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Investir dans une résidence étudiante

Financièrement et fiscalement gagnant, l'investissement dans les résidences services pour étudiants s’impose comme prometteur.

Le logement étudiant, un marché séduisant

Le logement constitue un motif de préoccupation pour 52% des étudiants***. La France compte en effet plus de 2.3 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur : plus de la moitié vit en dehors du foyer familial dans le cadre de leurs études, soit 1.15 millions d’étudiants et autant de logements à trouver.
La France dispose d’un parc de 350 000 logements, dont la moitié est gérée par le CROUS.
L’offre sur ce marché demeure donc largement inférieure à la demande, notamment dans les grandes villes.
A cela s’ajoute un nombre croissant d'étudiants étrangers, qui, pour des raisons pratiques, recherchent en priorité des logements dans des résidences étudiantes.


Pour pallier ce déséquilibre persistant – plus de 2.5 millions d’étudiants sont attendus à l’horizon 2021 – le gouvernement s’engage à créer des logements supplémentaires et cherche à motiver les investissements.



L’essor des résidences étudiantes privées

Face à cette demande accrue, les résidences étudiantes privées deviennent donc particulièrement plébiscitées et constituent un marché porteur.


Une résidence services privée propose, dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, au moins trois des prestations suivantes :

  • le petit déjeuner,
  • le nettoyage régulier des locaux,
  • la fourniture de linge de maison,
  • l’accueil des résidents.

A cela peuvent s’ajouter d’autres services tels que : une connexion internet, une buanderie, une salle de sport, une cafétéria, un local vélo…


Généralement située à proximité de grandes écoles, d’universités et des transports en commun, une résidence services propose des appartements meublés et équipés, adaptés à la vie étudiante et à leur budget.


Cette solution très confortable attire de plus en plus d’étudiants, pour un faible nombre de logements disponibles.


Investir dans une résidence étudiante : une démarche simple et avantageuse

Pour préparer l’avenir ou augmenter ses revenus, un investisseur peut faire le choix simple d’investir dans une résidence étudiante avec services.

Il pourra alors profiter de conditions fiscales avantageuses liées aux dispositifs Loueur Meublé Non Professionnel en choisissant ou non l’option Censi-Bouvard.


Le statut Loueur Meublé en Non Professionnel (LMNP) permet :

  • De percevoir un loyer par le biais d’un bail commercial (1)
  • De récupérer la TVA sur votre acquisition (2)
  • de déduire les charges d’exploitation des recettes locatives (3)

2 options sont offertes :

- Soit vous avez la possibilité de bénéficier de revenus non imposés ou faiblement imposés pour une durée pouvant dépasser 20 ans (4),

- Soit vous optez pour le dispositif Censi-Bouvard qui permet :

  • De profiter d’une réduction d’impôts de 11% du prix de revient plafonné à 300 000 € (plafond de la réduction 33 000 €). Cette réduction est répartie sur 9 ans
  • De reporter le solde de la réduction d’impôts pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année

Pour plus d’information : cliquez ici.


Pendant toute la durée du bail, l’investisseur confiera l’exploitation de sa résidence étudiante à un gestionnaire. Ce dernier se chargera alors de la mise en location du logement et de verser un loyer périodique au propriétaire.

Nos solutions

Valority vous propose des résidences services pour étudiants partout en France. Cliquez ici pour les découvrir.

Sources :


