Vous cherchez une solution pour investir dans l’immobilier locatif en famille tout en optimisant votre fiscalité ? La SARL de famille combinée au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pourrait être la clé de votre réussite. Si vous vous demandez comment fonctionne une SARL de famille, quelles sont les conditions pour profiter du statut LMNP ou encore, quels sont les avantages et les contraintes à connaître avant de créer votre société, vous êtes au bon endroit. Nous avons rédigé les lignes qui suivent, pour vous aider à savoir si combiner une SARL de famille avec le statut LMNP est la solution idéale pour votre projet immobilier familial.
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui se distingue par la nature de ses associés : ceux-ci doivent être liés par un lien de parenté directe. Cela signifie que les associés doivent être parents/enfants, frères/sœurs, ou conjoints (mariés ou pacsés). Par exemple, un couple marié et leurs enfants, ou encore des frères et sœurs, peuvent créer une SARL de famille ensemble. En revanche, deux cousins ne peuvent pas le faire.
Contrairement à une SARL classique, une SARL de famille peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Cela permet d’éviter la double imposition des bénéfices : les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés, ce qui simplifie la gestion fiscale. Chaque associé est ainsi taxé sur sa part de revenus, comme s’il possédait le bien en direct.
La SARL de famille permet de réunir les ressources financières et les compétences de chaque membre de la famille. En investissant à plusieurs, il est possible de viser des biens plus ambitieux et de répartir les risques et les responsabilités entre les associés. Cela peut être particulièrement utile pour diversifier les investissements et se protéger des aléas liés à la gestion locative.
En regroupant les investissements sous une seule entité, la SARL de famille simplifie la gestion des biens immobiliers, en matière notamment de comptabilité, de répartition des bénéfices et de gestion des décisions stratégiques. Cette gestion centralisée est particulièrement adaptée pour les familles qui souhaitent bâtir un patrimoine immobilier sur le long terme, tout en bénéficiant d’un cadre légal clair et structuré.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel connu sous l’acronyme de LMNP, permet aux propriétaires de louer des biens meublés tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. Ce régime est accessible si les recettes annuelles issues de la location ne dépassent pas 23 000 €, ou si elles restent inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Les revenus en LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu en tant que BIC qui signifie bénéfices industriels et commerciaux, car la location meublée est une activité commerciale.
Le statut LMNP offre deux options de déclaration des revenus :
Ce statut s’applique aux biens destinés à la location meublée, qu’il s’agisse de résidences principales ou d’établissements de services comme les résidences étudiantes ou de tourisme. Pour bénéficier du statut LMNP, les propriétaires doivent déclarer leur activité auprès des autorités compétentes et obtenir un numéro SIRET. Le LMNP permet ainsi aux investisseurs de générer des revenus locatifs tout en réduisant la charge fiscale, rendant ce statut particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier sans trop augmenter leur impôt sur le revenu.
Attention, si les conditions de revenus annuels ne sont pas respectées, vous pouvez basculer sous le régime LMP (loueur en meublé professionnel) et ne plus bénéficier des avantages fiscaux cités précédemment.
Opter pour une SARL de famille pour exercer une activité de location meublée vous permet de profiter pleinement des avantages fiscaux du régime LMNP, tout en mutualisant les investissements et les risques avec vos proches. Voici les trois principaux avantages à retenir :
Transparence fiscale : La grande force de la SARL de famille réside dans sa possibilité d’opter pour la transparence fiscale. Contrairement à une SARL classique qui est soumise à l’impôt sur les sociétés, la SARL de famille permet de faire remonter les revenus locatifs directement chez les associés, qui les déclarent dans leur propre déclaration de revenus. Résultat : il n’y a qu’un seul niveau d’imposition, ce qui évite la double imposition que l’on retrouve souvent dans les sociétés classiques.
Régime réel : amortissements et déductions : En SARL de famille, le régime réel est obligatoire pour faire du LMNP, mais cela peut être un avantage. En effet, ce régime permet de déduire un grand nombre de charges, mais surtout de pratiquer l’amortissement des biens immobiliers. L’amortissement permet de réduire la base imposable des revenus locatifs en déduisant une partie de la valeur du bien chaque année, ce qui peut significativement diminuer la facture fiscale pour chaque associé de la SARL.
Plus-values avantageuses : En cas de revente du bien, la SARL de famille profite du régime des plus-values des particuliers, qui est plus favorable que le régime des plus-values professionnelles. Ce régime permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention dont voici les détails :
Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien :
Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention :
Pourquoi choisir une SARL de famille plutôt que d’investir en LMNP en nom propre ? La réponse tient en deux points : la capacité d’investissement et la gestion collective.
Investir à plusieurs pour augmenter la capacité d’emprunt : L’un des principaux intérêts de la SARL de famille est de permettre à plusieurs membres d’une même famille de mutualiser leurs ressources financières. Cela peut rendre l’acquisition de biens plus ambitieux possible, car la capacité d’emprunt de la société est déterminée par la somme des ressources de chaque associé. En optant pour une SARL de famille, vous pouvez donc viser des projets d’investissement plus importants, tout en partageant les risques financiers.
