Loi Pinel : les nouveautés du dispositif en 2021
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Diminuer sa pression fiscale avec le dispositif Pinel
Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l'offre immobilière locative est insuffisante.
Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement Édouard Philippe / Emmanuel Macron.
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La Défiscalisation Pinel
Les réductions d'impôts accordées par la Loi Pinel
A chaque durée de location correspond un taux de réduction d'impôt, appliqué sur le prix du bien acheté :- 12% pour une durée de location de 6 ans
- 18% pour une durée de location de 9 ans
- 21% pour une durée de location de 12 ans
Possibilité de louer à sa famille : un avantage important, par rapport à la Loi Duflot
Constitution d'un patrimoine immobilier
La réduction d'impôt accordée par le gouvernement, ajoutée aux loyers perçus durant la période de location, permettra à l'investisseur de financer en partie le bien acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel.
Sur le long terme, cet investissement engendrera la constitution d'un patrimoine immobilier dont l'acquéreur pourra disposer comme bon lui semble à la fin de la période locative. À ce moment, il pourra alors, au choix :
- Faire le choix de l'habiter en tant que résidence principale ou secondaire
- Bénéficier d'une éventuelle plus-value à la revente
- Continuer à le louer pour percevoir des revenus complémentaires
Les conditions d'application de la loi Pinel
- ZONAGE : l'investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif (zone locative tendue).
- PLAFOND de LOYER : les loyers mensuels du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
- PLAFOND de RESSOURCES : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence) inférieures aux plafonds imposés.
Le Zonage Pinel 2020
L’Etat souhaite à travers la loi Pinel, booster le marché du logement neuf dans les grandes villes de France où la demande en logement est supérieure à l’offre. Ainsi, le dispositif Pinel permet d’ouvrir le marché du neuf au plus grand nombre, mais à condition que les propriétaires et les locataires respectent un certain nombre de critères. Les investisseurs souhaitant bénéficier de la Loi Pinel devront donc investir dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés.
Carte de France des zones Pinel
Plafonds de Loyer de la loi Pinel en 2020
Ce plafond dépend de la zone où se situe le bien ainsi que de sa surface utile.
Calcul des loyers Pinel
Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel en 3 étapes :
- Pour un logement acquis neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 12,59 € (voir tableau des barèmes ci-après).
- Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 12,59 € x (0,7 + 19/50) = 13,60 € / m²
- Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 13,60€ x 50 = 680 €
Barèmes des loyers Pinel 2020
| Zone loi Pinel | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Barème de base | 17,17 € | 12,75 € | 10,28 € | 8,93 € |
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Parmi ces milliers de logements neufs destinés à l'investissement locatif, nombre d'entre eux sont des exclusivités, uniquement proposées à la vente par Valority et selectionnées pour leur potentiel de rentabilité et de défiscalisation intéressants.
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- Auvergne-Rhône-Alpes / 711 biens
- Bourgogne-Franche-Comté / 105 biens
- Bretagne / 101 biens
- Centre-Val de Loire / 158 biens
- Grand Est / 463 biens
- Hauts-de-France / 633 biens
- Île-de-France / 769 biens
- Normandie / 302 biens
- Nouvelle-Aquitaine / 994 biens
- Occitanie / 861 biens
- Pays de la Loire / 283 biens
- Provence-Alpes-Côte d'Azur / 1 139 biens
Les plafonds de ressources Pinel en 2020
Tableau des plafonds de revenus maximum des locataires Pinel
Avec la Loi Pinel, le gouvernement a modifié à la hausse ces plafonds de revenus Pinel par rapport à ceux définis par la Loi Duflot afin d'élargir le champ d'application de cette loi d'investissement locatif.
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | LIEU DE LOCATION | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Reste de la Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 (en €) |
|
| Personne seule | 38 236 | 38 236 | 31 165 | 28 049 |
| Couple | 57 146 | 57 146 | 41 618 | 37 456 |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
74 192 | 68 693 | 50 049 | 45 044 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
89 439 | 82 282 | 60 420 | 54 379 |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
106 415 | 97 407 | 71 078 | 63 970 |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
119 745 | 109 613 | 80 103 | 72 093 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 13 341 | + 12 213 | + 8 936 | + 8 041 |
Prolongation de la loi Pinel en 2021-2022 et probablement jusqu'en 2024
Il n'y aura finalement pas de loi Wargon. En effet, la ministre du logement Emmanuelle Wargon a annoncé le 10 novembre 2020 que la loi Pinel, tout comme le PTZ, serait finalement prolongée jusqu'en 2022 (le 31 décembre 2022 plus précisément). Pour rappel, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été mis en place en 2014.
Les discussions concernant les modalités d'application de la loi Pinel en 2021 & 2022 (montant des loyers, zones éligibles, plafonds de ressources...) sont toujours en cours.
Il est fort probable que le dispositif Pinel soit encore appliqué encore durant les années 2023 et 2024 mais des avantages fiscaux revus à la baisse.
- Du 1er janvier au 31 décembre 2023 : la réduction d’impôt appliqué devrait être de 10,5% pour un engagement de location de 6 ans, de 15% pour 9 ans, et de 17,5% pour 12 ans. (contre respectivement 12%, 18% et 21% aujourd'hui).
- À partir de 2024, l’avantage fiscal passera à 9% pour une location sur 6 ans, à 12% pour 9 ans et à 14% pour 12 ans.
