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La LMP (Location Meublée Professionnelle) et la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) sont deux régimes fiscaux spécifiques appliqués pour les propriétaires de biens immobiliers meublés destinés à la location.

La réponse courte : la LMP est destinée aux investisseurs professionnels de la location meublée, tandis que la LMNP s’adresse aux investisseurs non professionnels. Chacun de ces régimes présente des avantages fiscaux spécifiques, ce qui nécessite de bien comprendre les critères d’application de chaque régime avant de choisir lequel adopter.

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Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Définition du LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est une option prisée par de nombreux investisseurs immobiliers qui souhaitent louer des biens meublés. Le LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, est un statut fiscal spécifique accordé aux propriétaires qui mettent en location des biens meublés de manière habituelle et lucrative. Pour être qualifié de LMP, un investisseur doit remplir certaines conditions précises définies par l’administration fiscale. Ce régime leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux considérables, tels que la possibilité d’amortir leur bien immobilier et de déduire les charges liées à leur activité de location meublée de leurs revenus globaux.

Conditions pour être considéré comme LMP

Pour être éligible au statut de LMP, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • Les recettes locatives annuelles de vos biens meublés doivent dépasser 23 000 euros.
  • Vos revenus de location doivent être supérieurs à vos autres revenus professionnels (salaires, bénéfices commerciaux, etc.) ou dépasser 50 % de l’ensemble de vos revenus.
  • Vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que professionnel de la location meublée.
  • Vous devez exercer votre activité de location meublée de manière habituelle, c’est-à-dire de manière continue et fréquente.

Avantages du statut LMP

Le statut de LMP offre plusieurs avantages :

  • La possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui permet de réduire la base imposable.
  • Une réduction des cotisations sociales si vous êtes affilié au régime des travailleurs indépendants (RSI).
  • La possibilité de récupérer la TVA sur les investissements immobiliers.

Inconvénients du statut LMP

Cependant, le statut de LMP présente également quelques inconvénients :

  • Des obligations comptables et fiscales plus lourdes, notamment la tenue d’une comptabilité commerciale.
  • La nécessité de s’inscrire au RCS, ce qui peut engendrer des coûts administratifs.
  • Un risque accru en cas de déficit, car il n’est pas possible de déduire les déficits fonciers du revenu global.

En conclusion, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers, mais il est soumis à des conditions strictes. Avant de choisir ce statut, il est essentiel de s’assurer que vous remplissez toutes les conditions requises et de peser les avantages par rapport aux inconvénients.

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Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Définition du LMNP

Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal destiné aux investisseurs qui mettent en location des biens meublés sans exercer cette activité de manière professionnelle. Contrairement au LMP, le LMNP est soumis à des seuils de revenus moins contraignants et à des obligations moins lourdes. Les revenus locatifs perçus sont alors considérés comme des revenus fonciers et sont imposés selon les règles de la fiscalité classique. Cependant, le propriétaire peut également bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, tels que l’amortissement de son bien et la déduction des charges liées à la location meublée.

Conditions pour être considéré comme LMNP

Les conditions d’éligibilité au statut de LMNP sont les suivantes :

  • Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros, ou bien elles doivent représenter moins de 50 % de l’ensemble de vos revenus.
  • Vous n’êtes pas tenu de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que professionnel de la location meublée.
  • Vous n’avez pas l’obligation d’exercer cette activité de manière habituelle.

Avantages du statut LMNP

Le statut de LMNP offre plusieurs avantages :

  • Une fiscalité simplifiée par rapport au LMP, avec la possibilité de déclarer les revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.
  • L’absence d’obligation d’inscription au RCS, ce qui réduit les formalités administratives et les coûts associés.
  • La possibilité de déduire les charges liées à la location meublée, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les amortissements du mobilier.

Inconvénients du statut LMNP

Cependant, le statut de LMNP comporte également quelques inconvénients :

  • L’impossibilité d’amortir le bien immobilier lui-même, contrairement au LMP.
  • La non-déductibilité des éventuels déficits fonciers du revenu global.
  • Une limite de récupération de la TVA sur les investissements immobiliers.

En résumé, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option attrayante pour les investisseurs souhaitant investir dans la location meublée tout en évitant les contraintes fiscales et administratives plus lourdes du LMP. Cependant, il est essentiel de respecter les seuils de revenus et de prendre en compte les avantages et inconvénients spécifiques à ce statut avant de faire un choix éclairé. Mais alors, quelles sont les différences principales entre les deux régimes fiscaux ?

