Attention ! Le projet de loi porté par la députée Renaissance Annaïg Le Meur n’est pas encore voté ! Il s’agit pour le moment de potentialités.
Le texte de loi sera très certainement adopté durant le vote du projet de loi de Finances 2025 qui se tiendra au cours du dernier trimestre de 2024.
Avec le projet de Loi de Finances qui devrait être voté d’ici la fin de l’automne 2024, bon nombre de questions restent en suspend pour le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, il s’inscrit dans un contexte où l’avantage fiscale de ce dispositif est remis en cause dans le projet de loi dite « anti-Airbnb » portée par la députée Renaissance Annaïg Le Meur.
Alors verra-t-on la suppression du régime du loueur en meublé cette année ? Voici les principaux changements pour le régime LMNP qu’il faut retenir pour l’année 2025 !
Le rapport parlementaire à l’origine du projet de loi réformateur, remis à l’exécutif le 15 juillet, a mis en lumière un certain nombre de déséquilibres du marché locatif et incohérences entre le nue et la location meublée. Voici les principaux objectifs de la réforme du LMNP :
L’une des principales raisons qui a poussé le gouvernement à réformer la fiscalité de l’investissement locatif est le déséquilibre entre la location nue et meublée crée par les avantages fiscaux du LMNP. Le LMNP permettait jusqu’ici de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recette locatives avec le régime micro-BIC, ou bien d’amortir les différentes charges locatives avec le régime réel. Ce que ne proposait pas la location nue. Cette réforme vient donc harmoniser les conditions fiscales entre les bailleurs de location nue et meublée.
La location meublée et les avantages dont elle dispose ont permis à la location de courte durée de progresser rapidement, et plus particulièrement les meublés de tourisme avec la plateforme Airbnb. Ce qui a eu pour conséquence de réduire le nombre de logements disponibles à la location dans les zones avec une forte demande locative. La nouvelle réforme encourage davantage à la location longue durée via la réduction des principaux avantages fiscaux pour les locations de courte durée.
La location de courte durée a également été critiquée pour avoir participé à la création d’une spéculation immobilière de grande ampleur dans les principales zones touristiques et les centres-villes. Les investisseurs, pour beaucoup d’entre eux, ont acheté pour accumuler les recettes locatives, ce qui a eu pour conséquence une augmentation généralisée des prix.
L’actuel régime fiscal LMNP est considéré comme complexe à maîtriser par les investisseurs non professionnels. La réforme du LMNP prévue pour 2025 a ainsi pour autre objectif de faciliter la compréhension du dispositif en clarifiant les règles qui l’encadrent. Cela permettra à la fois de réduire les erreurs de déclaration ainsi que de faciliter l’administration.
Au-delà des principales mesures du projet de loi que nous aborderons ci-dessous, le régime LMNP sera principalement impacté par la suite du calendrier mis en place via la loi climat et résilience d’août 2021, dont les termes pour la location meublée sont précisés dans le décret du 18 août 2023.
Dès le 1er janvier 2025, les loueurs en meublé non professionnel ne pourront plus mettre en location les biens notés G sur l’échelle du DPE. Ils devront dès lors réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note de leur logement pour signer un nouveau bail et percevoir les revenus locatifs. Les prochaines échéances interviendront respectivement en 2028 et 2034 pour les logements F et E.
L’un des principaux avantages du statut LMNP pour les locations via Airbnb est la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal favorable. En optant pour le régime réel, le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.). Cette déduction peut souvent conduire à une imposition très faible, voire nulle, sur les revenus locatifs.
De plus, sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat du bien et sur les travaux, ce qui peut représenter une économie significative.
La double déduction des amortissements réalisés dans le cadre d’une location meublée touristique en régime réel pour réduire sa base imposable seront tout bonnement supprimés. Cette double déduction intervenait durant la détention du bien mais également au moment de la revente qui échappe à la plus-value.
Cela aura pour conséquence un alourdissement de la charge fiscale pour les investisseurs, et plus particulièrement ceux de la location touristique où l’amortissement de l’acquisition permettait d’améliorer la rentabilité.
Afin de contrebalancer l’effet des précédentes mesures et éviter un afflux vers le LMP, le projet de loi prévoit de rehausser le seuil de revenus locatifs, qui passerait de 23 000 €/an à 30 000 €/an avec une conservation du régime initial la première année de dépassement du seuil.
