Investir dans des parts de SCPI en assurance vie : comment faire ?

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une voie attractive pour investir dans l’immobilier, en mutualisant les fonds des épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine diversifié, permettant de percevoir des revenus potentiels de loyers sans les contraintes de gestion directe. Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie  qui se distingue comme un véhicule d’investissement polyvalent, réputé pour sa fiscalité favorable et sa capacité à sécuriser et transmettre le capital.

L’intégration des SCPI dans un contrat d’assurance vie crée une alliance stratégique qui combine les avantages de l’immobilier avec ceux de l’assurance vie, proposant ainsi une solution d’épargne à la fois flexible et potentiellement plus rémunératrice pour les investisseurs.

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif qui permettent d’accéder au marché immobilier sans les contraintes liées à la propriété directe. Ces sociétés de placement se spécialisent dans l’acquisition et la gestion d’un portefeuille immobilier diversifié, offrant aux investisseurs une participation indirecte dans un éventail de biens immobiliers.

Investir dans des SCPI consiste à acheter des parts qui représentent une fraction du patrimoine immobilier géré. Les rendements sont principalement générés par les loyers perçus et, éventuellement, par les plus-values réalisées sur la cession des biens. Les investisseurs reçoivent des dividendes généralement distribués trimestriellement, reflétant leur part des revenus locatifs, après déduction des frais de gestion et des charges.

Les SCPI se catégorisent principalement en trois types, en fonction de leur stratégie d’investissement :

  1. SCPI de rendement : Elles investissent majoritairement dans des biens immobiliers d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts) avec l’objectif de distribuer un revenu régulier issu des loyers.
  2. SCPI de plus-value : L’accent est mis sur l’acquisition de biens à fort potentiel de valorisation, avec un objectif à long terme de réaliser des gains en capital lors de la revente des propriétés.
  3. SCPI fiscales : Elles offrent des avantages fiscaux spécifiques (comme les réductions d’impôt) en investissant dans des types de biens éligibles à certaines dispositions fiscales (immobilier résidentiel sous dispositifs Malraux, Pinel, etc.).

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Comment intégrer les parts de SCPI dans des contrats d'assurance vie ?

Pour rappel, l’assurance vie repose sur un contrat entre un assureur et un souscripteur, où ce dernier verse des primes qui seront investies selon les modalités choisies et pourront être récupérées sous forme de capital ou de rente à un moment convenu. La fiscalité de l’assurance vie est particulièrement incitative, notamment en ce qui concerne les intérêts et plus-values, qui bénéficient d’un régime fiscal allégé après 8 ans de détention. De plus, en cas de décès, la transmission du capital aux bénéficiaires désignés peut se faire dans des conditions fiscales favorables.

L’investissement dans des parts SCPI peut se faire de deux manières principales :

  1. Investissement direct : Certaines compagnies d’assurance proposent d’investir directement dans des parts de SCPI au sein du contrat d’assurance vie. Les parts acquises sont alors comptabilisées en unités de compte.
  2. Investissement via des unités de compte : Plus couramment, l’investissement dans des SCPI se fait via les unités de compte spécifiques qui répliquent la performance de ces sociétés. Cela permet d’intégrer l’immobilier comme une classe d’actifs au sein d’un portefeuille diversifié. C’est via ces unités de compte que ce fait l’achat de parts de SCPI assurance vie.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'assurance vie pour la SCPI ?

Les avantages :

  • Prix d’achat de parts de SPI intéressant : le prix d’acquisition est moindre que pour un achat en direct avec une décote allant de 2.5 à 5 %
  • Fiscalité avantageuse : L’assurance vie permet de bénéficier d’une fiscalité des revenus réduite sur les revenus et plus-values, surtout après 8 ans de détention du contrat, ce qui peut améliorer significativement la rentabilité nette des investissements.
  • Gestion simplifiée : L’investissement en SCPI à travers l’assurance vie libère l’investisseur des contraintes de gestion directe des biens immobiliers, les aspects administratifs et de gestion étant pris en charge par l’assureur et la société de gestion.
  • Potentiel de rendement dans un cadre sécurisé : Les SCPI offrent un potentiel de rendement intéressant, tout en bénéficiant de la sécurité et de la stabilité associées à l’assurance vie, notamment grâce à la garantie du fonds en euros pour une partie du capital.

Les inconvénients :

  • Frais : Les frais liés à l’investissement en SCPI à travers un contrat d’assurance vie, incluant les frais de gestion de l’assurance vie et ceux propres aux SCPI, peuvent impacter le rendement. Il est donc conseillé de les étudier attentivement.
  • Disponibilité du capital : Bien que l’assurance vie offre généralement une bonne disponibilité du capital, la liquidité des parts de SCPI peut être plus limitée, rendant les retraits importants ou rapides parfois difficiles.
  • Diversification : Il est important de veiller à une diversification suffisante au sein du contrat d’assurance vie, pour ne pas sur-exposer son épargne au secteur immobilier. Il est également impossible d’avoir au sein de l’enveloppe assurance vie uniquement des parts de SCPI détenues par les assureurs. Il faut donc être prêt à investir dans d’autres supports financiers.
Charles Patry, Directeur commercial
Charles Patry
Directeur commercial
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Investissement en SCPI via une assurance vie : que prendre en compte ?

L’investissement SCPI en assurance vie requiert une stratégie réfléchie et adaptée à chaque investisseur. Pour optimiser cet investissement et atteindre vos objectifs financiers, voici conseils pratiques à prendre en compte.

Choix de SCPI adaptées

  • Analyser le profil de risque et les objectifs : Avant de sélectionner une SCPI en direct ou en UC, évaluez votre tolérance au risque et définissez clairement vos objectifs d’investissement (revenus réguliers, plus-value à long terme, avantages fiscaux, etc.).
  • Diversification des SCPI : Pour réduire les risques, diversifiez vos investissements en choisissant des SCPI de différents types (rendement, plus-value, fiscales) et secteurs géographiques.
  • Étudier les performances historiques : Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles peuvent fournir des indications sur la gestion et la stabilité de la SCPI.

L'importance de la diversification au sein de l'assurance vie

  • Combiner fonds en euros et unités de compte : Pour équilibrer sécurité et potentiel de rendement, associez les garanties offertes par le fonds en euros avec le dynamisme des unités de compte, incluant les SCPI.
  • Répartition des actifs : Assurez-vous que votre portefeuille est bien réparti entre différentes classes d’actifs (actions, obligations, immobilier, etc.) pour limiter les risques et maximiser les opportunités de croissance.

Stratégies d'investissement

  • Investissement progressif : Pour profiter de l’effet moyen du coût en unités et réduire le risque de marché, envisagez d’investir régulièrement au fil du temps plutôt que de réaliser un investissement important en une seule fois.
  • Horizon de placement : Considérez votre horizon de placement pour choisir les SCPI adaptées. Les investissements en SCPI sont généralement plus adaptés pour un placement à long terme en raison de leur potentiel de valorisation et des frais d’entrée.
  • Réinvestissement des dividendes : Pour maximiser la croissance de votre investissement, envisagez de réinvestir les dividendes générés par les SCPI, plutôt que de les percevoir sous forme de revenus réguliers.
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