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SCPI Malraux : quel fonctionnement ?
La SCPI Malraux fait partie de la catégorie des SCPI fiscales au même titre que la SCPI Pinel et la SCPI Denormandie, rattachée à la Loi Malraux elle permet d’investir dans l’immobilier ancien et de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18 % sur le montant des travaux réalisés pour rénover les logements.
Ce type d’investissement attire les investisseurs pour sa fiscalité avantageuse et sa gestion déléguée, tout en soulevant des questions sur les bénéfices réels et les risques associés.
Voici ce qu’il faut retenir si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt Malraux avec des parts de SCPI !
Qu'est-ce qu'une SCPI Malraux ?
Une SCPI Malraux est une Société Civile de Placement Immobilier qui permet aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux, défini par l’article 199 – tervicies du Code Général des Impôts, en investissant dans des biens immobiliers à rénover situés dans des secteurs protégés.
Contrairement aux SCPI de rendement, qui visent principalement à générer des revenus locatifs, les SCPI Malraux se concentrent sur un patrimoine immobilier nécessitant des travaux de rénovation, en particulier dans des zones patrimoniales ou un quartier ancien dégradé. Ces SCPI offrent ainsi à leurs associés la possibilité de diversifier leur patrimoine tout en profitant d’une réduction d’impôt significative.
Les investissements dans des parts de SCPI Malraux repose sur plusieurs étapes clés :
Acquisition de parts sociales : les investisseurs achètent des parts dans la SCPI, ce qui leur permet de détenir indirectement une fraction des biens immobiliers acquis par la société de gestion. L’acquisition se fait généralement via un compte titres, permettant une souscription simplifiée.
Répartition des loyers et des plus-values : une fois les biens rénovés et mis en location, les loyers perçus sont redistribués aux associés proportionnellement à leur nombre de parts. De même, en cas de revente des biens, les plus-values réalisées sont également partagées entre les investisseurs.
Gestion de l’immobilier par la société de gestion : la SCPI délègue l’ensemble des tâches liées à la gestion locative (recherche de locataires, gestion des travaux de rénovation, entretien, etc.) à une société de gestion. Cela permet aux investisseurs de se libérer des contraintes administratives et techniques habituellement associées à la gestion immobilière.
Le montant des dépenses éligibles à la déduction d’impôts est de 65 % du montant souscrit, sans frais de collecte, sur un plafond de 400.000 € / an pour chaque foyer fiscal. Tandis que 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l’acquisition d’immeubles à rénover. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivants la fin des travaux pour une période de 9 ans minimum.
Attention, tous les travaux de rénovation ne sont pas éligibles au dispositif ! Les travaux de construction, de reconstruction ou encore d’agrandissement ne sont pas couverts. De plus, la SCPI Malraux n’est pas une opération éligible au neuf.
Bon à savoir
Un investissement immobilier via des parts de SCPI Malraux est un placement de long terme, le délai de conservation des parts légale étant de 9 ans minimum. D’autant plus qu’il s’agit d’un investissement avec une liquidité très faible. Il est donc conseillé de conserver ses parts jusqu’au moment de la revente des immeubles rénovés et de la liquidation de la SCPI.
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Quelle fiscalité pour un investissement en SCPI Malraux ?
Le dispositif Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la restauration d’immeubles situés dans des secteurs protégés. Pour être éligible, les travaux de rénovation doivent être réalisés sur des biens classés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine architectural. Ces travaux de restauration doivent être supervisés par les Architectes des Bâtiments de France et doivent respecter les normes patrimoniales spécifiques à ces zones.
Le montant de la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), mais également les quartiers conventionnés NPNRU.
La réduction d’impôts est de 22 % pour les immeubles qui sont SPR avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) qui est approuvé ou dont le programme de restauration est déclaré d’utilité publique (anciennement ZPPAUP et AVAP).
La réduction est répartie sur une période de 4 ans et peut représenter un avantage fiscal substantiel pour les investisseurs.
Aussi, il est possible d’utiliser le dispositif fiscal Malraux optimisé au déficit foncier pour défiscaliser les recettes de l’année et imputer une partie des travaux réalisés sur le revenu global imposable.
Bon à savoir
Le dispositif de défiscalisation Malraux n’entre plus dans le plafonnement des niches fiscales depuis la loi de Finances de 2013. Le montant de l’avantage fiscal sur les revenus fonciers n’est donc plus limité au plafond de 10 000 €, ce qui rend l’opération d’autant plus intéressante !
FAQ SCPI Malraux
Questions fréquentes
Quel est le montant minimum de souscription en SCPI Malraux ?
Le montant minimum de souscription en SCPI Malraux varie généralement autour de 5 000 euros. Cependant, il est important de noter que ce montant peut différer d'une société de gestion à l'autre.
Quel est le montant de la réduction d'impôts de la SCPI Malraux ?
Le montant de la réduction d'impôts liée à une SCPI Malraux peut varier en fonction de plusieurs facteurs, mais on peut donner une estimation générale. Plus la part des travaux de rénovation est importante, plus la réduction d'impôt sera élevée.
En règle générale, la réduction d'impôts s'élève à environ 18% du montant total investi.
Quelle est la durée minimum obligatoire de conservation des parts de la SCPI ?
La durée minimum obligatoire de conservation des parts d'une SCPI Malraux est généralement de 9 ans.
Cette durée correspond à la période pendant laquelle les biens immobiliers rénovés doivent être loués nus (non meublés) pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Bien que la durée minimale légale soit de 9 ans, la plupart des SCPI Malraux prévoient une durée de vie totale plus longue, souvent autour de 15 ans.
Cette durée plus longue permet de couvrir l'intégralité du cycle de vie de l'investissement, incluant les phases de travaux, de location et de revente éventuelle des biens.
Quels sont les inconvénients de la SCPI Malraux ?
Contrairement à d'autres types d'investissements, la SCPI Malraux ne garantit pas la rentabilité ou la conservation du capital investi ! En effet, il s'agit avant tout d'un dispositif incitatif à investir dans la rénovation d'un parc immobilier.
Article écrit le 03/10/2024 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.
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