Loi Pinel : les nouveautés du dispositif en 2019

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Guide de l'investissement en loi Pinel 2019

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Diminuer sa pression fiscale avec le dispositif Pinel

La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de leur acquisition.

Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l'offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement Édouard Philippe / Emmanuel Macron.
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Pourquoi investir en loi Pinel ?

La Défiscalisation Pinel

A l'instar de la loi Duflot, la loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location de son bien. Le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer leur bien 6 ans et de prolonger cette durée pour 2 périodes de 3 ans afin d'atteindre ainsi une période locative de 12 ans.

 

Les réductions d'impôts accordées par la Loi Pinel

A chaque durée de location correspond un taux de réduction d'impôt, appliqué sur le prix du bien acheté :
  • 12% pour une durée de location de 6 ans
  • 18% pour une durée de location de 9 ans
  • 21% pour une durée de location de 12 ans
Avantages fiscaux applicables dans la limite de 2 achats par an, pour un montant total de 300 000€ et 5 500€/m²

Possibilité de louer à sa famille : un avantage important, par rapport à la Loi Duflot

La possibilité de louer à sa famille constitue une autre nouveauté de la loi Pinel. Le propriétaire peut en effet, si son logement répond aux critères d’éligibilité de la loi et sous certaines conditions, louer son bien à ses ascendants ou descendants hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).

Constitution d'un patrimoine immobilier

La réduction d'impôt accordée par le gouvernement, ajoutée aux loyers perçus durant la période de location, permettra à l'investisseur de financer en partie le bien acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel.

Sur le long terme, cet investissement engendrera la constitution d'un patrimoine immobilier dont l'acquéreur pourra disposer comme bon lui semble à la fin de la période locative. À ce moment, il pourra alors, au choix :

  • Faire le choix de l'habiter en tant que résidence principale ou secondaire 
  • Bénéficier d'une éventuelle plus-value à la revente
  • Continuer à le louer pour percevoir des revenus complémentaires
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Les conditions d'application de la loi Pinel

Des conditions imposées par le gouvernement sont à respecter afin de pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, les principales sont les suivantes :
  1. ZONAGE : l'investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif (zone locative tendue).
  2. PLAFOND de LOYER : les loyers mensuels du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
  3. PLAFOND de RESSOURCES : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence) inférieures aux plafonds imposés.
Texte de loi officiel Loi Pinel

Le Zonage Pinel 2019

Afin de définir géographiquement l'application de la Loi Pinel, l'état a procédé à un découpage du territoire en 5 zones, en fonction de leur tension locative respective. Le zonage Pinel évolue chaque année depuis 2014, selon les objectifs du gouvernement.

L’Etat souhaite à travers la loi Pinel, booster le marché du logement neuf dans les grandes villes de France où la demande en logement est supérieure à l’offre. Ainsi, le dispositif Pinel permet d’ouvrir le marché du neuf au plus grand nombre, mais à condition que les propriétaires et les locataires respectent un certain nombre de critères. Les investisseurs souhaitant bénéficier de la Loi Pinel devront donc investir dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés.
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Carte de France des zones Pinel

Voir le détail des zones de la loi Pinel
Zone Pinel A
Île de France + Côte d'Azur + partie française de l’agglomération de Genève.
Zone Pinel A bis
Ville de Paris + 29 communes environnantes.
Zone Pinel B1
Métropoles de plus de 250.000 habitants + Grande couronne parisienne + quelques villes dont les loyers et les prix des logements sont élevés + départements d’Outre-Mer.
Zone Pinel B2
Non éligible à la loi Pinel en 2019 (sauf dérogation).
Zone Pinel C
Reste du territoire, non éligible au dispositif Pinel.

Plafonds de Loyer de la loi Pinel en 2019

Afin de pouvoir avoir accès aux réductions d'impôts du dispositif Pinel, le montant de loyer du logement mis en location devra être inférieur ou égal au plafond fixé par l'État.
Ce plafond dépend de la zone où se situe le bien ainsi que de sa surface utile.

Calcul des loyers Pinel

Les plafonds de loyers de la loi Pinel, varient en fonction de la surface logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, dans laquelle S est la surface utile du logement. Le coefficient ainsi obtenu, arrondi à la 2ème décimale la plus proche, ne peut pas dépasser 1,20.

Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel en 3 étapes :
  1. Pour un logement acquis neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 12,59 € (voir tableau des barèmes ci-après).
  2. Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 12,59 € x (0,7 + 19/50) = 13,60 € / m²
  3. Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 13,60€ x 50 = 680 €

Barèmes des loyers Pinel 2019

Le barème de base des plafonds de loyer de la Loi Pinel a été mis à jour pour 2018 & 2019 :
 
Zone loi Pinel A bis A B1 B2
Barème de base 17,17 € 12,75 € 10,28 € 8,93 €

Programmes immobiliers éligibles

Valority propose une sélection de programmes immobiliers répondant à l'ensemble des critères d'application à la loi Pinel 2019 et dont les emplacements se trouvent dans une zone éligible au dispositif.


Parmi ces milliers de logements neufs destinés à l'investissement locatif, nombre d'entre eux sont des exclusivités, uniquement proposées à la vente par Valority et selectionnées pour leur potentiel de rentabilité et de défiscalisation intéressants.

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Les plafonds de ressources Pinel pour 2019

Tableau des plafonds de revenus maximum des locataires Pinel

L'investisseur pourra bénéficier de la réduction d'impôts Pinel à la condition que le bien acquis soit proposé à la location à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds.


Avec la Loi Pinel, le gouvernement a modifié à la hausse ces plafonds de revenus Pinel par rapport à ceux définis par la Loi Duflot afin d'élargir le champ d'application de cette loi d'investissement locatif.
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE LOCATION
Zone A bis
(en €)
Reste de
la Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Personne seule 38 236 38 236 31 165 28 049
Couple 57 146 57 146 41 618 37 456
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
74 192 68 693 50 049 45 044
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
89 439 82 282 60 420 54 379
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
106 415 97 407 71 078 63 970
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
119 745 109 613 80 103 72 093
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 341 + 12 213 + 8 936 + 8 041

Les évolutions de la loi Pinel en 2019

Face au succès de la loi Pinel et la volonté du gouvernement de continuer à dynamiser le secteur de la construction immobilière, Emmanuel Macron a annoncé, le 20 septembre 2017, la prolongation du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel pour 4 ans (soit jusqu'au 31 décembre 2021).

Cependant si le principe de l'investissement locatif "d'acheter pour louer" reste le fondement de la loi de défiscalisation Pinel, des modifications dans les modalités d'application peuvent être apportés au dispositif chaque année.

En 2019, deux axes principaux ont été revus :

  • Zonage : recentrage des zones éligibles
  • Ancien : nouvelles mesures fiscales pour l'achat dans l'ancien

Modification du zonage Pinel 2019

Pour 2019, le gouvernement a décidé de revoir le découpage des zones tendues du territoire français pour l'application de la loi Pinel. La conséquence est un recentrage sur les grandes agglomérations et leurs alentours, et donc, seules les zones A, A bis et B1 restent éligibles en 2019.
Les communes situées en zones B2 et C sont donc définitivement sorties du dispositif, à moins que le permis de construire ait été délivré avant le 1 janvier 2018 et que le logement ait été acquis au plus tard le 31 décembre 2018.
Il est également possible pour une commune située en zone B2 ou C d'obtenir un agrément auprès du préfet après avis favorable du Comité Régional de l’Habitat.

La loi Pinel dans l'ancien

Loi Pinel Ancien

Dans un souci d'utiliser le parc de logements existants, le gouvernement œuvre depuis plusieurs années à stimuler la rénovation d'appartements anciens. La loi Pinel Ancien offre des avantages fiscaux à la réhabilitation de logements nécessitant des travaux importants pour être de nouveau habitables. Ce dispositif est appliqué dans les mêmes zones éligibles que lors d'un achat neuf en loi Pinel.

Loi Cosse

Puis, parallèlement, la loi Cosse (ou dispositif "Louer Abordable") a été mise en place le 1er février 2017, permettant aux propriétaires fixant un bas niveau de loyer à leurs locataires, d'obtenir une réduction d'impôt de 15% à 85% sur leurs revenus locatifs.

Loi Denormandie

En 2019, le nouveau ministre du logement, Julien Denormandie, a conçu et activé la loi Denormandie s'adressant également aux investisseurs achetant un logement ancien, dans le but de le mettre en location. Ce dispositif vise tout particulièrement les centres-villes désertés.
Les réductions d'impôts offertes sont les mêmes qu'en Pinel classique et sont calculées sur le prix total d'achat additionné au montant des travaux.

  • Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (dans la limite de 300 000€ d'investissement)
  • Le logement doit se situer dans un centre-ville dégradé, c'est à dire dans une des 222 communes inclues dans l'opération Action Cœur de Ville ou dans une commune entrant dans le cadre d'une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Le zonage A/B/C n'est plus pris en compte pour l'application de la loi Denormandie
  • Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont identiques à ceux appliqués lors d'un achat neuf dans le cadre de la loi Pinel.

Avis Valority Investissement

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Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Cette loi peut s'appliquer pour des logements loués meublés.
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