Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

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Dans un investissement en LMNP, une multitude de dépenses peuvent être considérées comme déductibles, allant des frais de gestion courants aux dépenses plus significatives comme les travaux de rénovation ou les intérêts d’emprunt. Ces charges, déductibles des revenus locatifs, peuvent significativement réduire la base imposable, influençant ainsi directement la rentabilité de l’investissement.

Cependant, la complexité réside dans la compréhension des règles et des conditions spécifiques qui régissent ces déductions. La bonne gestion de ces charges est donc un élément clé pour assurer la réussite et la pérennité de son investissement immobilier.

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Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Dans le régime de la LMNP, plusieurs catégories de charges peuvent être déduites. Voici la liste des charges déductibles en location meublée non professionnelle :

  • Les charges de copropriété : Cela inclut les frais liés aux parties communes de l’immeuble, tels que l’entretien, les travaux de réparation, ou encore les frais de syndic.
  • Les dépenses de réparation et d’entretien : Ces frais concernent les travaux nécessaires au maintien du bon état et à l’utilisation normale du bien loué. Ils peuvent inclure la peinture, la plomberie, l’électricité, etc.
  • Les frais de gestion et d’assurance : Cela englobe les frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence) et les primes d’assurance liées au bien loué.
  • Les taxes et impôts locaux : Les différentes taxes telles que la taxe foncière ou la contribution économique territoriale sont également déductibles.
  • Les intérêts d’emprunt et frais de financement : Si l’acquisition du bien a été financée par un emprunt, les intérêts dudit emprunt sont déductibles, de même que certains frais liés au financement (frais de dossier, garantie, etc.).
  • L’amortissement du bien et des meubles : Particularité du régime LMNP, l’amortissement du bien immobilier ainsi que celui des meubles et équipements est également déductible. Cette déduction correspond à la perte de valeur du bien et de son contenu au fil du temps.

Les charges de copropriété représentent souvent une part significative des dépenses pour un bien en LMNP. Elles incluent tout ce qui est relatif à l’entretien des parties communes, les services de gardiennage, et les frais de syndic. Il est important de distinguer les charges déductibles, comme les dépenses d’entretien courant, des charges non déductibles, telles que celles liées à des travaux d’agrandissement ou d’amélioration du bâtiment.

L’amortissement est une spécificité intéressante de la LMNP. Il s’agit de répartir le coût du bien immobilier et des meubles sur leur durée de vie estimée, permettant ainsi de déduire une partie de ces coûts chaque année. La méthode de calcul de l’amortissement peut être complexe et nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable pour une application correcte.

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Exemple de déduction de charges en investissant sous le statut LMNP

Prenons l’exemple d’un bien immobilier LMNP ayant généré 20 000 euros de revenus locatifs annuels. Les charges déductibles correspondent à :

  • Charges de copropriété : 2 000 euros
  • Dépenses de réparation et d’entretien : 1 500 euros
  • Frais de gestion et d’assurance : 800 euros
  • Taxes et impôts locaux (taxe foncière) : 1 200 euros
  • Intérêts d’emprunt : 1 000 euros
  • Amortissement du bien et des meubles : 3 000 euros

Le total des charges déductibles s’élève donc à 9 500 euros. Les recettes locatives imposables pour l’année seraient de 20 000 euros – 9 500 euros = 10 500 euros.

Examinons différents scénarios pour illustrer le traitement fiscal des charges en LMNP :

  • Scénario A : Grande Réparation
    Si un investisseur engage 5 000 euros dans la réparation du toit, cette dépense est entièrement déductible la même année, car elle est considérée comme une réparation nécessaire pour maintenir le bien en état.

  • Scénario B : Amélioration du Bien
    Si l’investisseur décide d’ajouter une véranda, cette dépense ne sera pas immédiatement déductible car elle est considérée comme une amélioration augmentant la valeur du bien.

  • Scénario C : Remplacement de Mobilier
    L’achat de nouveaux meubles pour 2 000 euros peut être amorti sur plusieurs années, la durée d’amortissement dépendant de la nature et de la durée de vie du mobilier.

Quel régime d’imposition choisir pour déduire ses charges en LMNP ?

Dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnelle, les revenus générés sont imposés dans la catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel simplifié.

Il s’avère davantage judicieux pour les propriétaires qui souhaitent déduire leurs charges liées à leur activité de location meublée de choisir le régime réel plutôt que le régime micro-BIC. En effet, dans le cadre du régime réel pour la location meublée non professionnelle, il est possible non seulement de déduire les charges réelles liées à cette activité, mais également d’amortir le biens et ses meubles.

Par opposition, le régime Micro-Bic offre un abattement de 50 % (ou 30% pour les meublés de tourisme classés) sur les loyers, incluant toutes les charges locatives, réduisant ainsi de moitié le revenu locatif imposable. Après cet abattement, aucune autre charge ne peut être déduite.

Pour la plupart des propriétaires pratiquant une activité de loueur en meublé non professionnel, choisir le régime réel s’avère avantageux dès le début de l’activité. L’équipement et la rénovation de la propriété entraînent des dépenses importantes et déductibles sous ce régime. Il est également possible de déduire les frais de comptabilité relatifs à la location meublée, avec l’appui d’un cabinet comptable spécialisé.

La déduction des charges liées à la mise en location d’un bien meublé ainsi que les amortissements réalisés sur ce même bien, permettent de diminuer fortement son impôt sur le revenu. Souvent, sous le régime réel, les loueurs en meublé non professionnels ne paient pas d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années.

Quelles distinctions entre dépenses déductibles et amortissables en LMNP ?

On parle de charges amortissables avec le régime LMNP pour parler des coûts importants qui contribuent à accroître la valeur de votre bien immobilier locatif meublé. Généralement, ces dépenses dépassent 600 € TTC.

Pour être comptabilisées, ces dépenses doivent être engagées après ou à la date de début de votre activité. En comptabilité, l’amortissement correspond à la dépréciation de la valeur du bien sur une durée déterminée, souvent de 3 à 10 ans pour le mobilier et jusqu’à 30 ans pour la structure immobilière, incluant des éléments tels que la maçonnerie, l’électricité, la toiture, etc. Cela permet de réduire annuellement vos revenus par le montant de cette perte de valeur.

L’amortissement concerne essentiellement les travaux réalisés au sein du logement meublé.

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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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