La loi Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière depuis plus de 10 ans, tire sa révérence fin 2024. Ce dispositif qui a encouragé pendant des années l’investissement locatif dans le neuf laisse un vide certain sur le marché.
Face à cette échéance, de nombreux investisseurs se demandent quelles sont les alternatives pour continuer à optimiser leur fiscalité et constituer un patrimoine. Voici un tour d’horizon des dispositifs existants dans l’immobilier et des placements financiers pour continuer à investir !
Pourquoi le dispositif Pinel prend il fin ?
Dans un objectif d’économies d’ici 2027 et de réajustement des politiques de soutien à l’immobilier pour cibler davantage les aides vers les zones tendues, le gouvernement a annoncé mi-2023 l’arrêt du dispositif Pinel pour 2025.
Il n’est toutefois pas trop tard pour investir en Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôts qui peut monter jusqu’à 42 000 € pour un logement d’une valeur de 300 000, soit 14 % sur 12 ans !
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Fin de la Loi Pinel en 2025 :
les alternatives pour investir dans l’immobilier
LMNP : dernière opportunité pour investir dans le neuf
L’une des principales alternatives pour les investisseurs est le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le statut LMNP est le seul dispositif d’investissement dans l’immobilier locatif neuf qui restera sur le marché après la disparition du Pinel.
D’autant plus que les biens Pinel restants seront revendus avec un kit meulé pour être éligible au dispositif. Pour rappel, ce statut permet de mettre en location un bien meublé et, selon le montant des recettes locatives, octroi un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus ou permet d’amortir son investissement et les charges.
Investir en LMNP dans des résidences de service
L’investissement en LMNP peut également se faire en résidences de services en signant un bail commercial avec un gestionnaire. Il s’agit principalement de résidences étudiantes, de résidences séniors ou bien d’EHPAD.
L’investissement en résidence de services présente plusieurs avantages fiscaux, et notamment celui de récupérer la TVA puisque l’achat du bien se fait hors taxe. En contrepartie, vous devez conserver le bien pour une durée d’au moins 20 ans minimum, auquel cas vous devrez rembourser en proportion du nombre d’années de possession du bien. Ces résidences de service présentent également l’avantage de vous garantir le versement des loyers du fait que le bail commercial engage l’exploitant de la résidence.
Enfin, les résidences de services permettent de répondre en partie à la forte demande locative dans les zones tendues. Le remplissage de ces résidences est facilement atteint selon l’emplacement, ce qui vous garantie encore plus une source de revenus pérenne.
Loi Denormandie : investir dans l’ancien pour défiscaliser
Apparu en 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter le dispositif Pinel en encourageant la rénovation de logements anciens en mauvais état dans les villes moyennes. En investissant dans un bien immobilier situé dans l’un des 244 centres-villes qui font partie du plan d’action « Cœur de Ville » et en réalisant des travaux de rénovation importants, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Les taux de réduction d’impôts sont similaires aux anciens taux de la loi Pinel :
- 12 % sur 6 ans
- 18 % sur 9 ans
- 21 % sur 12 ans
De plus, le montant des travaux à effectuer pour rénover le logement doit représenter au moins 25 % de l’opération qui comprend prix d’achat et frais de notaire, dans une limite de 300 000 € maximum.
Pour être éligible au dispositif, vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources suivants :
Plafonds de loyer
|
Zone éligible au dispositif Denormandie |
Barème Denormandie 2024 |
|---|---|
| Zone A Bis | 18.89 € / m2 |
| Zone A | 14.03 € / m2 |
| Zone B1 | 11.31 € / m2 |
| Zone B2 et C | 9.83 € / m2 |
Plafonds de ressources
| Foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
|
PS ou couple + 1 personne à charge |
85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
|
PS ou couple + 2 personnes à charge |
101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
|
PS ou couple + 3 personnes à charge |
120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
|
PS ou couple + 4 personnes à charge |
136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
|
Majoration pour chaque personne en + |
+ 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Loi Malraux : protéger le patrimoine en défiscalisant
La Loi Malraux est un dispositif fiscal français mis en place en 1962 pour encourager la restauration et la préservation du patrimoine architectural et historique. Elle permet aux propriétaires d’immeubles anciens, situés dans des zones définies comme étant d’intérêt architectural, de bénéficier d’une réduction d’impôt importante en contrepartie de travaux de rénovation.
La réduction d’impôts peut aller jusqu’à 120 000 € sur 4 ans, soit 30 % des dépenses engagées dans un plafond de 400 000 € sur 4 ans. Cela concerne uniquement les biens qui sont situés :
- Dans un Site patrimonial remarquable (SPR) uniquement concerné par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
- Dans un secteur sauvegardé
- Dans des quartiers anciens dégradés (QAD)
- Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU)
En plus de ces critères, l’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions additionnelles pour espérer bénéficier de ce dispositif :
- Obtenir l’autorisation spéciale du préfet (ASP) avant le début des travaux
- Restauration complète du bâtiment acquis
- Mettre en location le logement dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation
- La location des biens doit être nue + sur une période de 9 ans minimum
- L’investisseur ne doit pas louer à un membre de sa famille
- Les travaux doivent être encadrés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)
SCI : investir dans l’immobilier à plusieurs
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle est créée par au moins deux associés qui apportent des biens immobiliers ou des fonds en échange de parts sociales. Elles sont souvent utilisées pour la gestion familiale d’un patrimoine immobilier.