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Principales différences entre LMP et LMNP

Maintenant que nous avons exploré en détail les deux statuts examinons les principales différences qui les distinguent.

Les conditions d'éligibilité

L’une des distinctions les plus importantes entre le statut LMNP et LMP est le seuil de revenus. Pour être considéré comme LMP, vos recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 euros, et elles doivent également représenter plus de 50 % de l’ensemble de vos revenus professionnels.

En revanche, pour le LMNP, le seuil de 23 000 euros s’applique également, mais il n’y a pas d’exigence concernant la proportion des recettes par rapport aux autres revenus. Ainsi, si vous ne dépassez pas ce seuil, vous pouvez opter pour le LMNP et bénéficier de ses avantages fiscaux tout en évitant les contraintes du LMP.

Obligations comptables et fiscales

Le LMP et le LMNP sont soumis à des obligations comptables et fiscales différentes. En tant que LMP, contrairement au LMNP, vous devez tenir une comptabilité commerciale, ce qui implique de suivre les règles comptables strictes, de produire un bilan et un compte de résultat, et de respecter les délais fiscaux spécifiques. L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que professionnel de la location meublée est obligatoire.

En revanche, en tant que Loueur Meublé Non-Professionnel, vous pouvez opter pour la déclaration simplifiée en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels, ce qui vous dispense de certaines contraintes comptables.

Charges sociales

Les charges sociales sont un autre point de divergence entre les deux statuts. En tant que LMP, vous êtes affilié au régime des travailleurs indépendants (RSI) et devez payer des cotisations sociales sur vos revenus locatifs. En revanche, en tant que LMNP, vous ne relevez pas du RSI, ce qui peut entraîner des charges sociales moins élevées.

Durée d'engagement

L’activité de Loueur Meublé Professionnel implique un engagement plus long que celui Non-Professionnel. En tant que LMP, vous êtes engagé pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction. Pour le LMNP, il n’y a pas de durée minimale d’engagement, vous pouvez arrêter l’activité de location meublée à tout moment.

Possibilité d'amortissement

Une des différences majeures réside dans la possibilité d’amortissement. Les LMP ont la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, ce qui peut entraîner une réduction significative de la base imposable lors de la déclaration d’impôts sur le revenu. En revanche, les LMNP ne peuvent pas amortir le bien immobilier lui-même, mais ils ont la possibilité d’amortir le mobilier.

Quel statut choisir : LMNP ou LMP ?

Maintenant que nous avons examiné en détail les caractéristiques du LMNP et LMP, vous vous demandez peut-être quel statut choisir pour votre activité de location meublée. Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend de plusieurs facteurs qui varient en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement.

Facteurs à prendre en compte

Montant des loyers : Si vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros, le statut de LMP peut être plus avantageux sur le plan fiscal en raison de la possibilité d’amortir le bien immobilier.

Durée d’engagement : Si vous préférez la flexibilité et souhaitez pouvoir mettre fin à votre activité de location meublée à tout moment, le LMNP est plus adapté, car il n’a pas de durée minimale d’engagement.

Gestion du bien : Si vous préférez une gestion plus légère et moins de formalités administratives, le LMNP peut être préférable, car il est soumis à moins d’obligations comptables et fiscales.

Exemples concrets

Exemple 1 : Vous percevez 30 000 euros de loyers annuels.

  • Si vous choisissez le statut de LMP, vous pourrez amortir le bien immobilier et réduire votre base imposable, ce qui peut entraîner une économie d’impôts significative. Cependant, vous devrez respecter les obligations comptables du LMP et vous engager pour au moins 9 ans.
  • Si vous optez pour le LMNP, vous éviterez les contraintes comptables du LMP, mais vous ne pourrez pas amortir le bien immobilier. Vous pourrez mettre fin à l’activité à tout moment sans engagement à long terme.

Exemple 2 : Vous percevez 15 000 euros de loyers annuels.

  • En tant que LMP, vous n’atteignez pas le seuil de revenus de 23 000 euros requis. Vous pouvez donc choisir le LMNP pour bénéficier de ses avantages fiscaux sans avoir à respecter les conditions strictes du LMP.

En conclusion, le choix entre LMP et LMNP dépend de votre situation financière, de vos préférences en matière de gestion, et de vos objectifs à long terme. Il est fortement recommandé de consulter un expert en fiscalité ou un conseiller financier pour évaluer votre situation spécifique et prendre la décision qui maximisera les avantages fiscaux tout en minimisant les contraintes administratives. Une planification fiscale appropriée peut faire une grande différence dans la rentabilité de votre investissement locatif meublé.

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur commercial
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.

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