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La rentabilité
locative
Comment calculer la rentabilité locatif (ou rendement locatif) d’un investissement immobilier locatif?
Il est courant de parler de rentabilité en investissement locatif (ou rendement locatif). Toutefois, il est parfois difficile de se repérer dans la multitude d’indicateurs proposés. Pour mieux comprendre les différents calculs existant, Valority vous propose donc un résumé des 3 principaux taux de rendement utilisés.
1. La rentabilité
brute
La rentabilité locative brute est calculée en prenant en compte les loyers annuels et la valeur du bien à l’achat, selon la formule suivante :
Rentabilité locative brute (en %) = [Loyer Annuel Brut] / [Valeur du bien immobilier] x 100
Ce taux est, dans les faits, légèrement minoré puisqu’il convient d’intégrer les frais annexes de l’opération financière, tels que les frais de notaire, la TVA et le coût du crédit.
2. La rentabilité nette de frais et de charges
Il s’agit de la même formule que vue précédemment, en prenant en compte les frais d’entretien et de la gestion du bien.
Rentabilité locative nette (en %) = [Loyer Annuel – Taxe Foncière – Frais de Gestion – Autres Charges] / [Valeur du bien immobilier] x 100
Les frais pris en compte pour ce calcul sont :
- Les frais liés à l’entretien
- Les frais liés à la gestion
- Les charges diverses : (taxe foncière, honoraires de Syndic, vacance locative, assurances éventuelles…)
Le total de ces frais peut atteindre 20 à 30 % du montant des loyers.
3. La rentabilité nette d’impôt
Elle est calculée en prenant en compte les avantages fiscaux liés aux dispositifs mis en place par l’Etat (déficit foncier, loi Pinel, Malraux, Bouvard-Censi…). Il convient pour cela d’intégrer le rendement fiscal, à comprendre l’impact fiscal d’un investissement sur une durée déterminée.
Le rendement fiscal
| Impact sur l’impôt sur le revenu global | Impact fiscal sur les gains ou coûts engendrés sur les revenus de même nature |
|---|---|
|
Il s’agit de la réduction d’impôt entrainé par le dispositif fiscal édicté par la loi. |
Il peut être exprimé en montant total de gain ou de perte sur une durée déterminé (exemple gain fiscal de 30 000€ sur 15 ans) |
|
Exemple : réduction d’impôt accordée pour un investissement dans le cadre de la loi Pinel. |
Exemple : déficit foncier générant un gain fiscal après imputation de ce déficit. |
A noter que ces taux de rentabilité ne prennent pas en compte une éventuelle plus-value, pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien. Pour cela, il convient de calculer la valorisation du bien (voir notre encadré).
Pour rappel, la rentabilité n’est pas le seul critère à considérer lorsque vous décidez de réaliser un investissement locatif. Un investissement immobilier peut avoir des objectifs variés et vous permettre de constituer un patrimoine transmissible.
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
C’est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
La valorisation d’un bien immobilier
- PV réelle = (Valeur du bien à terme corrigée de l’inflation) – (valeur initiale du bien)
- PV générale = (Valeur du bien à terme) – (valeur initiale du bien)
- Définition fiscale de la PV = (Prix de revente du bien) – (prix de revient du bien)
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