La SCI est généralement transparente fiscalement, c’est-à-dire que les revenus et les charges sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Elles sont soit soumises :
- A l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices de la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales et sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- A l’impôt sur les sociétés (IS) : la société est alors imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS, indépendamment de la situation personnelle des associés.
Bon à savoir
Si la SCI génère un déficit foncier (lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs), chaque associé peut imputer ce déficit sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous certaines conditions. L’excédent de déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Fin du Pinel :
investir dans les placements financiers pour diversifier ses rendements
La fin du dispositif Pinel en 2024 marque un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers. Diversifier son patrimoine en investissant dans des placements financiers est l’une des pistes recommandées pour chercher de nouveaux rendements.
SCPI : investir indirectement dans l’immobilier
Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement qui permettent aux particuliers de détenir une part d’un patrimoine immobilier diversifié sans avoir à gérer directement des biens immobiliers. En d’autres termes, c’est un moyen d’investir dans la « pierre papier ».
Une SCPI collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs, un peu comme un fonds commun de placement. Avec ces fonds, la SCPI achète des biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences de services, etc.) situés en France ou à l’étranger.
Il existe plusieurs types de SCPI :
- SCPI de rendement : permettre aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs réguliers. Ces SCPI investissent principalement dans des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts ou des résidences de services.
- SCPI fiscales : réduire l’impôt sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier. Eligibles aux dispositifs de défiscalisation comme Denormandie ou Malraux, cités ci-dessus.
- SCPI de plus-value : réaliser une plus-value à long terme sur le capital investi. Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers situés dans des zones à fort potentiel de valorisation.
PER : investir pour sa retraite
Le PER, ou Plan d’Épargne Retraite, est un produit d’épargne à long terme conçu pour vous aider à constituer un complément de revenus pour votre retraite. Il a remplacé les anciens dispositifs comme le PERP et le contrat Madelin. Il existe deux types de PER :
- PER individuel : Il s’agit du type de PER le plus courant. Vous l’ouvrez et le gérez seul.
- PER collectif : Proposé par votre entreprise, il vous permet de bénéficier d’avantages collectifs et de versements complémentaires de votre employeur.
Lors des versements, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu dans certaines limites. Les versements volontaires et obligatoires sont déductibles de l’assiette de l’impôt sur le revenu, ce qui réduit la part imposable.
A la sortie du PER, si vous optez pour une rente viagère à la retraite, celle-ci est imposable au même titre qu’une pension, avec un abattement de 10 %. Si vous choisissez de récupérer votre épargne en capital, la fiscalité dépend de la nature des sommes.
Les gains générés par l’épargne sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Vous pouvez toutefois opter pour le barème progressif si cela est plus avantageux.
FCPI / FIP Corse :
tourner son investissement vers les entreprises innovantes
Les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) sont des produits d’investissement qui visent à soutenir le développement des petites et moyennes entreprises (PME) innovantes. En investissant dans un FCPI, vous devenez actionnaire de ces entreprises et contribuez ainsi à l’émergence de nouvelles technologies et de nouveaux produits.
En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts à hauteur de 18 % des sommes investies. Ce taux était de 25 % jusqu’au 31 décembre 2023.
Il existe également le FIP Corse pour les investissements dans les petites et moyennes entreprises spécifiques à cette région. La réduction d’impôts s’élève dans ce cas à 30 % sur le total du montant investi.
Le plafond est fixé à 10 000 € / an et par foyer, ce qui représente 3 600 € pour une personne seule et 7 200 € pour un couple.
Assurance vie : constituer un capital à son rythme
L’assurance vie est un moyen efficace d’épargner sur le long terme en bénéficiant d’un rendement généralement supérieur à celui d’un livret A.
Les sommes versées sur un contrat d’assurance vie sont généralement investies à la fois dans des fonds en euros (comptes monosupports) et dans des unités de comptes (comptes multisupports) composées d’actions, d’obligations, etc. Par exemple, il est tout à fait possible d’investir dans des SCPI via des unités de compte d’assurance vie si ces dernières sont éligibles.
Les intérêts issus des versements du bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), également appelé « flax tax ». Le PFU est composé de 12.8 % d’impôt sur le revenu et de 17.2 % de prélèvements sociaux.
La fiscalité de ce placement dépend également de la date des versements réalises.
Versements réalisés avant le 27 septembre 2017
| Durée d’investissement | Imposition |
|---|---|
| Entre 0 et 4 ans |
Déclaration de l’IR ou PFL au taux de 35 %
+ prélèvements sociaux de 17.2 % |
| Entre 4 et 8 ans |
Déclaration de l’IR ou PFL au taux de 15 %
+ prélèvements sociaux de 17.2 % |
| + de 8 ans |
Déclaration de l’IR ou PFL au taux de 7.5 %
+ prélèvements sociaux de 17.2 % |
Versements réalisés après le 27 septembre 2017
| Durée d’investissement | Imposition |
|---|---|
| Entre 0 et 8 ans | PFU de 30 % |
| + de 8 ans et primes versées < 150 000 € |
Prélèvement forfaitaire de 7.5 %
+ prélèvements sociaux de 17.2 % |
| + de 8 ans et primes versées > 150 000 € | PFU de 30 % |
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