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de votre investissement meublé (lmnp)
La plus-value en location meublée non professionnelle (LMNP) correspond au gain réalisé lors de la revente d’un bien LMNP : c’est la différence entre le prix de cession du logement et son prix d’acquisition, chacun étant corrigé de certains frais.
Contrairement au loueur en meublé professionnel (LMP), dont la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, le LMNP est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, comme pour la vente d’une résidence secondaire. Ce régime ouvre droit à des abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l’impôt jusqu’à l’exonération.
Si le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition corrigé, on parle de moins-value : aucun impôt n’est dû, mais cette moins-value ne peut pas être imputée sur d’autres plus-values immobilières ni reportée sur les années suivantes.
Anticiper le montant de la plus-value fait partie intégrante d’un investissement en LMNP : la fiscalité de la revente influe directement sur la rentabilité finale de l’opération
La plus-value imposable supporte deux prélèvements distincts :
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur une partie des revenus du patrimoine, dont les loyers de location meublée. Les plus-values immobilières des particuliers font partie des exceptions : elles restent soumises à 17,2 %.
Ces deux prélèvements ne sont pas calculés sur la même base, car les abattements pour durée de détention diffèrent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s’y ajouter lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
On calcule d’abord la plus-value brute (prix de cession corrigé moins prix d’acquisition corrigé), puis on lui applique un abattement qui dépend du nombre d’années de détention, décomptées à partir de la date de l’acte d’achat. On obtient ainsi la plus-value imposable.
| Durée de détention |
Abattement impôt sur le revenu |
Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
La plus-value est donc exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et totalement exonérée, prélèvements sociaux compris, après 30 ans. Après 15 ans, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux.
Le calcul se fait en quatre étapes, selon la formule suivante :
Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d’acquisition corrigé
Le prix de cession est le prix de vente stipulé dans l’acte. Il est diminué des frais supportés par le vendeur, sur justificatifs : diagnostics obligatoires, honoraires d’agence à sa charge, frais de mainlevée d’hypothèque, TVA acquittée le cas échéant. Il est majoré des charges et indemnités éventuellement versées par l’acquéreur.
Le prix d’acquisition est le prix que vous avez payé lors de votre achat, tel qu’il figure dans l’acte. Il est majoré :
Si le bien est loué au régime réel et n’est pas situé dans une résidence services, les amortissements effectivement déduits sur le logement et les travaux sont retranchés du prix d’acquisition.
Le mobilier n’est pas concerné, pas plus que les amortissements non encore utilisés et reportés.
Les abattements pour durée de détention sont appliqués séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
On applique ensuite 19 % sur la première base et 17,2 % sur la seconde, puis la surtaxe si la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.
La plus-value réalisée lors de la vente d’un logement meublé n’est pas toujours imposable. Plusieurs cas d’exonération, totale ou partielle, existent.
Grâce aux abattements progressifs, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Si vous avez mis fin à la location pour occuper le logement et qu’il constitue votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. L’occupation doit être effective et durable.
La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si deux conditions sont réunies :
En cas de remploi partiel, seule la fraction du prix réinvestie est exonérée.
La plus-value est exonérée lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €. Ce cas concerne surtout la vente séparée d’un parking ou d’une cave.
Les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité peuvent être exonérés si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond fixé chaque année et s’ils n’étaient pas redevables de l’IFI l’avant-dernière année précédant la vente.
Les résidences étudiantes et seniors échappent à la réintégration des amortissements. Au régime réel, l’investisseur profite de l’amortissement pendant toute la durée de détention sans en payer le prix à la revente.
Chaque année de détention supplémentaire augmente l’abattement : 6 % par an à l’impôt sur le revenu entre la 6e et la 21e année. À l’approche des 22 ans, décaler la vente de quelques mois peut suffire à supprimer l’impôt sur le revenu.
Si les frais d’acquisition réels dépassent 7,5 % du prix d’achat, ou si les travaux réalisés par des entreprises dépassent 15 %, retenir leur montant réel réduit davantage la plus-value. Conservez l’acte d’achat, les factures et les attestations.
Pour un meublé classique, seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés. Un tableau distinguant les amortissements déduits, ceux en report et ceux du mobilier permet d’estimer précisément l’impôt avant la vente. Un expert-comptable spécialisé en LMNP peut réaliser cette simulation.
Prenons un investisseur qui a acheté un logement meublé 200 000 € et le revend 300 000 € après 15 ans de détention révolus. Il retient les forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux. Au régime réel, il a déduit 75 000 € d’amortissements sur le logement et les travaux (hors mobilier).
