L‘investissement en SCPI est une levier accessible accessible pour se constituer un patrimoine et percevoir des revenus réguliers. Mais avant de sauter le pas, une question revient souvent : quels sont les frais à prévoir ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier impliquent en effet différents frais, à l’entrée, pendant la détention, et parfois à la sortie à connaître avant d’investir.
Comprendre ces frais est essentiel pour évaluer la rentabilité réelle de son investissement. Vous trouverez dans cet article la liste complète des frais à prendre en compte lors d’un investissement.
Sommaire
Les différents types de frais
associés aux SCPI
Les frais de souscription ou frais d'entrée
Ce sont des frais associés à l’acquisition des parts de la SCPI. Ils couvrent notamment la recherche des biens immobiliers, les frais de notaire, les coûts de commercialisation, la rémunération des intermédiaires qui distribuent les parts. Parfois appelés “frais d’entrée”, mais attention : dans beaucoup de SCPI, ces frais ne sont réellement perçus qu’au moment de la revente des parts, sur la valeur de la part au moment de la sortie, et non à l’entrée, on parle dès lors de valeur de retrait.
Ces frais se situent souvent entre 7 % et 12 % du prix de souscription de la part. Parfois, certaines SCPI offrent des frais plus faibles, mais cela s’accompagne souvent d’autres frais plus élevés ou d’autres modalités compensatoires.
Certaines SCPI proposent un investissement sans frais d’entrée, mais ces derniers sont reportés sur d’autres types de frais. Les SCPI sans frais à 100 % n’existent pas.
Bon à savoir
Les frais de souscription en SCPI à capital fixe varient du fait que les parts ne sont pas souscrites en continu. Elles ne peuvent être achetées que lors d’une augmentation de capital ou sur le marché secondaire (via un autre investisseur).
Les frais de gestion ou commission de gestion
Ce sont des frais récurrents annuels prélevés par la société de gestion pour administrer le patrimoine immobilier de la SCPI. Cela inclut : la gestion locative (recherche de locataires, gestion des baux, encaissement des loyers, gestion des impayés), l’entretien et les travaux, les charges immobilières, les taxes liées aux biens, la gestion de la trésorerie, la communication aux associés (rapports, bilans, assemblées), etc.
Ces frais sont retirés sur les loyers perçus avant toute distribution aux associés. Autrement dit, les loyers bruts encaissés par la SCPI sont “nettoyés” de ces frais avant que ne soit calculé ce qui revient aux porteurs de parts.
Les frais de cession ou frais de sortie
Ce sont les frais que vous payez lorsque vous voulez vendre vos parts de SCPI, notamment sur le marché secondaire ou via marché de gré à gré de façon indépendante sans passer par la société de gestion. Ils peuvent varier selon la valeur des parts au moment de cession. Dans certains cas, ils peuvent être faibles, voire nuls, selon les conditions prévues par la SCPI.
Frais annexes
En plus des frais principaux listés, il existe d’autres frais qui peuvent venir s’ajouter, selon la SCPI et les opérations effectuées.
- Frais de suivi ou pilotage des travaux : coûts liés à la réalisation, au suivi, à la coordination des travaux d’entretien ou de rénovation dans le parc immobilier.
- Frais de transaction immobilière : lors de l’achat ou de la cession des biens immobiliers que détient la SCPI. Ces frais sont supportés par la SCPI et se répercutent indirectement sur les revenus des associés.
- Frais de retrait : dans le cas des SCPI “sans frais de souscription”, il peut y avoir des frais de retrait si vous voulez sortir avant un certain délai.
- Frais de transmission / mutation : dans les cas de donation, succession, ou mutation à titre gratuit, des frais administratifs ou de mutation peuvent s’appliquer.
Quelle est la SCPI avec le moins de frais ?
Les frais des SCPI varient selon différents critères, comme la taille de l’activité. Voici un classement des SCPI proposées par Valority selon les frais de gestion et souscription :
| SCPI | Société de Gestion |
Frais de souscription en % |
Frais de gestion en % |
|---|---|---|---|
| SCPI Epargne Pierre | Atland Voisin | 10 % | 12 % |
| SCPI Epargne Foncière | La Française REIM | 7.50 % | 12 % |
| SCPI Laffitte Pierre | AEW Patrimoine | 9.92 % | 10.44 % |
| SCPI Eurovalys | Advenis REIM | 11.40 % | 12 % |
|
SCPI LF Grand Paris Patrimoine |
La Française REIM | 8 % | 12 % |
| SCPI LF Europimmo | La Française REIM | 8 % | 12 % |
|
SCPI LF Les Grands Palais |
La Française REIM | 9.60 % | 14.40 % |
| SCPI LF Avenir Santé | La Française REIM | 9 % | 12 % |
| Valorinvest | Magellim REIM | X | 12 % |
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Frais des SCPI : pourquoi regarder le taux de rendement interne (TRI) ?