* Exemple d’acquisition du lot 2 (programme « le UP » à Lyon, sous réserve de disponibilité) d’un montant de 110 760 € TTC (mobilier inclus) dans le cadre fiscal BOUVARD CENSI ; Faculté de récupérer la TVA (taux de 20%) sur le prix d’achat, soit un montant d’investissement total de 97 800 € après provision sur frais d’acquisition de 5 500 € et sur la base d’un achat HT de 92 300 € ; Hypothèse d’apport personnel de 5 500 €; Financement bancaire : Mensualités d’emprunt de 530,36 € (assurance incluse), sur la base d’un prêt amortissable d’une durée de 20 ans au taux fixe de 2,9 % (Taux moyen constaté par la société de courtage Optiméa Crédit auprès de 5 banques nationales et organismes de crédit au 15 octobre 2014) + assurance décès invalidité de 0,30% (Taux moyen constaté en 2014 pour un investisseur de moins de 30 ans), coût total du crédit de 34 986,50€ (assurance incluse, hors intérêts intercalaires) ; Effort moyen d’épargne mensuel de 125 € sur les 9 premières années ; Loyer annuel initial prévu par bail commercial d’un montant 3 818 € HT, indexé sur l’indice de référence (hypothèse d’indexation 1% par an), soit un loyer mensuel moyen de 328 € sur les 9 premières années ; Charges mensuelles moyennes de 17 € (hors taxe foncière) ; Réduction d’impôts Bouvard-Censi 2014 de 11% sur le prix de revient de l’opération (10 153 € répartis sur 9 ans), soit en moyenne 94 €/mois de réduction d’impôts sur les 9 premières années. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Fiscalité Bouvard-Censi applicable pour l’acquisition au plus tard le 31.12.2016 d’un bien immobilier éligible audit dispositif (résidence services étudiante VEFA, …). Réduction d’impôts répartie sur 9 ans, calculée sur un montant d’acquisition maximum de 300 000 € HT/an. et soumise au plafonnement global des avantages fiscaux. En cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année, report sur les 6 années suivantes. Incitations fiscales réalisées sous condition du respect d’engagement de location et de détention du bien prévus par l’article 199 sexvicies du CGI. Le non-respect de ces conditions entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

** Pour l’acquisition en 2014 d’un bien immobilier neuf destiné à la location avec bail commercial, en résidence pour étudiants, de tourisme classée ou EHPAD. Dans le cadre d’un investissement en LMNP, l’amortissement du prix des murs du bien et du mobilier selon les conditions de l’article 39C du Code Général des Impôts vient en déduction des loyers perçus et permet ainsi de générer des loyers sans impôts ni contributions sociales sur une durée pouvant dépasser 25 ans comme dans l’exemple ci-dessous. Exemple d’acquisition d’un montant de 120 000 € TTC (mobilier inclus) dans le cadre fiscal du LMNP ; Faculté de récupérer la TVA (taux de 20,00%) sur le prix d’achat, soit un montant d’investissement total de 125 500 € après provision sur frais d’acquisition de 5 500 € et sur la base d’un achat HT de 100 000 € ; Hypothèse d’apport personnel de 5 500 €; Financement bancaire : Mensualités d’emprunt de 574,60 € (assurance incluse), sur la base d’un prêt amortissable d’une durée de 20 ans au taux fixe de 2,90 % + assurance (Taux moyen constaté par la société de courtage Optiméa Crédit auprès de 6 banques nationales et organismes de crédit au 15 octobre 2014), coût total du crédit de 37 905,20 € (assurance incluse, hors intérêts intercalaires) ; Loyer annuel initial prévu par bail commercial d’un montant 3 840 € HT, indexé sur l’indice de référence (hypothèse d’indexation 1,00% par an), soit un loyer mensuel moyen de 330 € ; Charges mensuelles moyennes de 15 € (hors taxe foncière), en résidence pour étudiants. Le non-respect des conditions de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*** Source : Enquête IPSOS / Ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche - mars 2011

(1) le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial.

(2) le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions :
- Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services
- Confier l’exploitation du bien à un professionnel
- Etre soumis à la TVA
- Exploitation par bail commercial pour une durée de 20 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 20 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes.

(3) dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI

(4) selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI

Les points forts

  • Propriétaire dès 125 € /mois*

    Les avantages du dispositif censi bouvard vous permettent de devenir propriétaire d’un logement en résidence étudiants dès 125 € / mois*.

  • Un marché séduisant

    Plus de la moitié des étudiants français déclarent rencontrer des difficultés à se loger, le gouvernement cherche à motiver les contribuables pour investir dans l’immobilier locatif pour étudiant.

  • 11% de réduction d’impôts...

    Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 11% de l’investissement réalisé à répartir sur 9 ans.

  • ... ou des loyers non imposés pendant plus de 20 ans**

    Si vous optez pour l’amortissement de votre bien, vous pouvez percevoir des revenus nets d’impôts pendant une durée pouvant dépasser 20 ans**.

  • Récupération de la TVA (2)

    Investir grâce au dispositif Censi-Bouvard permet aux contribuables de récupérer la TVA en respectant des conditions de location.***

  • Un gestionnaire spécialisé

    L’investisseur d’un appartement situé dans une résidence services pour étudiants confie la gestion locative de ce dernier à un gestionnaire spécialisé qui lui reverse les loyers.

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