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LOI PINEL:
Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel en 2016

Guide Loi Pinel

Découvrez tous les détails de la Loi Pinel ainsi que des conseils pour bien réussir son investissement immobilier locatif dans le Guide Pinel 2016 de Valority, téléchargeable gratuitement.

Guide Loi Pinel 2016

La Loi Pinel, un prolongement de la Loi Duflot

La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de leur acquisition.


Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l'offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.

Pourquoi investir en loi Pinel ?

Défiscalisation Pinel

A l’instar de la loi Duflot, la loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location de son bien. Le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer leur bien 6 ans et de prolonger cette durée pour 2 périodes de 3 ans afin d’atteindre ainsi une période locative de 12 ans.


Les réductions d'impôts accordées par la Loi Pinel

A chaque durée de location correspond un taux de réduction d'impôt, appliqué sur le prix du bien acheté :

  • 12% pour une durée de location de 6 ans
  • 18% pour une durée de location de 9 ans
  • 21% pour une durée de location de 12 ans

L'encadrement de la défiscalisation Pinel

La possibilité de louer à sa famille constitue une autre nouveauté de la loi Pinel. Cela n'était pas possible avec la Loi Duflot.

Le propriétaire peut en effet, si son logement répond aux critères d’éligibilité de la loi et sous certaines conditions, louer son bien à ses ascendants ou descendants hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).


Possibilité de louer à sa famille, une différence par rapport à la Loi Duflot

La possibilité de louer à sa famille constitue une autre nouveauté de la loi Pinel. Le propriétaire peut en effet, si son logement répond aux critères d’éligibilité de la loi et sous certaines conditions, louer son bien à ses ascendants ou descendants hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).


Constitution d'un patrimoine immobilier

La réduction d'impôt accordée par le gouvernement ajoutée aux loyers perçus durant la période de location permettra à l'investisseur de financer en partie le bien acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel.

Sur le long terme, cet investissement engendrera la constitution d'un patrimoine immobilier dont l'acquéreur pourra disposer comme bon lui semble à la fin de la période locative. Il pourra faire le choix de l'habiter en tant que résidence principale ou secondaire ou de bénéficier d'une éventuelle plue-value à la revente ou encore de continuer à le louer pour percevoir des revenus complémentaires.

Avis d'expert sur la Loi Pinel

Retrouvez l'avis d'un spécialiste en investissement locatif sur la Loi Pinel.


Simulation Loi Pinel

Exemple de simulation Loi Pinel

Un investissement dans le cadre du dispositif Pinel permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf permet de financer en partie son prêt immobilier grâce aux loyers perçus ainsi que la réduction d'impôt accordée par l'État.


Exemple d'acuisition

  • Prix ttc de votre appartement : 150 000 €
  • Frais d'acquisition (acte + garantie de prêt) : 7 500 €
  • Montant total de l'investissement : 157 500 €
  • Apport personnel : 15 000 €

Financement sur les 9 premières années

Simulation Pinel personnalisée

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Montant maximum d'investissement dans le cadre du dispositif Pinel : 300 000€

Les conditions d’application de la loi Pinel

Des conditions imposées par le gouvernement sont à respecter afin de pouvoir profiter des avantages de la Loi Pinel, les principales sont les suivantes :

  • l'investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif.
  • des limites de plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent être observées pour la mise en location du bien.

Le zonage de la loi Pinel

Afin de définir géographiquement l'application de la Loi Pinel, l'état a procédé à un découpage du territoire en 5 zones, en fonction de leur tension locative respective.

Les investisseurs souhaitant bénéficier de la Loi Pinel devront investir dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés.

Carte de France des Zones Pinel

Zone Loi Pinel 2016



Le détail des zones Pinel A, B et C

  • Zone Pinel A bis
    Ville de Paris + 29 communes environnantes
  • Zone Pinel A
    Île de France + Côte d'Azur + partie française de l’agglomération de Genève
  • Zone Pinel B1
    Métropoles de plus de 250.000 habitants+ Grande couronne parisienne + quelques villes dont les loyers et le prix des logements sont élevés + départements d’Outre-Mer
  • Zone Pinel B2
    Villes de plus de 50.000 habitants et les franges de la zone B1
  • Zone Pinel C
    Reste du territoire, non éligible au dispositif Pinel

Évolution des Zones éligibles Pinel depuis le 1er octobre 2014

  • Modification du classement d’une centaine de villes en zones A et A bis. Ce changement permet à des villes majeures telles que Marseille, Lyon ou Montpellier de passer de la zone B1 à la zone A.
  • Reclassement de certaines grandes villes de la zone B2 à la zone B1, des villes comme Caen, Dijon ou Le Havre.
  • Reclassement de 600 communes de la zone C aux zones B1 ou B2 et donc éligibles à l’investissement en loi Pinel.