Lorsqu’on compare différentes SCPI, il est tentant de se focaliser sur le taux de distribution annoncé ou le rendement brut. Mais ces indicateurs ne donnent pas une image complète du coût réel supporté par l’investisseur, notamment en présence de frais de souscription ou de retrait qui peuvent varier.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est alors très utile : cet indicateur de performance permet d’intégrer à la fois les revenus distribués sur la durée du placement et la variation de la valeur des parts (prix d’achat vs prix de retrait ou de revente), ce qui inclut indirectement l’effet des frais de souscription / d’entrée.
Le TRI prend en compte trois éléments clés :
- Le montant initial investi : prix payé pour l’acquisition des parts (incluant les frais d’entrée si ceux-ci sont payés à ce moment)
- Les revenus distribués pendant toute la période : dividendes ou loyers reversés par la SCPI
- La valeur de revente ou de retrait des parts à la fin de la période : le prix auquel vous pouvez céder vos parts ou le montant que vous récupérez lorsqu’il y a retrait.
La formule de calcul du TRI est la suivante :
[(prix de part final + revenus perçus) / prix de part de départ](1/n) – 1
Comment choisir une SCPI selon
ses frais ?
Pour investir en SCPI de la manière la plus efficient possible, il ne suffit pas de regarder uniquement le pourcentage des frais d’entrée ou de gestion. Il faut analyser l’impact réel des frais sur votre rendement net. Voici les indicateurs essentiels à connaître.
Comparez le rendement net de frais
Une SCPI peut afficher un taux de distribution élevé, mais si ses frais de gestion sont très importants, votre revenu perçu peut en être fortement réduit. C’est pourquoi il est essentiel de s’intéresser au rendement net de frais, c’est-à-dire ce que vous percevez réellement après déduction des frais internes.
Analysez le Taux d'Occupation Financier (TOF)
Une SCPI peut afficher un taux de distribution élevé, mais si ses frais de gestion sont très importants, votre revenu perçu peut en être fortement réduit. C’est pourquoi il est essentiel de s’intéresser au rendement net de frais, c’est-à-dire ce que vous percevez réellement après déduction des frais internes.
Comparatif des frais de SCPI avec d'autres placements
| Parts de SCPI | Investissement locatif | Assurance-vie | PER | |
|---|---|---|---|---|
| Frais de souscription | Varient entre 7 et 12 % selon les sociétés |
Frais de notaire : 7 à 8 % pour l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf |
Varient entre 3 et 5 % du capital investi à l'ouverture du contrat |
Montant forfaitaire entre 10 et 80 € |
| Frais de gestion |
Entre 10 et 12 % et prélevés lors du versement des loyers |
Environ 7 % HT des sommes encaissées + frais de rédaction du bail et de l'état des lieux |
Entre 0.5 et 3 % selon les contrats et sont prélevés annuellement sur les montants investis |
Minimum de 0.3 % pour les fonds euros et 0.2 % pour les unités de compte |
|
Rendement annuel moyen net de tous frais |
Le taux de distribution (TD) des SCPI historiques tourne entre 4 et 5 %. En 2024, il était fixé à 4.5 %. |
Varie selon l'emplacement du bien, tourne entre 2 et 4 % en moyenne à Paris et dans les métropoles. |
Le rendement moyen publié par les assureurs en 2025 est établi à 2.5 %. |
Varie selon la composition du contrat (% du fonds euros et unités de compte). En 2024, le rendement des fonds euros est de 2.10 % à 3.50 %. |
Malgré des frais plus élevés, le rendement net de frais de gestion d’un investissement en SCPI reste le plus intéressant. De plus, l’investissement en SCPI permet de s’affranchir d’un certain nombre de charges inhérentes au propriétaire d’un bien immobilier comme l’acquittement de la taxe foncière, les assurances contre les impayés ou la vacance locative ou encore la gestion des travaux d’entretien.
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