Les évolutions de la loi Pinel en 2020
Face au succès de la loi Pinel et la volonté du gouvernement de continuer à dynamiser le secteur de la construction immobilière, Emmanuel Macron a annoncé, le 20 septembre 2017, la prolongation du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel pour 4 ans (soit jusqu'au 31 décembre 2021).
Cependant si le principe de l'investissement locatif "d'acheter pour louer" reste le fondement de la loi de défiscalisation Pinel, des modifications dans les modalités d'application peuvent être apportés au dispositif chaque année.
Pour 2020, deux axes principaux ont été revus :
- Zonage : recentrage des zones éligibles
- Ancien : nouvelles mesures fiscales pour l'achat dans l'ancien
Modification du zonage Pinel 2020
Pour 2020, le gouvernement a décidé de revoir le découpage des zones tendues du territoire français pour l'application de la loi Pinel. La conséquence est un recentrage sur les grandes agglomérations et leurs alentours, et donc, seules les zones A, A bis et B1 restent éligibles en 2020.
Les communes situées en zones B2 et C sont donc définitivement sorties du dispositif, à moins que le permis de construire ait été délivré avant le 1 janvier 2018 et que le logement ait été acquis au plus tard le 31 décembre 2018.
Il est également possible pour une commune située en zone B2 ou C d'obtenir un agrément auprès du préfet après avis favorable du Comité Régional de l’Habitat.
La loi Pinel dans l'ancien
Loi Pinel Ancien
Dans un souci d'utiliser le parc de logements existants, le gouvernement œuvre depuis plusieurs années à stimuler la rénovation d'appartements anciens. La loi Pinel Ancien offre des avantages fiscaux à la réhabilitation de logements nécessitant des travaux importants pour être de nouveau habitables. Ce dispositif est appliqué dans les mêmes zones éligibles que lors d'un achat neuf en loi Pinel.
Loi Cosse
Puis, parallèlement, la loi Cosse (ou dispositif "Louer Abordable") a été mise en place le 1er février 2017, permettant aux propriétaires fixant un bas niveau de loyer à leurs locataires, d'obtenir une réduction d'impôt de 15% à 85% sur leurs revenus locatifs.
Loi Denormandie
En 2020, le nouveau ministre du logement, Julien Denormandie, a conçu et activé la loi Denormandie s'adressant également aux investisseurs achetant un logement ancien, dans le but de le mettre en location. Ce dispositif vise tout particulièrement les centres-villes désertés.
Les réductions d'impôts offertes sont les mêmes qu'en Pinel classique et sont calculées sur le prix total d'achat additionné au montant des travaux.
- Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (dans la limite de 300 000€ d'investissement)
- Le logement doit se situer dans un centre-ville dégradé, c'est à dire dans une des 222 communes inclues dans l'opération Action Cœur de Ville ou dans une commune entrant dans le cadre d'une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Le zonage A/B/C n'est plus pris en compte pour l'application de la loi Denormandie
- Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont identiques à ceux appliqués lors d'un achat neuf dans le cadre de la loi Pinel.
Expérimentation 2020 : Loi Pinel Breton (en région Bretagne)
Passé relativement inaperçu, dans le cadre du projet de loi de finances 2020, un amendement à la loi Pinel a été voté le 14 novembre 2019 : il permet la régionalisation du dispositifl de défiscalisation Pinel.
La Fédération Française du Bâtiment a fortement soutenue cette mesure dont la mise en place devrait être effective à partir de la publication de l’arrêté du préfet de région pour s’étendre jusqu’au 31 décembre 2021.
Comme chaque année, le zonage Pinel est au centre des débats lors des révisions des modalités de l'application de la loi. La région Bretagne devrait être la première à les expérimenter avec le retour de Brest Métropole dans le dispositif Pinel : 16 secteurs urbains de la métropole pourront de nouveau bénéficier de la défiscalisation Pinel, perdue en mars 2019.
Selon la vice-présidente de Brest Métropole chargée de l’urbanisme, Tifenn Quiguer :
"Le retour du dispositif Pinel permettra de soutenir la construction sur notre territoire pour répondre aux besoins des familles brestoises, à ceux des nouveaux ménages qui viennent y travailler et y vivre, et de conforter l’attractivité économique et résidentielle de notre métropole."
Expérimentation à suivre donc pour l'année 2020 pour son éventuel déploiement sur d'autres zones du territoire français...
Une loi Wargon en 2020 ou 2021 ?
Le nouveau premier ministre Jean Castex a dévoilé la composition du nouveau gouvernement le 6 juillet 2020. Un remaniement ministériel qui aura vu le départ d'Edouard Philippe début juillet 2020.
Pour le portefeuille du logement, c'est Emmanuelle Wargon qui est nommée ministre du Logement, en remplacement de Julien Denomandie, qui lui devient ministre de l'Agriculture.
La question que se posent les professionnels de l'immobilier est désormais la suivante : la ministre Wargon sera-t-elle à l'origine d'une nouvelle loi concernant la politique du logement ?
Plus particulièrement, une nouvelle loi de défiscalisation immobilière verra-t-elle le jour en remplacement de la loi Pinel actuelle ?
(1) La loi Pinel vous permet de réduire jusqu’à 6 000 € sur votre impôt chaque année les 9 premières années puis 3 000 € par an les 3 dernières années lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier de 300 000 € que vous louez pendant 12 ans.