Plafonds de Loyers Pinel 2016

Barème des loyers Pinel

Le barème de base des plafonds de loyer de la Loi Pinel a été mis à jour en 2016 :

Surface / Zones A BIS A B1 B2
Barème de base 16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 €

Calcul des loyers Pinel

Les plafonds de loyers de la loi Pinel, varient en fonction de la surface logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface utile du logement.

Le coefficient ainsi obtenu, arrondi à la 2ème décimale la plus proche, ne peut pas dépasser 1,2.


Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel :
Pour un logement acquis neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 12,50 € x (0,7 + 19/50) = 13,50 €.


Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 12,50 € x (0,7 + 19/50) = 13,50 € / m²


Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 13,50€ x 50 = 675 €



Plafonds de ressources des locataires Loi Pinel

L'investisseur pourra bénéficier de la réduction d'impôts Pinel à la condition que le bien acquis soit proposé à la location à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds. La Loi Pinel a modifié à la hausse ces plafonds de revenus par rapport à ceux définis par la Loi Duflot afin d'élargir le champ d'application de cette loi d'investissement locatif.

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE LOCATION
Zone A bis
(en euros)
Reste de la Zone A
(en euros)
Zone B1
(en euros)
Zone B2
(en euros)
Personne seule 36 993 36 993 30 151 27 136
Couple 55 287 55 287 40 265 36 238
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 476 66 460 48 422 43 580
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 531 79 606 58 456 52 611
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 955 94 240 68 766 61 890
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 851 106 049 77 499 69 749
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 908 + 11 816 + 8 646 + 7 780

(1) Exemple d’acquisition générique d’un bien immobilier neuf de 38m² de surface utile et d’un montant de 150 000 € TTC (stationnement inclus) en zone B1 définie en annexe de l’article 199 nonovicies du CGI, dans le cadre fiscal Pinel 2016, soit un montant d’investissement total de 157 500 € après provision sur frais d’acquisition de 7 500 € ; Hypothèse d’apport personnel de 15 000 € ; Financement bancaire : Mensualités d’emprunt de 797,70 € (assurance incluse), sur la base d’un prêt amortissable d’une durée de 20 ans au taux fixe de 2,85% + assurance (Taux moyen constaté par la société de courtage Optiméa Crédit* auprès de 6 banques nationales et organismes de crédit au 10 février 2015), coût total du crédit de 48 947,51 € (assurance incluse, hors intérêts intercalaires) ; Effort moyen d’épargne mensuel de 200 € ; Loyer mensuel moyen d’un montant 398 €, indexé sur l’indice de référence (hypothèse d’indexation 1,0 % par an, net de charges et hors taxe foncière). Gain d’impôt moyen de 245 €/ mois pendant les 9 premières années (Réduction d’impôts Pinel sur la base d’une réduction de 18 % sur le prix de revient. (Réduction d’impôts Pinel mensuelle sur la base d’une réduction de 18 % sur le prix de revient de l’opération + prise en compte d’un déficit ou bénéfice foncier moyen pour une TMI à 30 %, sous réserve du respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire en zone B1 défini par décret du 1er octobre 2014).
* OPTIMEA CREDIT est immatriculée à l’ORIAS sous le n° 07033695 dans les catégories : IOBSP (Intermédiaire en opérations de banque et services de paiement) IOA (Intermédiaire en opérations d’assurance)

Loi Pinel : les points forts

  • 6 ans, 9 ans ou 12 ans

    La loi Pinel permet aux investisseurs de choisir la durée de leur engagement locatif, 6 ans, 9 ans avec prorogation jusqu’à 12 ans.

  • Jusqu'à 21% de réduction d'impôt

    La loi Pinel permet aux contribuables de déduire de leurs impôts sur le revenu 21% de leur acquisition (plafonnée à 300 000 €) pour un engagement locatif d’une durée de 12 ans.

  • Jusqu’à 6 000 € par an d’impôts en moins

    La loi Pinel vous permet de réduire jusqu’à 6 000 € sur votre impôt chaque année les 9 premières années puis 3 000 € par an les 3 dernières années lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier de 300 000 € que vous louez pendant 12 ans.

  • Louer aux ascendants ou descendants

    Le dispositif Pinel vous permet de louer votre bien immobilier à vos enfants ou à vos parents hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).

  • SCPI et Particuliers : mêmes avantages

    Les sociétés civiles de placement immobilier disposent des mêmes conditions d’application que les particuliers.

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