maximiser les avantages fiscaux et éviter toute confusion dans la facturation :
- Clarifiez les services inclus dans les loyers (soumis au taux intermédiaire ou réduit).
- Facturez distinctement les services annexes (soumis au taux standard).
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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