Le plafond de recettes des locations meublées de courte durée, actuellement de 77 700 €/an, fusionnerait avec le plafond de location nue, de 15 000 €/an, sous une étiquette commune d’un régime micro commun.
| Caractéristiques | LMNP 2024 | LMNP 2025 baux longue durée | LMNP 2025 location touristique |
|---|---|---|---|
| Régime fiscal | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices fonciers |
| Abattement forfaitaire (micro-BIC) | 50 % pour toutes les locations meublées | 40 % pour la location longue durée |
30 % pour la location courte durée |
| Abattement forfaitaire (régime réel) | Amortissement du bien possible | Amortissement du bien possible | Suppression de la double déduction de l'amortissement |
| Incitations fiscales | Avantages pour les locations courtes durées | Avantages pour les locations longues durées |
Réduction des avantages fiscaux |
| Rentabilité nette | Elevée grâce aux abattements et amortissements | Similaire au LMNP 2024 |
Baisse de la rentabilité due à la diminution des avantages fiscaux |
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/rapports/cion-eco/l16b1928_rapport-fond#_Toc256000038
Si vous souhaitez investir dans une location en résidence de services ou un bail de longue durée, sachez que vous ne serez pas impactés par les mesures citées ci-dessus ! Celles ci entrent dans le cadre d’un projet de loi « Anti-Airbnb » dont l’objectif est de mieux encadrer la location touristique de courte durée.
Bien que les principales mesures soient concentrées sur la fiscalité du régime LMNP, les conséquences pourraient également toucher les plus-values au moment de la revente des biens meublés. Elles bénéficient actuellement d’abattements pour durée de détention, ce qui pourrait ne plus être le cas avec la réforme.
En effet, la recatégorisation des revenus en bénéfices fonciers aurait pour conséquence de reclasser les transactions en tant que plus-values professionnelles. L’imposition serait de facto plus lourde pour les investisseurs qui dépassent les seuils de revenus locatifs ou qui changent de statut.
Ces nouvelles mesures, plus contraignantes, pourraient également impacter le nombre de transactions immobilières, qui pourrait repartir à la hausse du fait que certains propriétaires préfèreraient vendre plutôt que de conserver leur bien.
Selon l’objectif d’investissement, le recours au loueur en meublé professionnel pourrait être une alternative intéressante aux nouvelles contraintes. Il sera toujours possible de bénéficier de l’amortissement avec le statut LMP, bien qu’il soit plus contraignant fiscalement. Cet avantage pourra permettre de compenser les pertes et de déduire certaines charges. Toutefois, il faut bien penser que LMP est affilié au régime des travailleurs indépendants, ce qui implique des cotisations plus élevées.
Pour pouvoir en bénéficier, les revenus locatifs doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du loyer fiscal et doivent être supérieurs à 23 000 € / an.
C’est l’un des objectifs de la nouvelle réforme fiscale du LMNP : inciter à investir dans la location longue durée pour des baux de plus de 9 mois. Vous pourrez toujours bénéficier d’un abattement de 40 % si vous êtes au régime micro-BIC.
La réforme des revenus immobiliers a également un effet incitateur sur l’investissement dans la location nue. Plus simple à gérer que la location meublée, elle bénéficie d’une fiscalité stable. SI le montant de vos revenus est inférieur à 15 000 € / an vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % avec le régime microfoncier. Si les revenus annuels bruts sont supérieurs à 15 000 €, l’investisseur peut déduire les différentes charges qui lui sont incombées.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont l’une des alternatives les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Ses principaux avantages sont les suivants :
La déduction des charges :
La gestion du déficit foncier :
Les pertes de la SCI (déficit foncier) peuvent être imputées sur les revenus fonciers des associés ou reportées sur les revenus des années suivantes.
Dans un entretien accordé à l’Association Française de L’immobilier Locatif (AFIL) le jeudi 5 septembre 2024, la députée Annaïg Le Meur est revenue sur les interrogations des investisseurs quant à l’impact des restrictions du LMNP sur l’investissement en résidences de services (résidences étudiantes, résidences séniors). La députée réaffirme son engagement à ne pas pénaliser la location longue durée, déclarant une nouvelle fois : « on a réellement besoin de ce type de résidence, actuellement, parce qu’effectivement je les considère comme une résidence. Vous l’avez très bien dit sur de l’hébergement de longue durée. Leur objectif, c’est de l’occupation à temps plein. Donc ce n’est pas du tout concerné par le rapport ».
Les résidences de service, avec des gestionnaires, ne seraient donc pas pleinement impactées par la suppression de l’amortissement et l’abaissement du taux d’abattement forfaitaire de 50 à 30 %. Elle précise également avoir sollicité une nouvelle mission afin de savoir précisément comment placer ce type d’investissement, ce qui montre que le projet de loi peut encore évoluer !
Il convient toutefois de préciser que le texte n’est pas encore voté et que l’impact sur les résidences de services n’est pas clairement défini !
Source : https://vimeo.com/1006569591/c762a62336
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
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