Guide de la LMNP en indivision

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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif d’investissement immobilier qui séduit de nombreux investisseurs en France. Elle offre une opportunité de bénéficier de revenus locatifs avantageux grâce à un cadre fiscal attractif. Ce régime est ouvert à ceux qui acquièrent des biens immobiliers destinés à la location meublée, sans que cette activité ne devienne leur profession principale.

L’indivision, souvent évoquée lors de successions, se révèle également être une structure juridique intéressante pour l’acquisition d’un bien en LMNP. En permettant à plusieurs co-investisseurs de posséder et de gérer ensemble un bien immobilier, l’indivision en LMNP présente une alternative aux investisseurs désireux de mutualiser les coûts, de partager les risques et de profiter conjointement des avantages fiscaux associés à la location meublée.

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Les fondamentaux de la LMNP en indivision

Définition et cadre légal de la LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut juridique français qui permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. L’investisseur en LMNP peut amortir la valeur de son bien et des meubles, ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable des revenus locatifs. Le cadre légal de la LMNP est régi par le Code général des impôts qui détaille les conditions d’éligibilité, les obligations comptables et les avantages fiscaux associés.

Principes de base de l’indivision

L’indivision survient lorsqu’un bien est détenu par plusieurs personnes, appelées indivisaires, qui en possèdent les parts sans pour autant que celles-ci soient physiquement divisées. Chaque indivisaire jouit de droits proportionnels à sa quote-part dans l’indivision, mais aussi que toute décision concernant le bien doit normalement être prise d’un commun accord. La gestion courante de l’indivision peut être confiée à un ou plusieurs gérants, avec ou sans la création d’une société.

Les avantages de combiner LMNP et indivision

L’alliance de la LMNP et de l’indivision peut cumuler les bénéfices de deux mondes : les avantages fiscaux de la location meublée et la flexibilité de l’indivision. Cette combinaison peut être particulièrement intéressante pour des investisseurs souhaitant s’associer tout en minimisant les risques et les contraintes. L’indivision en LMNP permet également une répartition équitable des revenus et des charges entre les associés et peut faciliter la transmission du patrimoine.

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Mise en œuvre de l’indivision en LMNP

Processus d'achat d'un bien en indivision

Acquérir un bien immobilier avec le statut  LMNP et en indivision implique un processus d’achat spécifique. Les futurs coindivisaires doivent s’accorder sur les modalités de l’achat, notamment le choix du bien, le financement et la répartition des parts. Il est également crucial de formaliser l’accord par un acte d’indivision qui détaille les droits et obligations de chaque partie. Ce document servira de référence en cas de litige ou de revente des parts. La signature de l’acte d’achat doit se faire en présence de tous les indivisaires ou de leurs représentants légaux.

Structure de financement et contribution des indivisaires

La structure de financement dans un investissement en LMNP en indivision peut varier en fonction des apports de chacun. Chaque indivisaire évalue ses capacités d’investissement pour déterminer sa quote-part dans l’indivision. Il est possible de contracter des prêts individuellement ou collectivement, mais il est essentiel que chaque partie soit claire sur le montant des remboursements et sur la façon dont ces engagements affecteront les revenus locatifs et la répartition des bénéfices.

Rôles et responsabilités des coindivisaires

Les coindivisaires doivent définir clairement leurs rôles et responsabilités dès le début de l’investissement. Il est possible par exemple de nommer un gérant, qui peut être l’un des indivisaires ou un tiers, pour s’occuper de la gestion au quotidien du bien. Il est recommandé d’établir un pacte d’indivisaires pour préciser les règles de gestion, les conditions de vente des parts ou du bien, et les modalités de prise de décisions. Chaque indivisaire doit être conscient de ses responsabilités, telles que le paiement des charges, la participation aux décisions importantes et la contribution aux travaux d’entretien.

Fiscalité et déclaration

La lmnp en indivision

Particularités fiscales de l'indivision en LMNP

Dans une LMNP en indivision, chaque coindivisaire est imposé individuellement sur sa part des bénéfices générés par la location meublée. Les indivisaires sont soumis au régime fiscal des sociétés de personnes et il pourra ensuite choisir précisément le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié, en fonction des recettes annuelles générées par la location. Il est important de noter que les frais et charges sont déductibles au prorata des parts détenues dans l’indivision.

