Déficit foncier – Une défiscalisation efficace

Le déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu pour toute acquisition dans l’immobilier ancien destinée à la location. L’économie obtenue par le déficit foncier peut être cumulée avec d’autres investissements soumis à plafonnement comme l’investissement Duflot ou la participation au capital d’une PME. Il est intéressant de noter que le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et qu’il est obtenu par calcul des loyers perçus déduction faite des charges relatives aux dépenses liées à l’acquisition immobilière.

Les principales charges déductibles du revenu foncier

Seules trois conditions de charges relatives aux dépenses pour l’acquisition d’un logement ancien et destiné à la location ouvrent droit à une réduction fiscale :

  • les charges attachées à la gestion locative du bien immobilier comprenant les charges de copropriété, les primes d’assurance de l’acquéreur non occupant et la taxe foncière ;
  • les charges attachées au financement du logement et de certains travaux de rénovation, y compris les intérêts et les frais afférents à ce financement ;
  • les charges d’entretien, de réparation, d’amélioration du bâtiment (toiture, façade, chaudière et tous travaux de confort). Sont exclus des charges, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du logement.

Imputation du déficit : les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers

Si l’acquéreur justifie que ses charges sont supérieures à ses revenus locatifs, il peut déduire le déficit net enregistré de ses revenus fonciers. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt seront comptabilisés dans la limite de 10 700 euros. La part excédentaire à ce montant sera déduite les dix prochaines années. Seules les dépenses retenues seront celles effectivement payées sur justificatifs. Si ces dépenses sont bien programmées, la réduction à hauteur de 10 700 euros pourra être allouée sur deux années consécutives.

Exemple 1 : un investisseur perçoit un loyer annuel de 20 000 euros. Il investit dans un autre bien immobilier à hauteur de 100 000 euros qu’il destine à la location. Il dépense 60 000 euros pour des travaux de rénovation. La réduction d’impôt s’élèvera à 10 700 euros, les loyers pour 20 000 euros seront effacés de son revenu foncier. L’excédent sera reporté sur les dix prochaines années.

Exemple 2: les intérêts s’élèvent à 8000 euros par an, les frais de gestion et de taxe foncière s’élèvent à 1500 euros, les loyers encaissés à 5000 euros. Le déficit de l’année s’élèvera à 4 500 euros. Par déduction des intérêts le déficit s’élèvera à 3000 euros. Le contribuable ne pourra déduire qu’un montant de 1 500 euros de son revenu global. L’excédent, soit 3 000 euros sera déduit les dix années suivantes.

Conditions et champs d’application du déficit foncier

L’imputation du déficit sera définitive dès le 31 décembre de la troisième année à condition que l’acquéreur réserve son bien à la location. Si cette condition n’est pas remplie, les revenus des trois années précédentes seront reconstitués. En cas de décès, d’invalidité ou perte d’emploi de l’acquéreur, cette condition n’est pas applicable. Dernier point, l’imputation du déficit sera accordée à tout acquéreur n’optant pas pour le régime du micro-foncier prévoyant un revenu foncier inférieur ou égal à 15 000 euros.

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