Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025, qui devait introduire plusieurs modifications pour le secteur de l’investissement locatif, a été suspendu à la suite d’une censure gouvernementale lors du vote du PLF 2025 le mercredi 4 décembre 2024. Cette décision exceptionnelle entraîne l’application des dispositions du PLF 2024 pour l’année 2025.
Concrètement, cela signifie que les règles fiscales et les avantages du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) restent inchangés, garantissant ainsi une continuité pour les investisseurs. Cette stabilité législative représente une opportunité pour sécuriser vos projets d’investissement sans craindre d’évolution inattendue.
Vous êtes investisseur en LMNP ou vous souhaitez investir dans le logement meublé ? Voici ce qu’il faut retenir pour l’année 2025 !
Le LMNP s’adresse aux propriétaires proposant à la location des biens immobiliers meublés. Pour être éligible, il est nécessaire que le logement respecte certains critères d’équipement garantissant qu’il est « prêt à vivre ». Les revenus issus de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour profiter de ce statut, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus dont le montant est inférieur à 77 700 € pour les locations meublées classiques ou meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
Cela signifie que vous ne déclarez que 50% de vos recettes et que l’impôt est calculé sur cette base. Cet abattement est censé compenser les charges que vous avez pu engager (assurance, entretien, etc.).
Pour les locations meublées de tourisme non classées, le taux d’abattement est fixé à 30 %.
Le régime réel devient obligatoire si les revenus locatifs dépassent les plafonds du régime micro-BIC.
Caractéristiques principales :
Il est également possible de reporter des amortissements dans le cas où l’activité du loueur meublé est déficitaire.
L’amortissement en régime réel est un mécanisme comptable qui permet aux propriétaires de biens loués meublés de déduire, chaque année, une partie de la valeur de leur bien de leurs revenus locatifs imposables.
La durée d’amortissement varie généralement entre 25 et 40 ans, mais elle peut être plus courte pour certains éléments comme les meubles. C’est notamment le cas des meubles, de l’électroménager ou encore des équipements de cuisine. Dans ce cas, l’amortissement est plus rapide, souvent sur 5 à 10 ans.
Face à la suspension du Projet de Loi de Finances 2025, les dispositions du PLF 2024 seront reconduites pour régir les investissements en 2025. Cette décision garantit une stabilité juridique et fiscale pour les investisseurs souhaitant profiter des avantages du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Pour rappel, les principales mesures concernant le LMNP comprises dans le PLF 2024 étaient les suivantes :
Un abattement forfaitaire de 21 % supplémentaire est possible pour les meublés de tourisme dans les zones non tendues, comme les zones rurales, et dont le CA HT ne dépasse pas 15 000 €. Dans cette situation, l’abattement peut passer à 92 %.
L’amendement n°I-CF2975 du PLF 2024 a intégré de nouveau les amortissements pratiqués durant la période de location dans le calcul de la plus-value imposable. Cette mesure alourdit potentiellement la fiscalité lors de la vente du bien, réduisant l’avantage fiscal précédemment accordé aux LMNP.
L’une des principales mesures de la réforme du LMNP est la reclassification des revenus locatifs en tant que bénéfices fonciers. Jusqu’ici enregistrés dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils permettaient de disposer de l’abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes ou bien d’amortir l’acquisition du bien et les différentes charges. Cette recatégorisation aura un impact direct sur la rentabilité de l’investissement, qui sera amoindrie par rapport au régime BIC.
La reclassification des recettes générées par le LMNP s’accompagne d’une diminution de l’abattement forfaitaire. Actuellement à 50 %, il descendra à 40 % pour les baux longue durée supérieurs à 9 mois et 30 % pour les locations courte durée, et plus particulièrement les locations touristiques.
Dans le cas d’un bien acheté à 100 000 € revendu à 180 000 € et que vous amortissez 20 000 €, le montant de la plus value imposable en l’état est de 80 000 €. Avec le potentiel PLF LMNP 2025, l’imposition serait de 100 000 €. L’intégration des amortissements dans le calcul de l’imposition sur les plus-values aurait pour conséquence une hausse sur la revente d’un bien en LMNP. Le taux d’imposition du régime des plus-values des particuliers est à 19 %, couplé des prélèvements sociaux obligatoires de 17.2 %.
| Elément | Actuellement | PLF 2025 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 100 000 € | 100 000 € |
| Prix de vente | 180 000 € | 180 000 € |
| Amortissement | 20 000 € | 20 000 € |
| Montant de la plus value imposable | 80 000 € | 100 000 € |
Afin de contrebalancer l’effet des précédentes mesures et éviter un afflux vers le LMP, le projet de loi prévoit de rehausser le seuil de revenus locatifs, qui passerait de 23 000 € / an à 30 000 € / an avec une conservation du régime initial la première année de dépassement du seuil.
Le plafond de recettes des locations meublées de courte durée, actuellement de 77 700 € / an, fusionnerait avec le plafond de location nue, de 15 000 € / an, sous une étiquette commune d’un régime micro commun.
| Caractéristiques | LMNP 2024 | LMNP sous la réforme 2025 |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices fonciers |
| Abattement forfaitaire (micro-BIC) | 50 % pour toutes les locations meublées |
40 % pour la location longue durée 30 % pour la location courte durée |
| Abattement forfaitaire (régime réel) | Amortissement du bien possible | Suppression de l'amortissement |
| Incitations fiscales | Avantages pour les locations courtes durées | Avantages pour les locations longues durées |
| Rentabilité nette | Élevée grâce aux abattements et aux amortissements | Baisse de la rentabilité due à la diminution des avantages fiscaux |
Selon l’objectif d’investissement, le recours au loueur en meublé professionnel pourrait être une alternative intéressante aux nouvelles contraintes. Il sera toujours possible de bénéficier de l’amortissement avec le statut LMP, bien qu’il soit plus contraignant fiscalement. Cet avantage pourra permettre de compenser les pertes et de déduire certaines charges. Toutefois, il faut bien penser que LMP est affilié au régime des travailleurs indépendants, ce qui implique des cotisations plus élevées.
Pour pouvoir en bénéficier, les revenus locatifs doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du loyer fiscal et doivent être supérieurs à 23 000 € / an.
C’est l’un des objectifs de la nouvelle réforme fiscale du LMNP : inciter à investir dans la location longue durée pour des baux de plus de 9 mois. Vous pourrez toujours bénéficier d’un abattement de 40 % si vous êtes au régime micro-BIC.
La réforme des revenus immobiliers a également un effet incitateur sur l’investissement dans la location nue. Plus simple à gérer que la location meublée, elle bénéficie d’une fiscalité stable. SI le montant de vos revenus est inférieur à 15 000 € / an vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % avec le régime microfoncier. Si les revenus annuels bruts sont supérieurs à 15 000 €, l’investisseur peut déduire les différentes charges qui lui sont incombées.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont l’une des alternatives les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Ses principaux avantages sont les suivants :
La déduction des charges :
La gestion du déficit foncier :
Les pertes de la SCI (déficit foncier) peuvent être imputées sur les revenus fonciers des associés ou reportées sur les revenus des années suivantes.
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
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