La location saisonnière Airbnb avec le statut LMNP

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La location meublée non professionnelle (LMNP) a gagné en popularité ces dernières années, notamment grâce à l’émergence de plateformes de location saisonnière telles qu’Airbnb. Ces plateformes ont offert aux propriétaires une nouvelle avenue pour monétiser leurs biens immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux associés au statut LMNP.

Airbnb, leader mondial de la location entre particuliers, permet aux propriétaires de lister leurs propriétés, qu’il s’agisse d’une chambre ou d’un logement entier, pour de courtes périodes. Le statut LMNP offre quant à lui la possibilité aux propriétaires de déclarer leurs revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plutôt que des revenus fonciers, offrant ainsi une fiscalité plus avantageuse.

La compatibilité entre le LMNP et Airbnb réside principalement dans la flexibilité qu’offre cette plateforme pour la location de biens meublés sur de courtes durées. Toutefois, il est essentiel pour les propriétaires de comprendre et de respecter les réglementations locales concernant la location saisonnière, ainsi que les obligations liées au statut LMNP, notamment en matière de déclaration fiscale et d’équipements minimums requis pour le logement.

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La location Airbnb : comprendre son fonctionnement

Caractéristiques d'une location Airbnb

Airbnb est une plateforme communautaire permettant à des particuliers de louer tout ou une partie de leur logement à d’autres particuliers pour de courtes durées. Les principales caractéristiques de la location via Airbnb incluent :

  • Un système de réservation en ligne avec des commentaires et des évaluations des hôtes et des voyageurs.
  • Une flexibilité dans les durées de séjour, allant d’une nuit à plusieurs mois.
  • Un paiement sécurisé directement via la plateforme, où Airbnb prélève une commission sur chaque transaction.
  • Une assurance hôte offerte par Airbnb, protégeant les logements contre d’éventuels dommages.

Différence entre une location Airbnb et une résidence de tourisme

Tandis qu’Airbnb offre un cadre plus informel et personnalisé pour la location de logements privés, les résidences de tourisme sont des établissements professionnels offrant des services hôteliers. Voici quelques distinctions principales :

  • Nature du bien : Airbnb concerne souvent des logements personnels mis en location par des particuliers, tandis que les résidences de tourisme sont conçues spécifiquement pour la location touristique.
  • Services : Les résidences de tourisme offrent souvent des services additionnels comme le ménage quotidien, la réception 24/7 ou des installations comme une piscine ou une salle de sport.
  • Durée de séjour : Airbnb peut accommoder des séjours très courts (une nuit) alors que certaines résidences de tourisme peuvent exiger des séjours minimums plus longs.
  • Réglementation : La réglementation pour opérer une résidence de tourisme peut être plus stricte, nécessitant des licences et des normes spécifiques, contrairement à une location Airbnb qui, bien que régulée, offre une plus grande flexibilité aux hôtes.
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Le statut de LMNP pour la location Airbnb

Les avantages du statut LMNP en Airbnb

LMNP : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal français qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé sans être considéré comme un professionnel. Pour obtenir ce statut, le propriétaire ne doit pas percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou ces revenus ne doivent pas dépasser 50% de ses revenus globaux. L’enregistrement en tant que LMNP peut être effectué auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent, généralement la Chambre de Commerce et d’Industrie. 

Dans le cas où les revenus locatifs dépassent 23 000€ ou 50% des revenus du foyer fiscal, l’investisseur basculera obligatoirement sous le statut LMP (loueur meublé professionnel).

Les avantages fiscaux du statut LMNP pour une location Airbnb

L’un des principaux avantages du statut LMNP pour les locations via Airbnb est la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal favorable. En optant pour le régime réel, le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.). Cette déduction peut souvent conduire à une imposition très faible, voire nulle, sur les revenus locatifs. 

De plus, sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat du bien et sur les travaux, ce qui peut représenter une économie significative.

Location meublée de tourisme en tant que LMNP

Spécificités des meublés de tourisme

Les meublés de tourisme sont des logements spécialement aménagés pour accueillir des vacanciers ou des voyageurs de manière temporaire. Contrairement à une location habituelle, ces logements sont équipés de tous les meubles et équipements nécessaires pour assurer le confort des locataires pendant leur séjour, sans qu’ils aient besoin d’apporter leurs propres affaires. Un meublé de tourisme peut en aucun cas servir de résidence principale pour le locataire.

Règles et fiscalité de la location meublée de tourisme

En tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est crucial de connaître la réglementation entourant la location meublée de tourisme. Pour être considéré comme un meublé de tourisme, le logement doit répondre à certains critères définis par la loi et, le cas échéant, obtenir une classification (de 1 à 5 étoiles). Cette classification, bien que non obligatoire, peut apporter des avantages fiscaux. La fiscalité pour les revenus générés par la location meublée de tourisme en tant que LMNP est avantageuse par rapport à d’autres types de locations, offrant des abattements et des déductions spécifiques. Il est également essentiel de s’assurer que le logement est conforme aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur.

La limite des 120 jours pour une résidence principale

La limite des 120 jours pour une résidence principale est une réglementation applicable dans certaines villes pour la location de courte durée de propriétés résidentielles telles que les appartements ou les maisons. Cette disposition légale implique que vous ne pouvez pas louer votre résidence principale pendant plus de 120 jours par an. Cette limite a été mise en place pour protéger le parc de logements locatifs dans les zones en forte demande et pour maintenir un équilibre entre la location à long terme et la location de vacances. Elle évite également que les propriétaires utilisent leur bien immobilier comme une source de revenus à plein temps par le biais de la location de courte durée.