Déclaration et imposition des revenus locatifs

La déclaration des revenus locatifs en LMNP dans le cadre d’une indivision doit être faite par chaque indivisaire sur sa déclaration de revenus personnelle, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Chaque indivisaire doit déclarer sa part des revenus perçus via le formulaire P0i.

Ce formulaire sert à informer l’administration fiscale de la création ou de la modification d’une activité de location meublée. Il est recommandé de tenir une comptabilité précise pour déterminer la part de chaque indivisaire dans les revenus et les dépenses. En cas de choix du régime réel, la déclaration 2033 ou 2031 est nécessaire, accompagnée d’un bilan et d’un compte de résultat.

A savoir : Un formulaire FCMB doit être utilisé dans les 15 jours après la première mise en location, afin d’informer l’administration fiscale du choix du régime d’imposition des bénéfices. Le formulaire FCMB doit être envoyé au greffe du tribunal de commerce qui attribuera ensuite un numéro SIRET.

Avantages fiscaux et amortissements

L’un des principaux avantages fiscaux de la LMNP, est la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, permettant ainsi de réduire le revenu imposable. L’amortissement reflète la perte de valeur du bien avec le temps et peut être déduit des loyers perçus pour diminuer le bénéfice imposable. L’indivision permet à chaque coindivisaire de bénéficier de cet avantage fiscal proportionnellement à sa quote-part.

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Gestion quotidienne et pratique de l'indivision en LMNP

Choix de la structure de gestion (individuelle ou collective)

La gestion quotidienne d’un bien en LMNP en indivision peut s’organiser de manière individuelle ou collective. L’objectif est de définir clairement le cadre de cette gestion dans un pacte d’indivision ou un autre document contractuel.

  • En gestion individuelle, un indivisaire peut être désigné pour s’occuper de l’administration courante, avec une rémunération définie par les autres membres.
  • En gestion collective, les décisions sont prises conjointement, souvent lors d’assemblées régulières, ce qui peut favoriser la cohésion mais aussi ralentir le processus décisionnel.

Modalités de prise de décision et gestion des conflits

Il est très important de mettre en place des règles claires pour la prise de décision afin d’éviter les conflits. En principe, chaque indivisaire peut prendre des décisions concernant la gestion courante du bien. Cependant, pour les décisions importantes affectant la valeur du bien ou modifiant substantiellement son usage, l’unanimité est requise. En cas de conflit, il est conseillé de recourir à la médiation ou, à défaut, à une décision de justice. Les clauses de préemption ou de sortie peuvent également être prévues pour faciliter la résolution de désaccords.

Quels sont les différents types d'actes réalisables dans le cadre d'une LMNP en indivision ?

Actes de disposition : Les actes de disposition sont ceux qui engagent le patrimoine sur le long terme et qui peuvent en altérer la valeur ou la substance. Dans le contexte d’une LMNP en indivision, il s’agit par exemple de la vente ou de l’apport en société du bien immobilier. Ces actes requièrent normalement l’unanimité des indivisaires, car ils affectent de manière significative la propriété. Ils représentent des décisions majeures concernant le bien et ont un impact durable sur la structure de l’indivision.

Actes d’administration : Les actes d’administration concernent la gestion courante du bien. Ils incluent, par exemple, la conclusion de baux d’habitation, la réalisation de travaux d’entretien ou de réparations mineures, et la perception des loyers. Ces actes visent à maintenir ou à améliorer le fonctionnement et la valeur du bien sans en modifier la structure ou la consistance. Dans certains cas, ces actes peuvent être pris par un ou plusieurs indivisaires sans nécessiter l’unanimité, selon les dispositions qui ont été établies dans une convention d’indivision ou en vertu de la loi.

Actes conservatoires : Les actes conservatoires sont des mesures urgentes prises pour conserver le bien ou pour protéger les droits des indivisaires. Ils ont pour but de prévenir un dommage imminent ou de répondre à une situation d’urgence. Ces actes incluent, par exemple, des réparations d’urgence sur le bien pour éviter des dommages plus importants (comme réparer une fuite d’eau importante pour éviter des dégâts des eaux). Ces actes peuvent être effectués par un seul indivisaire sans attendre l’accord des autres, car ils sont considérés comme nécessaires à la préservation du bien commun.

