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SCPI et OPCI :
quelles différences ?
SCPI et OPCI :
Résumé
Il n’est pas toujours simple de choisir la meilleure stratégie pour faire fructifier son capital. Parmi les options les plus populaires, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) attirent l’attention des investisseurs en quête de rendement, de diversification et de simplicité.
Bien qu'ils comportent des points communs, ces deux véhicules d'investissement agrées par l'AMF se distinguent sur plusieurs points. Mais comment savoir quelle solution est la plus adaptée à vos objectifs ? Voici les caractéristiques, avantages et inconvénients de chaque produit d'investissement.
Bien qu'ils comportent des points communs, ces deux véhicules d'investissement agrées par l'AMF se distinguent sur plusieurs points. Mais comment savoir quelle solution est la plus adaptée à vos objectifs ? Voici les caractéristiques, avantages et inconvénients de chaque produit d'investissement.
OPCI et SCPI : quels sont ces produits ?
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
La SCPI, également connue sous le nom de « pierre-papier », est une forme de placement collectif permettant aux investisseurs d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter directement des biens. En investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire de parts d’une société qui détient un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.).
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui se chargent de l’acquisition, de la gestion locative et de la revente des biens. Les revenus générés proviennent des loyers perçus et sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes réguliers.
Caractéristiques principales d’une SCPI :
- Placement à long terme : L’horizon d’investissement est généralement de 8 à 10 ans minimum.
- Rendement attractif : Les SCPI offrent souvent des rendements stables autour de 4 à 6 % par an.
- Gestion déléguée : Aucune implication directe dans la gestion des biens, tout est pris en charge par la société de gestion.
Les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un type de placement, crée en 2005, qui permet de réaliser un investissement immobilier de façon indirecte. Il est accessible via un compte titre ou bien un produit d’épargne comme un contrat d’assurance vie. Contrairement aux SCPI, les OPCI peuvent investir à la fois dans des actifs immobiliers (bureaux, commerces, résidences) et des actifs financiers (actions, obligations, liquidités). Cela permet une gestion plus dynamique du portefeuille et une meilleure capacité à s’adapter aux variations du marché.
Caractéristiques principales d’un OPCI :
- Portefeuille mixte : Combinaison d’immobilier physique d’au moins 60 % et d’actifs financiers à hauteur de 10 % minimum.
- Plus grande liquidité : Les parts d’OPCI peuvent être rachetées rapidement, offrant une meilleure flexibilité aux investisseurs.
- Diversification du risque : La présence d’actifs financiers permet de compenser les baisses potentielles du marché immobilier.
SCPI et OPCI : résumé des points communs
| Détails | |
|---|---|
| Investissement collectif | Mutualisation des risques et accès à l’immobilier professionnel. |
| Gestion déléguée | Prise en charge par la société et suivi transparent. |
| Accessibilité | Ticket d’entrée réduit, possibilité d’achat fractionné. |
| Intégration dans assurance-vie | Optimisation fiscale via une enveloppe d’assurance-vie. |
| Diversification | Réduction du risque global et exposition à différents secteurs immobiliers. |
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Quelles sont les différences entre SCPI ou OPCI ?
Rendement et performance
Les parts de SCPI sont connues pour offrir un rendement stable, généralement compris entre 4 % et 6 % par an. Ce rendement provient principalement des revenus locatifs des biens détenus par la SCPI (bureaux, commerces, résidences). Le taux de distribution est relativement constant, ce qui attire les investisseurs cherchant des revenus réguliers.
Toutefois, le rendement des SCPI peut varier en fonction du type de biens immobiliers détenus et de la performance de la société de gestion. Par exemple, les SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureaux peuvent offrir des rendements plus élevés, mais elles présentent aussi un risque plus important en cas de vacance locative.
Les OPCI, quant à eux, proposent un rendement potentiellement plus variable. La performance des OPCI dépend de la part d’actifs financiers dans le portefeuille (actions, obligations) et de la valorisation des biens immobiliers.
Cette diversification permet aux OPCI de s’adapter aux fluctuations du marché et d’obtenir des rendements parfois plus dynamiques, notamment en période de croissance économique.
Risque et volatilité
Le principal risque des SCPI est lié au marché immobilier. Si les biens ne trouvent pas de locataires ou si les loyers diminuent, le rendement des SCPI peut baisser. Cependant, la diversité des biens détenus (bureaux, commerces, résidences) atténue ce risque. De plus, la gestion professionnelle par des experts immobiliers réduit l’exposition aux fluctuations du marché.
Les OPCI présentent un risque double : d’une part, le risque immobilier (vacance locative, baisse de la valeur des biens) et, d’autre part, le risque financier lié aux fluctuations des actifs boursiers (actions, obligations). Cela signifie que la performance des OPCI peut être plus volatile, notamment en période de turbulences sur les marchés financiers.
Liquidité et accessibilité
Les SCPI sont conçues comme des placements à long terme, avec un horizon d’investissement de 8 à 10 ans minimum. La vente des parts peut être complexe, car elle dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.
Il peut donc être difficile de récupérer rapidement son capital. Cependant, certaines SCPI offrent des solutions de rachat automatique de parts, ce qui améliore légèrement la liquidité, mais à un coût potentiellement élevé.
Les organismes de placement collectif en immobilier sont souvent perçus comme plus liquides que les SCPI. Les parts d’OPCI peuvent être rachetées rapidement par la société de gestion, ce qui permet aux investisseurs de récupérer leur capital en cas de besoin urgent de liquidités.
Fiscalité
Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), ainsi qu’aux les prélèvements sociaux (17,2 %). Le niveau d’imposition dépend donc du TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de l’investisseur, ce qui peut réduire significativement le rendement net.
Les revenus des OPCI sont en partie considérés comme des revenus mobiliers, soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % (aussi appelé « Flat Tax »). De plus, la fiscalité sur les plus-values mobilières peut être plus avantageuse, notamment en cas de détention longue.
Frais d'investissement
Les SCPI impliquent généralement des frais d’entrée élevés (8 à 12 % du montant investi), ce qui peut freiner les investisseurs à court terme. Les frais de gestion annuels sont également à prendre en compte, car ils peuvent réduire le rendement net.
Les OPCI, en revanche, ont des frais d’entrée et de gestion souvent moins élevés que les SCPI, mais ils incluent aussi des frais de sortie, ce qui peut impacter la rentabilité si l’investissement est revendu rapidement.
SCPI et OPCI : résumé des différences
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| Composition du véhicule | Immobilier uniquement | Immobilier et actifs financiers |
| Rendement | Stable et régulier (4-6 %) | Potentiellement variable |
| Liquidité | Faible, parts difficiles à vendre | Forte, rachat rapide des parts |
| Gestion | Gestion déléguée | Gestion déléguée |
| Risque | Lié au marché immobilier | Lié au marché immobilier et financier |
Pour aller plus loin
Article écrit le 13/11/2024 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