La procédure du numéro d’enregistrement

La procédure du numéro d’enregistrement dans le cadre de la location meublée de tourisme en LMNP est une étape légale indispensable dans certaines communes en France. Pour obtenir un numéro d’enregistrement, le propriétaire doit déclarer son intention de louer un logement meublé (qu’il s’agisse de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire) auprès de la mairie de sa commune, qui lui délivrera un numéro propre à son logement. L’objectif principal de ce numéro est de contrôler et de réguler la location touristique, et d’éviter une sur location dans certaines zones touristiques. Il est aussi indispensable pour déclarer les revenus locatifs à l’administration fiscale.

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Déclaration et fiscalité des revenus locatifs de type Airbnb en LMNP

Comment déclarer vos revenus locatifs de type Airbnb en tant que LMNP ?

La déclaration des revenus tirés de la location via Airbnb en tant que LMNP nécessite une certaine rigueur. Tout d’abord, le loueur doit s’assurer d’être correctement immatriculé en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Après cela, il faut tenir une comptabilité précise des recettes locatives ainsi que des dépenses associées à la location.

Lors de la déclaration fiscale annuelle, le loueur en LMNP déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour cela, il utilise le formulaire 2042-C-PRO pour les régimes micro-BIC, ou le 2031 et ses annexes pour le régime réel. Selon le choix du régime fiscal, le loueur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire ou déduire ses charges réelles.

Fiscalité applicable aux revenus tirés d'une location Airbnb en tant que LMNP

La fiscalité des revenus Airbnb en LMNP dépend du régime fiscal choisi. Avec le régime micro-BIC, le loueur bénéficie des avantages suivants : 

  • Un abattement fiscal de 50% avec un plafond de 77 700€ annuel pour les meublés de tourisme classés
  • Un abattement de 30% avec un plafond de 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés
  • Un abattement de 41% avec un plafond de 50 000€ annuel pour les meublés de tourisme situés en zone rurale et dans les stations de sports d’hiver.

Sous le régime réel, les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les travaux, les amortissements ou encore les frais de gestion peuvent être déduits des recettes locatives. Ceci permet généralement d’optimiser la fiscalité, surtout si les charges sont importantes.

Il est aussi important de noter que la location via Airbnb peut être soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), mais des exonérations sont possibles sous certaines conditions.

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Les spécificités de la location saisonnière en Airbnb

Type de logements éligibles et conditions pour investir en LMNP et Airbnb

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) et proposer le bien sur Airbnb requiert de respecter certains critères d’éligibilité. Le logement doit être meublé, c’est-à-dire équipé de tous les éléments nécessaires à une habitation normale. Ceci inclut les meubles, les électroménagers et autres équipements essentiels pour le quotidien du locataire. Outre le critère du meublé, le propriétaire doit s’assurer que le bien est conforme aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur. Enfin, certains types de logements peuvent être soumis à des réglementations spécifiques selon la localisation du bien (zones protégées, copropriétés, etc.).

Avantages et inconvénients de la location saisonnière meublée de courte durée

Avantages

  • Rentabilité élevée : Les tarifs journaliers sur Airbnb sont généralement plus élevés que ceux des locations longue durée, permettant d’accroître le rendement locatif.
  • Flexibilité : La location courte durée offre la possibilité d’utiliser le logement pour un usage personnel en dehors des périodes de location.
  • Diversification des clients : La plateforme Airbnb attire une clientèle internationale variée.

Inconvénients

  • Gestion intensive : La rotation fréquente des locataires demande une gestion rigoureuse des entrées et sorties, ainsi que de l’entretien du logement.
  • Instabilité des revenus : Contrairement à la location longue durée, les revenus peuvent varier en fonction des saisons et des périodes de l’année.
  • Réglementation stricte : Dans certaines villes, la mise en location saisonnière est encadrée par des réglementations strictes, limitant le nombre de jours de location ou imposant des taxes spécifiques.
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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La location meublée non professionnelle (LMNP) combinée avec la plateforme Airbnb offre aux investisseurs et propriétaires une opportunité unique de maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Grâce à la flexibilité et la portée mondiale d’Airbnb, les propriétaires peuvent toucher un vaste public de voyageurs recherchant un hébergement confortable et accueillant.

Opter pour le statut de LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité favorable, réduisant ainsi la charge fiscale sur les revenus locatifs. Toutefois, il est essentiel de comprendre les spécificités et obligations liées à ce statut, notamment en matière de déclaration et de réglementation.

Par ailleurs, il est crucial de différencier la location saisonnière sur Airbnb des résidences de tourisme traditionnelles, car chacune présente des caractéristiques et des avantages distincts.

En fin de compte, l’investissement en LMNP via Airbnb peut s’avérer être une stratégie rentable pour ceux qui sont prêts à s’investir dans la gestion de leur bien et à se conformer aux réglementations en vigueur. Comme pour tout investissement, il est recommandé de consulter des experts avant de se lancer afin de s’assurer que cette option est la plus adaptée à sa situation personnelle et financière.

**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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