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
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Maintenance et gestion des biens locatifs

La maintenance et la gestion locative représentent un aspect crucial de l’investissement en LMNP. Les coindivisaires doivent convenir des modalités de maintenance et de réparation du bien, ainsi que de la gestion des relations avec les locataires. Il est possible d’engager une société de gestion locative pour alléger la charge administrative et opérationnelle, bien que cela représente un coût supplémentaire à prendre en compte dans la rentabilité de l’investissement. Les indivisaires doivent aussi se mettre d’accord sur la mise de fonds pour les dépenses imprévues ou les rénovations, en établissant un fonds de réserve commun.

La perception des loyers

Les loyers perçus doivent être répartis entre les indivisaires selon leurs parts respectives dans l’indivision. Par exemple, si l’indivision est composée de deux personnes détenant chacune 50 % du bien, les loyers perçus doivent être partagés équitablement entre les deux.

La gestion des loyers peut être organisée de différentes manières :

  • Gestion individuelle : Chaque indivisaire peut recevoir directement sa part de loyer de la part du locataire. Cependant, cette méthode peut être complexe à gérer, surtout si le nombre d’indivisaires est élevé.
  • Gestion par un indivisaire : Un des coindivisaires peut être désigné pour collecter l’intégralité du loyer et ensuite le répartir entre les autres selon leurs parts. Cette personne peut être considérée comme le « gérant » de l’indivision.
  • Gestion par un tiers : Les indivisaires peuvent choisir de confier la gestion des loyers et du bien à un professionnel, comme une agence immobilière ou un gestionnaire de patrimoine, qui s’occupera de collecter les loyers et de les redistribuer en fonction des parts de chacun.

Pour simplifier la gestion des loyers et des dépenses liées à la propriété, les indivisaires peuvent ouvrir un compte bancaire dédié à l’indivision. Tous les loyers y sont versés, et les dépenses (comme les réparations, les charges de copropriété, les impôts, etc.) en sont payées. Les sommes restantes sont ensuite réparties entre les indivisaires.

Avantages et inconvénients

La mutualisation des risques comme principal avantage

L’indivision dans le cadre de la LMNP offre l’avantage majeur de mutualiser les risques et les coûts associés à l’investissement immobilier. Les indivisaires bénéficient de la répartition des charges financières, ce qui rend l’investissement plus accessible individuellement et peut atténuer l’impact des périodes de vacance locative ou des imprévus de maintenance. Cependant, l’ensemble des coindivisaires partagent également les responsabilités légales et les obligations fiscales, ce qui exige une coordination et une communication efficaces entre les parties.

La complexité juridique comme principal inconvénient

La gestion des biens doit être rigoureusement encadrée pour prévenir les désaccords qui pourraient surgir entre indivisaires, notamment en ce qui concerne la répartition des bénéfices et des charges, ou encore la décision de vendre ou de réinvestir. Il y a également des risques liés à l’inactivité ou à la mésentente entre coindivisaires, qui peuvent conduire à des situations de blocage.

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Conseils pour optimiser son investissement

Stratégies pour maximiser les avantages fiscaux

Afin de maximiser les avantages fiscaux de la LMNP en indivision, il est primordial de bien connaître le régime fiscal et de se tenir informé des évolutions législatives. Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour optimiser les déclarations fiscales et profiter pleinement des amortissements et des déductions possibles. Par ailleurs, il peut être judicieux d’étudier la possibilité de passer sous le régime réel d’imposition si les charges déductibles sont supérieures aux abattements du micro-BIC, afin de diminuer l’assiette fiscale.

Recommandations pour une gestion sereine

  • Mettre en place une comptabilité rigoureuse et transparente entre les indivisaires.
  • Choisir un gestionnaire de biens compétent si la gestion collective est préférée, afin d’alléger le fardeau administratif et de bénéficier d’une expertise professionnelle.
  • Souscrire une assurance adéquate pour couvrir les risques locatifs et la responsabilité civile des indivisaires.
  • Établir un fonds d’urgence pour les réparations inattendues, afin d’éviter que ces dépenses ne deviennent un point de discorde.
  • Réviser périodiquement les accords d’indivision pour s’assurer qu’ils restent alignés avec les objectifs et les situations personnelles des indivisaires.

En conclusion, l’investissement LMNP en indivision se distingue par sa capacité à conjuguer partage des coûts et optimisation fiscale. Cet investissement collectif détient ses avantages, comme la mutualisation des risques et la rentabilité potentielle, et ses défis, notamment en termes de gestion et de conformité juridique. La réussite dans ce domaine repose sur une gouvernance éclairée, une planification fiscale stratégique et une gestion collaborative.

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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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