Loi Pinel : Fonctionnement et défiscalisation
Synthèse
Guide Pinel
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Loi Pinel Comment diminuer sa pression fiscale ?
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de leur acquisition.Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l'offre immobilière locative est insuffisante.
Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.
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La Défiscalisation Pinel
A l'instar de la loi Duflot, la loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location de son bien. Le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer leur bien 6 ans et de prolonger cette durée pour 2 périodes de 3 ans afin d'atteindre ainsi une période locative de 12 ans.
Les réductions d'impôts accordées par la Loi Pinel
A chaque durée de location correspond un taux de réduction d'impôt, appliqué sur le prix du bien acheté jusqu'en 2022 (ensuite les taux baisseront) :- 12% pour une durée de location de 6 ans
- 18% pour une durée de location de 9 ans
- 21% pour une durée de location de 12 ans
Est-il possible de louer à sa famille ? Un avantage important, par rapport à la Loi Duflot
La possibilité de louer à sa famille constitue une autre nouveauté de la loi Pinel. Le propriétaire peut en effet, si son logement répond aux critères d’éligibilité de la loi et sous certaines conditions, louer son bien à ses ascendants ou descendants hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).
Constitution d'un patrimoine immobilier
La réduction d'impôt accordée par le gouvernement, ajoutée aux loyers perçus durant la période de location, permettra à l'investisseur de financer en partie le bien acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel.
Sur le long terme, cet investissement engendrera la constitution d'un patrimoine immobilier dont l'acquéreur pourra disposer comme bon lui semble à la fin de la période locative. À ce moment, il pourra alors, au choix :
- Faire le choix de l'habiter en tant que résidence principale ou secondaire
- Bénéficier d'une éventuelle plus-value à la revente
- Continuer à le louer pour percevoir des revenus complémentaires
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Quelles sont les conditions d'application de la loi Pinel ?
Des conditions imposées par le gouvernement sont à respecter afin de pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, les principales sont les suivantes :
- ZONAGE : l'investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif (zone locative tendue).
- PLAFOND de LOYER : les loyers mensuels du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
- PLAFOND de RESSOURCES : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence) inférieures aux plafonds imposés.
Le Zonage Pinel 2023
Afin de définir géographiquement l'application de la Loi Pinel, l'état a procédé à un découpage du territoire en 5 zones, en fonction de leur tension locative respective. Le zonage Pinel évolue chaque année depuis 2014, selon les objectifs du gouvernement.
L’Etat souhaite à travers la loi Pinel, booster le marché du logement neuf dans les grandes villes de France où la demande en logement est supérieure à l’offre. Ainsi, le dispositif Pinel permet d’ouvrir le marché du neuf au plus grand nombre, mais à condition que les propriétaires et les locataires respectent un certain nombre de critères. Les investisseurs souhaitant bénéficier de la Loi Pinel devront donc investir dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés.
L’Etat souhaite à travers la loi Pinel, booster le marché du logement neuf dans les grandes villes de France où la demande en logement est supérieure à l’offre. Ainsi, le dispositif Pinel permet d’ouvrir le marché du neuf au plus grand nombre, mais à condition que les propriétaires et les locataires respectent un certain nombre de critères. Les investisseurs souhaitant bénéficier de la Loi Pinel devront donc investir dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés.
Carte de France des Zones Pinel
Carte de France des zones Pinel
Voir le détail des zones de la loi Pinel
Zone Pinel A
Île de France + Côte d'Azur + partie française de l’agglomération de Genève.
Zone Pinel A bis
Ville de Paris + 29 communes environnantes.
Zone Pinel B1
Métropoles de plus de 250.000 habitants + Grande couronne parisienne + quelques villes dont les loyers et les prix des logements sont élevés + départements d’Outre-Mer.
Zone Pinel B2
Non éligible à la loi Pinel en 2022 (sauf dérogation spéciale).
Zone Pinel C
Reste du territoire, non éligible au dispositif Pinel.
Plafonds de Loyer de la loi Pinel en 2023
Afin de pouvoir avoir accès aux réductions d'impôts du dispositif Pinel, le montant de loyer du logement mis en location devra être inférieur ou égal au plafond fixé par l'État.
Ce plafond dépend de la zone où se situe le bien ainsi que de sa surface utile.
Ce plafond dépend de la zone où se situe le bien ainsi que de sa surface utile.
Calcul des loyers Pinel
Les plafonds de loyers de la loi Pinel, varient en fonction de la surface logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, dans laquelle S est la surface utile du logement. Le coefficient ainsi obtenu, arrondi à la 2ème décimale la plus proche, ne peut pas dépasser 1,20.
Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel en 3 étapes :
Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel en 3 étapes :
- Pour un logement acquis neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 13,04 € (voir tableau des barèmes ci-après).
- Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 13,04 € x (0,7 + 19/50) = 14,08 € / m²
- Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 14,08€ x 50 = 704 €
Barèmes des loyers Pinel 2023
Le barème de base des plafonds de loyer de la Loi Pinel a été mis à jour pour l'année 2022 :
En savoir + sur les plafonds de loyer ⟫
| Zone loi Pinel | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Barème de base | 17,55 € | 13,04 € | 10,51 € | 9,13 € |
En savoir + sur les plafonds de loyer ⟫
Programmes immobiliers éligibles
Valority propose une sélection de programmes immobiliers répondant à l'ensemble des critères d'application à la loi Pinel 2022 et dont les emplacements se trouvent dans une zone éligible au dispositif.
Parmi ces milliers de logements neufs destinés à l'investissement locatif, nombre d'entre eux sont des exclusivités, uniquement proposées à la vente par Valority et selectionnées pour leur potentiel de rentabilité et de défiscalisation intéressants.
Consultez les programmes
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- Auvergne-Rhône-Alpes / 853 biens
- Bourgogne-Franche-Comté / 34 biens
- Bretagne / 208 biens
- Centre-Val de Loire / 319 biens
- Grand Est / 327 biens
- Hauts-de-France / 245 biens
- Île-de-France / 1 049 biens
- Normandie / 108 biens
- Nouvelle-Aquitaine / 597 biens
- Occitanie / 704 biens
- Pays de la Loire / 184 biens
- Provence-Alpes-Côte d'Azur / 448 biens
Les plafonds de ressources Pinel en 2023
Tableau des plafonds de revenus maximum des locataires Pinel
L'investisseur pourra bénéficier de la réduction d'impôts Pinel à la condition que le bien acquis soit proposé à la location à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds.
Avec la Loi Pinel, le gouvernement a modifié à la hausse ces plafonds de revenus Pinel par rapport à ceux définis par la Loi Duflot afin d'élargir le champ d'application de cette loi d'investissement locatif.
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | LIEU DE LOCATION | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Reste de la Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 (en €) |
|
| Personne seule | 38 236 | 38 236 | 31 165 | 28 049 |
| Couple | 57 146 | 57 146 | 41 618 | 37 456 |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
74 192 | 68 693 | 50 049 | 45 044 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
89 439 | 82 282 | 60 420 | 54 379 |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
106 415 | 97 407 | 71 078 | 63 970 |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
119 745 | 109 613 | 80 103 | 72 093 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 13 341 | + 12 213 | + 8 936 | + 8 041 |
Prolongation de la loi Pinel en 2022 et jusqu'en 2024
Il n'y aura finalement pas de loi Wargon. En effet, la ministre du logement Emmanuelle Wargon a annoncé le 10 novembre 2020 que la loi Pinel, tout comme le PTZ, serait finalement prolongée jusqu'en 2024 (le 31 décembre 2024 plus précisément). Pour rappel, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été mis en place en 2014.
Les discussions concernant les modalités d'application de la loi Pinel 2022 (montant des loyers, zones éligibles, plafonds de ressources...) sont récentes.
Le dispositif Pinel sera encore appliqué jusqu'en 2024 mais avec des avantages fiscaux revus à la baisse.
Un nouveau dispositif pour 2023 ?
Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024, cependant l’avantage fiscal va être progressivement revu à la baisse.Les taux de réductions applicables en 2023 seront de :
- 10,5% sur 6 ans
- 15% sur 9 ans
- 17,5% sur 12 ans
- 9% sur 6 ans
- 12% sur 9 ans
- 14% sur 12 ans
L’arrivée du dispositif Pinel Plus (+)
Conscient des inquiétudes des investisseurs, le gouvernement a décidé de mettre en place un nouveau dispositif, le Pinel+ (plus). Ce super-Pinel sera effectif à partir de 2023, en parallèle de la loi Pinel et permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier d’un avantage fiscal à taux plein à condition qu’ils respectent les nouvelles réglementations :- Disposer d’une surface minimum selon leur typologie.
- Bénéficier d’une double exposition ainsi que d’un espace extérieur à partir des T3.
- Et respecter la Réglementation Environnementale 2020 RE2020).
(1) La loi Pinel vous permet de réduire jusqu’à 6 000 € sur votre impôt chaque année les 9 premières années puis 3 000 € par an les 3 dernières années lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier de 300 000 € que vous louez pendant 12 ans.