Comparons deux situations : un logement en résidence étudiante, exclu de la réintégration, et un meublé classique, qui y est soumis.
| Etape du calcul | Résidence étudiante | Meublé classique |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d’achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Forfait frais d’acquisition (7,5 %) | + 15 000 € | + 15 000 € |
| Forfait travaux (15 %) | + 30 000 € | + 30 000 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € (exclusion) | − 75 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 245 000 € | 170 000 € |
| Plus-value brute | 55 000 € | 130 000 € |
| Abattement IR (60 %) | − 33 000 € | − 78 000 € |
| Plus-value imposable à l’IR | 22 000 € | 52 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 4 180 € | 9 880 € |
| Abattement PS (16,5 %) | − 9 075 € | − 21 450 € |
| Plus-value imposable aux PS | 45 925 € | 108 550 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 899 € | 18 671 € |
|
Surtaxe (plus-value imposable > 50 000 €) |
0 € | 640 € |
| Total des impositions | 12 079 € | 29 191 € |
Pour le même bien, la même durée de détention et le même prix de revente, l’imposition est près de 2,5 fois plus élevée en meublé classique, soit 17 112 € de différence. La réintégration des amortissements fait passer la plus-value imposable au-dessus du seuil de la surtaxe, calculée ici avec le mécanisme de lissage : 52 000 € × 2 % − (60 000 € − 52 000 €) / 20 = 640 €.
Exemple simplifié à visée pédagogique, qui ne tient pas compte des frais de cession ni de la situation personnelle de l’investisseur. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 €. Son taux s’applique à la totalité de la plus-value imposable, et non à la seule fraction qui dépasse le seuil.
| Plus-value imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Un mécanisme de lissage atténue l’effet de seuil sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche. Pour une plus-value imposable comprise entre 50 001 € et 60 000 €, la surtaxe se calcule ainsi : 2 % × plus-value imposable − (60 000 € − plus-value imposable) / 20.
Dans les meublés classiques, la réintégration des amortissements rend ce seuil beaucoup plus facile à franchir. Les logements en résidence services, exclus de la réintégration, y sont moins exposés.
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value des LMNP au régime réel. Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits pendant la période de location sont retranchés du prix d’acquisition. Le prix de revient diminue et la plus-value imposable augmente d’autant.
La règle vise l’ensemble des amortissements effectivement déduits depuis l’achat, et pas seulement ceux pratiqués après 2025. Elle ne concerne ni le mobilier, ni les amortissements qui n’ont pas encore pu être déduits faute de résultat suffisant et restent en report.
Le législateur a toutefois exclu de cette réintégration les logements situés en résidence services : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements accueillant des personnes handicapées. Pour ces biens, l’investisseur au régime réel conserve deux avantages : l’amortissement neutralise l’imposition des loyers pendant la détention, et il n’alourdit pas la plus-value à la revente. Les meublés classiques et les meublés de tourisme restent, eux, soumis à la réintégration.
En cas d’achat à crédit, les intérêts d’emprunt réduisent le résultat imposable, et donc la part d’amortissement effectivement utilisée chaque année. Pour un meublé classique, la réintégration porte alors sur un montant plus faible qu’en achat comptant.
Vous n’avez pas à calculer ni à payer vous-même l’impôt : le notaire s’en charge. Il établit la déclaration de plus-value n° 2048-IMM, calcule l’impôt et les prélèvements sociaux, puis les prélève sur le prix de vente le jour de la signature pour les reverser à l’administration.
L’année suivante, vous reportez le montant de la plus-value nette imposable sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C, case 3VZ. Il ne s’agit pas d’une seconde imposition : ce montant sert au calcul de votre revenu fiscal de référence.
Pour préparer la vente, rassemblez :
C’est la différence entre le prix de cession net et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux (réels ou forfaitaires), diminuée des abattements pour durée de détention. Pour un meublé classique au régime réel, le prix d’acquisition est en outre réduit des amortissements déduits.
L’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value imposable, après abattement, dépasse 50 000 €.
Aucun abattement avant 6 ans. De la 6e à la 21e année : 6 % par an à l’impôt sur le revenu et 1,65 % par an aux prélèvements sociaux. La 22e année : 4 % et 1,60 %. De la 23e à la 30e année : exonération d’impôt sur le revenu et 9 % par an aux prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans : exonération totale.
Non. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors, en EHPAD ou en établissement pour personnes handicapées sont exclus. La plus-value se calcule sans déduire les amortissements du prix d’acquisition.
Aucun impôt n’est dû. La moins-value ne peut toutefois pas être imputée sur une autre plus-value immobilière ni reportée sur les années suivantes.
Le notaire établit la déclaration 2048-IMM, calcule l’impôt et le prélève sur le prix de vente lors de la signature. Vous reportez ensuite la plus-value nette imposable sur la déclaration 2042-C, case 3VZ.
Pas toujours. Un vendeur affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, en plus de l’impôt de 19 %.
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention. En LMP, elle relève du régime des plus-values professionnelles, qui distingue plus-values à court et long terme et prévoit ses propres cas d’exonération.
Anne et Claude, retraités
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416 000€ d'investissement
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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