Optimiser la transmission patrimoniale : Contrairement à un achat en nom propre, la SARL de famille offre une flexibilité accrue en matière de transmission de patrimoine. Les parts de la société peuvent être facilement transmises entre les associés, entre conjoints, ou aux descendants, ce qui facilite la succession et limite les coûts fiscaux associés à la transmission de biens immobiliers.
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Avant de créer la SARL de famille, il est essentiel de bien définir le projet avec les futurs associés. Assurez-vous que tous les membres remplissent les critères de parenté (parents/enfants, frères/sœurs, conjoints mariés ou pacsés) pour être éligibles à la SARL de famille. Il est important d’établir une vision commune concernant le type de biens à acquérir, la répartition des parts sociales, et les objectifs financiers à long terme.
Les statuts de la SARL sont le document fondateur de votre société. Ils définissent les règles de fonctionnement de la SARL et précisent les droits et obligations de chaque associé. Ils doivent contenir les informations suivantes :
Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable ou à un notaire pour la rédaction des statuts, afin de s’assurer de leur conformité juridique.
La nomination du gérant est une étape clé. Il sera chargé de la gestion quotidienne de la société, de la représentation auprès des tiers et de la gestion administrative et comptable. Le gérant peut être l’un des associés ou une personne extérieure, mais dans le cas de la SARL de famille, il est souvent plus pratique qu’il soit membre de la famille pour faciliter la coordination. Attention à la répartition des parts : si le gérant détient plus de 50 % des parts, il sera considéré comme un gérant majoritaire et devra s’affilier à l’URSSAF pour payer des cotisations sociales.
La création de la SARL de famille nécessite un dépôt de capital social sur un compte bancaire au nom de la société. Ce capital, qui peut être composé d’apports en numéraire ou en nature, est bloqué sur le compte jusqu’à l’immatriculation de la société. Une fois le capital déposé, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, ce qui rend publique la création de la société.
L’étape suivante consiste à immatriculer votre SARL de famille auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour cela, vous devez constituer un dossier contenant :
Une fois le dossier complet, vous le déposez au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent ou directement en ligne sur le site de l’INPI. Après validation, votre SARL obtient un numéro SIRET, ce qui marque le début officiel de son activité.
Pour bénéficier de la transparence fiscale et des avantages du régime LMNP, vous devez opter pour le régime des sociétés de personnes. Cette option doit être déclarée auprès de l’administration fiscale, généralement avant la clôture du premier exercice. Elle permet aux associés de la SARL d’être imposés directement sur leur part de revenus locatifs, sans passer par l’impôt sur les sociétés.
Une fois votre SARL de famille constituée et immatriculée, vous pouvez procéder à l’acquisition de votre premier bien immobilier meublé. Pour cela, vous pouvez solliciter un prêt immobilier au nom de la SARL. Attention, les banques peuvent être réticentes à financer des projets en SARL de famille, en raison de la méconnaissance de ce statut. Il est donc recommandé de préparer un dossier solide et de vous entourer de professionnels (courtiers, conseillers financiers) pour maximiser vos chances d’obtenir un financement.
Si la SARL de famille présente de nombreux avantages fiscaux, elle implique aussi des obligations comptables rigoureuses. Les associés de la SARL doivent tenir une comptabilité complète, organiser des assemblées générales pour les décisions importantes et fournir chaque année les comptes annuels au greffe. Cela nécessite souvent de faire appel à un expert-comptable, ce qui peut représenter un coût non négligeable pour la société.
Les banques sont parfois réticentes à financer des projets en SARL de famille, notamment parce que ce statut est encore peu connu et ne rentre pas toujours dans leurs grilles d’analyse standard. Elles peuvent exiger des garanties supplémentaires, comme une caution personnelle des associés.
La SARL de famille repose sur des liens de parenté entre les associés. Cela signifie que tout changement dans la situation familiale (divorce, décès, cession de parts à un tiers non parenté) peut entraîner la perte du statut de SARL de famille et donc de la transparence fiscale. Dans ce cas, la SARL bascule vers un régime classique, ce qui peut avoir un impact fiscal significatif pour les associés.
La SARL de famille ne permet de pratiquer que des activités commerciales, ce qui signifie que la location meublée est possible, mais la location nue (non meublée) ne l’est pas. Si vous décidez de louer un bien en nu, votre société perdra automatiquement son statut de SARL de famille et basculera sous le régime de l’impôt sur les sociétés, entraînant une fiscalité plus lourde.
En s’engageant sur ces bases, la SARL de famille peut être un véritable levier pour investir dans l’immobilier meublé, tout en offrant une structure solide et avantageuse pour gérer un patrimoine familial.
Non, la SARL de famille est limitée aux activités commerciales, telles que la location meublée. La location nue entraînerait un changement de régime fiscal vers l’impôt sur les sociétés.
Oui, il est possible de renoncer à la transparence fiscale pour passer à l'impôt sur les sociétés, mais ce changement est irréversible.
Comme pour tout investissement, il y a des risques, notamment en cas de désaccord entre les associés ou de difficulté à trouver un financement. Cependant, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant leur patrimoine personnel.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
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